Fundos imobiliários: Como montar uma carteira para a aposentadoria?

Por lei, os fundos imobiliários precisam distribuir ao menos 95% dos lucros semestrais obtidos pelos ganhos com os aluguéis e contratos presentes na carteira. Essa remuneração pode acontecer semestral, trimestral ou mensalmente, mas a grande maioria dos FIIs opta por distribuir seus dividendos mês a mês. Com o dinheiro “pingando” na conta a cada 30 dias, o investidor consegue acumular uma renda extra para complementar a aposentadoria e garantir uma boa condição de vida quando já não estiver trabalhando.

“Os FII são instrumentos interessantes para um planejamento previdenciário, porque são muito voltados à geração e distribuição de renda passiva”, explica Gabriel Tossato, especialista em investimentos da Ágora Investimentos. “Vários investimentos financeiros têm uma dinâmica que não permite a distribuição tão constante de renda e com o mesmo grau de previsibilidade que esses fundos.”

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É inclusive essa característica de bons pagadores de proventos isentos de imposto de renda que fez a classe de ativos se popularizar entre investidores brasileiro, especialmente as pessoas físicas. Com aportes a partir de R$ 10, é possível comprar cotas de FIIs negociadas na Bolsa e usufruir não só do recebimento de dividendos, como da valorização do capital investido.

Para que os FIIs sejam aliados na aposentadoria, no entanto, é preciso levar em consideração algumas ponto na hora de construir a carteira: foco no longo prazo, diversificação entre segmentos do mercado e estratégia de dividendos.

Diversifique a carteira

Para o investidor que está começando a montar a carteira, o primeiro desafio consiste na escolha dos ativos para investir. Atualmente, existem 434 fundos de investimento imobiliário listados na B3, de diferentes segmentos. Os dois principais são os FIIs de papel e os de tijolos – um investe em instrumentos financeiros do setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Hipotecárias (LHs); o outro, em ativos reais, como shoppings, hotéis e lajes corporativas.

O melhor caminho, segundo especialistas, é montar uma carteira diversificada e balanceada entre os segmentos. Isso porque os FIIs estão expostos de formas diferentes às variações macroeconômicas e, como o foco do investidor é o longuíssimo prazo, uma classe de fundos pode contrabalancear o desempenho da outra durante o período.

“É interessante logo de cara construir um portfólio com diversificação de segmentos, porque se houver algum impacto na economia que seja menos benéfico para um deles o investidor também tem exposição a outros ativos”, explica Gabriel Tossato, especialista em investimentos da Ágora Investimentos.

Queda de juros vai afetar FIIs pagadores de dividendos?

Um exemplo: Nos últimos dois anos, a alta da taxa Selic penalizou o retorno dos fundos de tijolo. Por sua vez, os fundos de papel conseguiram manter um desempenho positivo e uma alta distribuição de dividendos porque possuem contratos indexados ao CDI e à inflação, que também estava alta. Agora que o mercado está precificando o início dos cortes de juros, são os FIIs de tijolo que estão subindo mais.

FIIs de papel

Na visão de Ricardo Vieira, senior partner e head do segmento de Real Estate Securities na VBI Real Estate, os fundos de papel não podem ficar de fora da carteira que tem foco na aposentadoria. Além de serem ativos que se destacam na distribuição de dividendos, os FIIs desse segmento são, em grande parte, atrelados à inflação, o que significa que oferecem um retorno real ao investidor.

“Esse é um ponto muito importante para o investidor de longo prazo, principalmente para quem pensa em aposentadoria. Ter uma carteira que é remunerada sempre por uma taxa além da correção monetária”, diz.

Mas isso não significa que não há espaço para os FIIs de tijolo na carteira do investidor que pensa em aposentadoria. Apesar de estarem pagando dividendos menores do que os pares de papel neste instante, é nesse segmento de ativos que moram as principais oportunidades de ganho de capital com a valorização das cotas.

“FIIs de shoppings centers, de lajes corporativas, de galpões logísticos e também os fundos híbridos. Esses segmentos são sem dúvidas essenciais na carteira de todo investidor”, destaca Carlos Junior, analista-chefe de fundos imobiliários do Simpla Club.

Reinvista dos dividendos

A recomendação principal para quem quer que os FIIs ofereçam uma renda extra na aposentadoria é reinvestir os dividendos. Enquanto o investidor ainda está na fase de acumulação da carteira – e ainda está no mercado de trabalho –, os proventos recebidos devem ser investidos novamente para aumentar a carteira e potencializar os ganhos do futuro.

No mercado financeiro, essa estratégia é comumente conhecida como “bola de neve”: usar os dividendos para investir em ativos pagadores de proventos e aumentar os rendimentos a serem recebidos no futuro. “Durante o período de acumulação, essa seria a melhor estratégia. Não precisa ser necessariamente no mesmo ativo, pode ser uma forma de rebalancear a carteira”, diz Gabriel Tossato, da Ágora. “Já no período de aposentadoria, quando tiver o montante já investido, pode utilizar os dividendos para usufruir e custear a vida.”

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