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Uma categoria de fundos de investimento imobiliário (FIIs) tende a se beneficiar com a queda dos juros e o aumento do poder de compra da população para pagar mais dividendos em 2024. São os FIIs de Shoppings Centers, fundos que investem em centros de compras. Levantamento feito pelo E-Investidor com analistas apresenta oportunidades no segmento para garantir um retorno em dividendos de até 10% ao ano.
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Rodrigo Costa Medeiros, analista e fundador do DesmistificandoFII Research, explica que os fundos imobiliários de shoppings geram lucro por meio de aluguéis pagos pelas lojas presentes nos centros de compras, de receita dos estacionamentos e dos espaços publicitários, como banners nas escadas rolantes, e até de eventos temporários. Tudo isso vira uma receita operacional líquida, que descontados os custos, se transformará em dividendos para os cotistas.
Costa cita que há ainda um benefício embutido no aluguel das lojas dos shoppings, que funciona de forma diferente da cobrança realizada em imóveis de outro tipo. Os lojistas pagam uma parcela fixa, conhecida como aluguel mínimo, cobrada todo mês independentemente das vendas da loja, mais uma parcela variável, que representa um porcentual sobre o faturamento da loja, desde que alcançado um patamar mínimo de vendas.
“Se a loja vendeu muito o fundo recebe mais e se vendeu menos, ganha menos. É a dinâmica dos shoppings”, comenta Danilo Bastos, analista de FIIs da Ticker Research. Ele lembra ainda que alguns FII podem também vender participação em shoppings comprados anteriormente e que valorizaram, gerando lucro com o negócio.
Pelo jeito como operam, os FIIs de shopping têm diferenciais que o investidor não encontrará em outras categorias. Costa cita que a primeira característica diz respeito à adaptabilidade para uma ampla gama de inquilinos. Se o setor de roupas não está indo bem, a administração do shopping pode direcionar esforços para atrair marcas do setor de eletrônicos ou alugar o espaço para um restaurante. “Dá também para alugar para uma clínica médica. Até espaço coworking já vimos se instalando nos shoppings”, comenta.
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O analista aponta que o estacionamento também pode ser transformado e alugado caso não haja grande fluxo de veículos. Outras propriedades presentes em fundos imobiliários não contam com essa capacidade de rápida adaptação. “Adaptabilidade significa não ficar preso a um único tipo de inquilino. Se você tem um FII de lajes corporativas, só seria possível alugar para essa finalidade”, pontua.
O segundo diferencial dos FIIs de shoppings consiste na capacidade de aumentar a receita com base na inflação que o consumidor sente e não apenas com a inflação oficial – medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Normalmente a inflação observada no consumo tende a ser maior.
Para Costa, se o lojista aumenta os preços do produto, ele vai faturar mais e o aluguel variável sobe. “Em outras propriedades normalmente só se consegue fazer isso depois de alguns anos, quando se permite a revisão do contrato de locação”, observa.
Além disso, Egbert Chaves, analista de FIIs da Dica de Hoje Research, destaca que os FIIs de shoppings já são diversificados por natureza em relação aos seus locatários, que podem ultrapassar dos 200, enquanto em um fundo de logística, por exemplo, o galpão geralmente fica alugado para um único inquilino. “O shopping é multilocatário por natureza”, diz Chaves.
Mas afinal, por que está categoria está ganhando destaque? Com a taxa básica de juros, a Selic, em queda, os FIIs de shoppings são beneficiados por dois motivos.
Em primeiro lugar, os juros em trajetória de baixa beneficiam os ativos de renda variável. Bastos, da Ticker, explica que os investidores vão tirar dinheiro na renda fixa e migrar para a renda variável. Com essa pressão compradora, as cotações dos FIIs sobem. “Os fundos imobiliários de tijolo têm uma tendência forte de valorização com a queda dos juros”, afirma.
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Para quem se posicionou de forma antecipada nestes FIIs, esse movimento pode representar uma oportunidade de ganhos de capital, segundo os analistas.
O segundo motivo está relacionado ao consumo. Costa, da DesmistificandoFII Research, explica que juros mais baixos são consequência de uma inflação menor, o que gera um aumento no consumo e eleva o faturamento das lojas – e que, por fim, se reflete na receita do shopping.
“Mais consumidores com dinheiro no bolso significa mais gente aproveitando áreas de lazer dos shoppings, cinema, teatros e restaurantes, significa mais carros no estacionamento. Com mais consumidores circulando no shopping, aumenta também a atratividade para publicidade no local, gerando mais receita para os espaços de mídia”, comenta Costa.
Em suma, o aumento da receita do shopping engorda os rendimentos dos cotistas.
Segundo Leonardo Garcia, analista de fundos imobiliários da Trix, investir em FIIs de shoppings é a forma mais eficiente de se expor ao segmento por conta dos benefícios tributários dos fundos imobiliários. “O investidor consegue estar exposto a um segmento que tem grande potencial e receber dividendos isentos de imposto de renda”, destaca. Os proventos nem sempre seriam isentos se o investidor decidisse comprar uma ação de uma empresa de shoppings.
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Para Wellington Lourenço, analista da Ágora Investimentos, os shoppings estão experimentando uma tendência muito positiva desde a pandemia. “Há players relevantes na indústria com interesse em vender participações e os FIIs compradores podem ser beneficiados ao adquirir novos shoppings e alcançar uma receita maior”, observa Lourenço, que acredita que isso vai se traduzir em retornos interessantes para os cotistas.
Em relação aos dividendos, Lourenço lembra que alguns shoppings passaram por um período de deflação sem repassar o aumento de preços nos contratos. Para o analista, o crescimento dos dividendos pode acontecer por aumento das vendas e crescimento do portfólio ou fusões e aquisições, além de pelo repasse inflacionário após o período de deflação. “Histórias pontuais na indústria podem oferecer um bom retorno em proventos”, diz.
Chaves, da Dica de Hoje Research, lembra ainda do aumento no aluguel variável por conta das vendas nas lojas, que deve fortalecer o lucro e os dividendos dos fundos. “O aumento das vendas das lojas em 2024 levará a uma alta dos rendimentos nos FIIs de shopping”, afirma.
Entre os riscos, Costa cita uma possível alta na inflação, que impactaria na recuperação do setor. Embora não esteja no radar, a inflação representa um risco para o segmento. O analista da DesmistificandoFII lembra que isso retiraria o poder de compra dos consumidores, que acabariam tendo que gastar mais com necessidades básicas, diminuindo os gastos com lazer, cinema, estacionamento e até consumo de comida no shopping. “A inflação é um risco constante para o segmento”, diz.
Já outro risco do segmento vem da concorrência com o e-commerce. Se os consumidores compram online, menos acabam frequentando os shoppings, diminuindo as vendas nas lojas e impactando, consequentemente, o aluguel variável.
Levantamento do E-Investidor com analistas apresenta cinco FIIs de shoppings mais recomendados para ganhar dividendos em 2024, com dividend yield (retorno em proventos) projetado entre 7,5% e 10%.
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Os FIIs mais indicados foram o XP Malls (XPML11) e o Hedge Brasil Shopping (HGBS11).
| FII | Dividend yield projetado para 2024 | Quem recomenda? | Número de recomendações |
| XP Malls (XPML11) | 8,50% a 9,50% | DesmistificandoFII, Trix, Ticker Research, Dica de Hoje Research | 4 |
| Hedge Brasil Shopping (HGBS11) | 7,5% a 10% | DesmistificandoFII, Trix, Ticker Research | 3 |
| Vinci Shoppings (VISC11) | 9% a 10% | Ágora Investimentos, Dica de Hoje Research | 2 |
| Malls Brasil Plural (MALL11) | 9% | Ágora Investimentos | 1 |
| AJ Malls (AJFI11) | 8,50% a 9% | DesmistificandoFII | 1 |
Fonte: levantamento E-Investidor com analistas
Gerido pela XP, o FII XPML11 foi o mais recomendado pelos analistas. O fundo tem uma Área Bruta Locável (ABL) de 148 mil metros quadrados e possui 16 shoppings.
Costa lembra que o XPML11 é conhecido por ser proprietário dos melhores imóveis do Brasil, tendo participação no Catarina Fashion Outlet, Shopping Cidade Jardim, Shopping da Bahia e Shopping Cidade São Paulo. O analista projeta um dividend yield de entre 8,50% e 9% para 2024.
“O fundo detém um portfólio de excelente qualidade, com ativos premium e operações com rentabilidade acima da média do mercado”, reforça Garcia, da Trix. Segundo o analista, estes imóveis são altamente consolidados em suas regiões. Garcia espera um dividendo de 9% neste ano.
Chaves, da Dica de Hoje Research, lembra que o fundo fez duas emissões recentemente, captando R$ 1 bilhão. “Tem bastantes recursos em caixa e vem adquirindo bons ativos de classe A e B pelo Brasil todo”, pontua. O analista acredita que o fundo entregue um dividend yield de 9% em 2024.
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Para Bastos, da Ticker, o XPML11 vai pagar 9,5% em proventos aos cotistas. Além das novas propriedades do fundo que devem gerar valor aos investidores, Bastos cita o endividamento do fundo, que recentemente foi equacionado, reduzindo as despesas financeiras e melhorando o resultado do FII.
Costa explica que o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) é o FII de shopping mais antigo do mercado, com participação em 17 centros de compras e presente em 12 cidades, sendo 89% do portfólio no Estado de São Paulo. “A gestão é uma das mais experientes do setor”, afirma o analista, que espera que o fundo entregue um dividend yield de entre 9% e 10% neste ano.
Garcia projeta dividendos de 7,5%. Ele destaca que a gestora tem potencial para melhorar a operação dos ativos presentes na carteira e que está adquirindo novos imóveis. “Estes devem trazer maior diversificação e melhorar a rentabilidade da carteira como um todo”, pontua.
Para Bastos, o HGBS11 tem capacidade de entregar dividendos de 10% neste ano. Ele destaca que o FII está em um processo de reciclagem de portfólio e por isso deve vender alguns imóveis. “Quando vende imóvel com lucro, ele distribui boa parte disso aos seus cotistas, o que aumenta o dividendo”, ressalta.
O analista enxerga o HGBS11 como uma oportunidade para o longo prazo.
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