| Índice |
Retorno em 2025 |
| IFIX |
9,5% |
| RBIX Tijolo |
10,7% |
| RBIX Papel |
9,1% |
| Fonte: Rio Bravo |
O movimento reflete uma reprecificação gradual desses ativos. No fim de janeiro, os fundos de tijolo negociavam com deságio médio de 25,2% na relação de preço de mercado e valor patrimonial (P/VP). No encerramento de abril, esse percentual caiu para 17,3%. Nos fundos de papel o desconto recuou com mais intensidade, de 15,8% para 8,9%.
| Desconto por setor |
Tijolo |
Papel |
| 31 de janeiro |
-25,20% |
-15,80% |
| 30 de abril |
-17,30% |
-8,90% |
| Fonte: Rio Bravo |
Quem não entrou nesse período já perdeu uma boa janela de desconto, mas, para os especialistas, os preços ainda estão abaixo do valor patrimonial e continuam oferecendo oportunidades para investidores que buscam renda recorrente com potencial de valorização.
“Ainda há uma boa recuperação para ser feita nos fundos de tijolo, que ainda têm desconto bem expressivo de 17%”, avalia Isabela Almeida, analista de fundos imobiliários da Rio Bravo. Na sua visão, ainda há muitos fundos com carteira de risco baixo de alta e média qualidade, com bons inquilinos, sem apresentar problemas de crédito nos portfólios. “Ainda é um bom momento de entrada.”
Os dados da Rio Bravo são baseados no seu recém-lançado RBIX, um índice que segmenta a carteira do IFIX – principal referência do mercado de fundos imobiliários – por classe de ativos, como fundos de tijolo e fundos de papel. A metodologia parte da carteira teórica do IFIX e replica os pesos dos fundos presentes ali, agrupando-os conforme o setor de atuação.
Com isso, é possível acompanhar o desempenho específico de cada segmento do mercado de FIIs, como logístico, corporativo ou shopping, de forma mais precisa, segundo a gestora que ainda não está divulgando essa subsegmentação e hoje apenas separa os fundos de papel dos de tijolo e fundos que investem em outros fundos (FOFs). A proposta do RBIX é oferecer uma referência mais adequada para comparação entre fundos semelhantes – como comparar o rendimento de um FII corporativo com um índice também corporativo, e não com o IFIX geral, que mistura diferentes perfis de ativos.
Os juros e os fundos imobiliários
Segundo Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP, muitos investidores ainda comparam diretamente o dividend yield dos FIIs com o CDI, o que distorce a percepção de valor. “Com a Selic em 14,75%, e os fundos de tijolo pagando yield de 9,5%, o investidor pessoa física vê maior atratividade na renda fixa. Mas esquece que o fundo imobiliário também pode entregar valorização patrimonial no médio e longo prazo — o yield é só uma parte da equação.”
A recuperação dos fundos imobiliários em 2025 é resultado de um conjunto de fatores econômicos favoráveis. De um lado, o mercado já projeta o fim do ciclo de alta da Selic, com os juros estabilizados em torno de 15%, e, de outro, houve um fechamento da curva de juros até abril.
Marx Gonçalves lembra ainda que as reavaliações patrimoniais dos fundos de tijolo são feitas por fluxo de caixa descontado, que considera as NTN-Bs longas, como o Tesouro IPCA+ 2040. “Essas taxas subiram bastante nos últimos anos e isso pressiona o valor justo do fundo. Mesmo com a recente queda, os impactos sobre o valor patrimonial ainda persistem”, afirma. Isabela Almeida aponta que essa depreciação chegou a diferença muito acima da média histórica de seis anos.
Carol Borges, head de FIIs da EQI Research, explica porque os fundos de papel tiveram uma valorização mais rápida em relação a 2024. Como eles têm títulos (CRIs) e créditos estruturados na carteira indexados ao IPCA, acompanham mais de perto o movimento da curva longa de juros. “A curva das NTN-Bs chegou a bater quase IPCA + 8% em alguns vencimentos. Quando essa taxa cai para 6,5%, como ocorre hoje, a gente vê uma valorização patrimonial dos fundos de papel”, diz. Já nos fundos de tijolo, a marcação patrimonial é menos líquida, pois é preciso esperar a reavaliação dos imóveis que acontece, geralmente, no fim do ano contábil.
Valor da cota e o retorno em dividendos
Borges argumenta que a queda dos fundos de tijolo foi, na maioria dos casos, por causa do cenário macroeconômico. “Quando um fundo paga dividend yield de 8%, 9%, e a Selic está em 14%, a atratividade relativa é ruim. Então, o mercado derruba o valor das cotas para que o yield suba”, explica. Quanto mais barato o fundo, maior é o dividendo pago.
E o contrário também é verdade. Quando o mercado começa a precificar uma queda na Selic, um retorno percentual sobre a cota de 8%, 9% num fundo de tijolo começa a chamar atenção do investidor que busca renda.
Segundo Borges, alguns fundos de logística pagam 9% ao ano. Já os fundos de lajes corporativas dão um rendimento maior, na casa dos 10%, por conta do desconto de preço mais elevado, enquanto os que investem em shoppings pagam na casa dos 9,5%. “Se os preços das cotas continuarem valorizando, pode-se observar uma diminuição desse dividend yield“, adianta.
Apesar de ser o segmento mais descontado e, com maior potencial de retorno, os fundos de imóveis corporativos também são os mais arriscados. Trata-se de um setor que é bastante sensível a sub-regiões, com diversificação grande de inquilinos e que demanda maior atenção. Por isso, não é indicado para o investidor iniciante. “É um setor sensível ao ciclo econômico e sofreu muito na recessão de 2015/2016 e com a pandemia. Mas dados recentes mostram queda consistente da vacância e até aumento real dos aluguéis em regiões nobres de São Paulo”, comenta Marx Gonçalves.
