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A perspectiva de um fim do ciclo de alta de juros no Brasil e a redução da inflação trouxeram mais atratividade para os fundos imobiliários de tijolo. E neste contexto, os FIIs de lajes corporativas foram uma das grandes “estrelas” da temporada ao apresentarem o segundo maior retorno no acumulado de agosto.
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Mas o “brilho” dos FIIs de escritório não se resumiu apenas a isso. Os preços dos fundos negociados na Bolsa ainda seguem descontados, o que pode sinalizar uma oportunidade de investimento.
De acordo com os dados da Teva Indices, os fundos imobiliários de lajes corporativas apresentaram alta de 12,7% em agosto. A performance perdeu apenas para os FIIs de shoppings que registraram ganhos de 13,6% durante o período e conquistou o maior retorno entre entre os fundos de tijolo que são aqueles fundos atrelados a imóveis físicos.
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Veja nesta reportagem a reviravolta dos FIIs de tijolo após dois anos de “desprezo”
A boa notícia para o investidor é que os ganhos ainda não refletiram no preço das cotas desses produtos que ainda seguem “baratos” no mercado. Esse desconto pode ser visto em outro levantamento, desta vez realizado pelo TradeMap, a pedido do E-Investidor.
Os dados incluem o Preço sobre o Valor Patrimonial (P/VP) de todos os FIIs que compõem o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários). Segundo analistas, a métrica é utilizada como uma “bússola” para o investidor encontrar as melhores oportunidades de investimento.
“Quando essa relação fica abaixo de 1, significa que o preço da cota de mercado está descontado em Bolsa em relação ao seu valor patrimonial. Quando a cota está acima de um, está caro, ou seja, negociado acima do seu valor patrimonial”, explica Gabrielly Sanchez, especialista de Fundos Imobiliários da Ágora Investimentos.
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A justificativa para os preços baixos dos fundos de escritório se baseia nas incertezas em torno desse segmento. Na avaliação de Felipe Paletta, sócio-fundador e analista da Monett, com o retorno das atividades econômicos, permanece a dúvida se o modelo de “home office” das empresas poderia ganhar mais espaço no mercado de trabalho com a experiência dos últimos dois anos.
“A gente continua vendo uma preocupação das empresas em relação ao home office. Se vão voltar às atividades 100% ou se vão manter um modelo híbrido. A incerteza faz com que o investidor peça um desconto para assumir o risco”, esclarece Paletta.
No entanto, os últimos meses têm sido de recuperação com o reajuste do preço dos aluguéis e baixo nível de vacância (área não alocada em um empreendimento). “No mundo real, os preços de locação estão maiores, principalmente nas áreas mais nobres, e os níveis de vacância caíram bastante”, avalia Fabio Carvalho, sócio da Alianza.
Diante das oportunidades, os investidores precisam ficar atentos às características dos fundos imobiliários antes de alocar os seus recursos. Por isso, a orientação dos investidores é analisar a qualidade dos imóveis que compõem o fundo a partir dos níveis de vacância e da localização dos empreendimentos entre outras variáveis.
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“Então, preferir regiões com maior potencial de circulação de pessoas e econômico. Olhar também para as gestoras porque são as responsáveis pela composição dos fundos imobiliários”, ressalta Sanchez.
Nesta perspectiva, a Ágora Investimentos recomenda a compra das cotas do fundo BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) que seguem descontadas em bolsa com uma relação P/VP de 0,7.
Embora o produto seja classificado como híbrido, no levantamento realizado pelo TradeMap, o portfólio do FII é formado por imóveis localizados em São Paulo, no Rio de Janeiro e em Brasília, concentrado em edifícios corporativos de alto padrão.
Já a Ativa Investimentos recomenda para o mês de setembro a compra da cota do CSHG Real State FII -Unica (HGRE11) que possuem uma relação de P/VP de 0,86.
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