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A grande oferta de fundos imobiliários exige cautela do investidores e paciência para encontrar os ativos mais adequados ao perfil de investimento. Ao todo, são 480 fundos listados na B3, número três vezes maior à quantidade listada em bolsa no ano de 2017. Apesar do crescimento da indústria, há um FII que parece ser o mais promissor, na visão dos analistas de mercado.
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Na última semana, o E-Investidor consultou os relatórios das corretoras para verificar quais eram os melhores fundos imobiliários para investir em dezembro. O BTG Logístico (BTLG11) recebeu nove indicações de 12 carteiras de investimentos voltadas para a classe de ativo.
O fundo é um dos maiores FIIs de tijolo da indústria e possui um patrimônio líquido de R$ 2,8 bilhões. Já o portfólio está exposto em 22 imóveis, distribuídos em seis estados brasileiros, com predominância no segmento alimentício. Apesar da diversificação, 82% dos ativos permanecem localizados em regiões estratégicas próximas ao centro comercial de São Paulo (SP).
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“Os ativos são localizados em regiões estratégicas próximas ao centro comercial e com menor exposição à vacância, pois são regiões que possuem alta demanda de locatários”, diz Mario Campos, analista de Research da Órama. A taxa de áreas sem ocupação por locatários do fundo BTLG11 é de 2,31%, segundo dados da Economática. O percentual é o 7º menor de todos os 109 FIIs listados no IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários.
“Esse é um dos melhores nomes para estar posicionado, visto sua capacidade de alocação e o potencial upside de ativos do portfólio”, diz Fernando Siqueira, head de research da Guide Investimentos. Além disso, a gestão do fundo celebrou em setembro novos contratos de locação.
Segundo o relatório gerencial do BTLG11, a empresa “CSI Cargo” integrou a lista dos inquilinos e vai ocupar metade de uma área em expansão do ativo BTLG Cabreúva, localizado em São Paulo, que será inaugurada neste mês.
“O produto também efetuou uma reposição de locatários no BTLG Embu. A reposição consistiu na expansão da locatária “PMG Atacadista”, que antes ocupava 36% da ABL do ativo e passou a ocupar 42%”, informaram os gestores no último relatório gerencial publicado.
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O BTLG11 não aparece no ranking dos maiores FIIs com os maiores dividend yield (DY) do mercado. De acordo com os dados da Monett, plataforma de investimentos, há fundos listados no IFIX com DY de 19% no acumulado dos últimos 12 meses, enquanto o BTLG oferece aos 254 mil cotistas um DY de 9%.
O percentual, embora não seja de dois dígitos, é considerado elevado para os fundos de tijolo e resulta na prática uma distribuição de pagamento no valor de R$ 0,76 por cota.
“Quando o DY é elevado, o fundo pode estar alavancado ou o valor das cotas pode ter caído, o que puxa para cima o dividendo”, diz Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research. A tendência é que os cotistas recebam um valor ainda mais elevado nos próximos meses. Segundo o BTG Pactual, em fato relevante publicado no fim de novembro, os gestores anunciaram a compra de três novos ativos por R$ 760 milhões, pagos em duas parcelas.
A primeira parcela foi paga à vista no valor de R$ 440 milhões e os R$ 320 milhões restantes em 18 parcelas com a correção da inflação. Para os investidores, a operação vai gerar ao longo desse tempo um dividendo de R$ 0,19 a mais até o pagamento da última parcela. Um outro ponto, devido ao seu portfólio considerado mais defensivo e localizado em regiões estratégicas, o fundo não possui casos de inadimplências nos últimos anos.
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Vale lembrar que, ao longo de 2023, os investidores posicionados nos HCTR11, DEVA11, TORD11 e VSLH11 ficaram no prejuízo com o caso de inadimplência dos CRIs do Gramado Parks. Veja os detalhes nesta reportagem.
No entanto, o histórico não blinda o fundo desse risco, capaz de aumentar a taxa de vacância dos seus ativos. Segundo Borges, da EQI Research, dos 54 locatários presentes no portfólio, as empresas Braskem, Ambev e BRF são responsáveis por 24% da receita.
“São grandes empresas e com operações importantes nos galpões que locam, mas não deixam de ser uma concentração. O risco de vacância é um risco inerente ao mercado de FIIs”, diz Borges. O alerta é reduzido devido à qualidade dos imóveis e da boa localização que tornam o portfólio do BTLG bastante defensivo às adversidades do mercado.
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