Casos recentes de recuperações extrajudiciais de empresas de grande porte, como Grupo Pão de Açúcar, que tem muitos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) no mercado, têm preocupado investidores e levou a questionamentos se problemas financeiros em outras companhias, especialmente imobiliárias, podem respingar nesses títulos. Especialistas apontam um aumento da repactuação de dívidas dos títulos, o que acende uma luz amarela. Apesar de, até agora, o impacto ser limitado, a recomendação é de cautela por parte dos investidores.
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Como, em geral, os CRIs contam com a alienação fiduciária do imóvel como garantia, eles costumam ficar de fora dos processos de recuperação extrajudicial. Ou seja, os investidores têm seu fluxo de rendimentos preservado, a não ser que a empresa passe a não conseguir pagar os aluguéis. Como essa inadimplência costuma sinalizar uma deterioração mais grave da situação financeira, já que o aluguel é visto como um custo básico da operação, ela normalmente ocorre apenas em último caso.
Carlo Ferrari, advogado do escritório da NFA, aponta que essa característica não necessariamente livra os CRIs de problemas. No ano passado foram registradas mais de 30 ofertas de CRIs, e o escritório fez mais repactuações de dívidas de empresas com o intuito de evitar calotes.
“O acompanhamento dos títulos, que era semestral, agora chega a ser semanal. A gestão pode ser boa, mas o cenário é mais volátil do que o esperado. Por isso, o investidor precisa tomar cuidado e analisar quem fez a emissão do título, quem vai pagar, garantias e se paga uma taxa alta no caso de operações longas e sem liquidez”, diz Ferrari.
Além de empresas machucadas financeiramente, o setor também enfrenta desafios em um momento no qual os juros estão nos níveis mais altos em duas décadas: estoques elevados de imóveis para venda e restrição de concessão de financiamento pelos bancos.
No ano passado, de 5,6 mil empresas em recuperação judicial no País, alta de 24,3% em relação ao fim de 2024, o setor imobiliário era destaque: o número de incorporadoras em recuperação judicial saltou de 314 no fim de 2024 para 577 no quarto trimestre de 2025 (4T25), crescimento de 84% em um ano, segundo dados do Monitor de Recuperação Judicial da consultoria RGF.
O especialista em fundos imobiliários (FIIs) Arthur Vieira de Moraes reforça a visão de que, com o nível elevado dos juros, o investidor precisa entender a relação de maior retorno e maior risco que os fundos de papel oferecem. “Com juros altos, começa a ficar difícil vender imóveis. O rendimento aumenta, mas sobe também o risco de inadimplência“.
Com quais títulos se preocupar mais
CRIs baseados em operações que envolvem obras são naturalmente mais arriscados, pois no cenário atual esses custos ficam mais altos por conta da inflação mais alta.
A grande maioria dos CRIs high grade são mais seguros do que outros títulos de crédito e têm mais garantias, o que não ocorre quando se trata de títulos high yield. Arthur Vieira de Moraes aponta que as repactuações de dívidas estão acontecendo em maior quantidade no segmento desses títulos, que têm maior risco de crédito e que pagam juros mais altos para compensar esse risco.
Mas nem por isso o investidor necessariamente sairá ileso do cenário de maior risco de crédito com fundos high grade. A dica de Moraes é preferir os fundos com carteira mais diversificada, que são mais resilientes neste cenário. “Caso o título não seja pago, não tem tanto impacto no fundo”.
Afinal, vale a pena investir?
Apesar de serem considerados como renda variável, os fundos de papel investem em títulos de renda fixa, que é uma estratégia que continua a fazer sentido com os juros altos, explica Moraes. Exigem apenas cuidado, assim como outras estratégias relacionadas ao crédito atualmente.
“Os fundos de papel high grade estão com cotas apenas um pouco abaixo do seu valor patrimonial. Portanto, para investir neles agora o investidor teria de estar mais interessado em seus rendimentos do que na valorização de sua cota. Atualmente, eles distribuem entre 0,95% e 1% ao mês, o que é um bom retorno para essa classe de ativos e vão ficar melhores se os juros caírem”.
Segundo Marco Baroni, analista-chefe de Fundos Imobiliários e sócio da casa de análises Suno, quanto mais os juros continuam em um patamar alto, mais desafiadora será a gestão do portfólio. “Hoje os fundos de papéis estão entregando um retorno com dividendos atrativo. Mas o que precisamos verificar é se ele se manterá saudável até o fim do ciclo de juros”.
Caso os juros caiam lentamente, os riscos dos fundos tendem a aumentar. “O rendimento pode estar alto e o risco também. Por isso, o investidor tem de ser bastante seletivo e escolher portfólios compatíveis com o risco e ambiente de incertezas. O rendimento muito elevado não é necessariamente a melhor opção”, afirma Baroni.
