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Outubro marcou o pior mês de 2024 – e da história – para o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), acumulando desvalorização de 3,06% no período. O índice que reúne os fundos imobiliários (FIIs) mais negociados da B3 teve desempenho negativo em meio à mudança da trajetória dos juros no Brasil, que se consolidou em setembro, quando o Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central (BC), elevou a Selic para 10,75% ao ano.
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Segundo o boletim Focus mais recente, o mercado projeta uma Selic de 11,75% a.a para o fim de 2024. Isso significa que a taxa básica de juros deve sofrer uma elevação de um ponto porcentual nas próximas reuniões do Comitê de Política Monetária (Copom). “Com essa leitura, naturalmente o investidor acaba por procurar outras alternativas de investimento (como os títulos do Tesouro Direto) em detrimento aos fundos imobiliários”, afirmou Wellington Lourenço, analista da Ágora Investimentos.
Além disso, o mês passado contou com dois turnos de eleições municipais no Brasil e persistência do risco fiscal, em que o mercado possui visão cética, prejudicando os ativos de renda variável, como os FIIs. Mais: investidores reagiram a um pacote de estímulos à economia da China, acirramento da disputa nas eleições presidenciais dos Estados Unidos, piora do conflito no Oriente Médio impactando o preço das commodities e dólar em máximas históricas.
Os analistas da Genial Investimentos destacam que é notável que o mau humor relacionado ao fiscal brasileiro segue pautando o rumo dos ativos de maneira negativa. “O mercado ainda segue em compasso de espera para um possível anúncio de corte de gastos especialmente após as eleições municipais, algo que, caso aconteça, deverá destravar valor em boa parte dos ativos da bolsa brasileira”, comentam em relatório.
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As expectativas para o mês de novembro recaem sobre a decisões de juros que acontecem nesta semana: o Banco Central (BC) revela a nova taxa básica de juros no Brasil nesta quarta-feira (5), enquanto o Federal Reserve (Fed, o BC americano) faz o mesmo nos Estados Unidos na quinta-feira (6). Por aqui, a previsão é de aumento da Selic, ao mesmo tempo em que o mercado projeta uma nova queda para os juros dos EUA.
Em setembro, a autoridade monetária cortou a taxa de juros americana em 50 pontos-base para a faixa entre 4,75% e 5,00% ao ano, sendo esse o primeiro corte no país desde março de 2020. Segundo a Genial, os conjuntos de dados de emprego divulgados pelos EUA em outubro também mostram que a economia americana segue forte e resiliente, afastando os temores de uma possível recessão, algo que circulava pelo mercado até poucos meses atrás.
Diante do cenário macroeconômico atual, a EQI Research frisa que mantém uma visão cautelosa para alocação da carteira de FIIs, considerando os impactos de um ambiente de alta aversão ao risco para a precificação dos ativos imobiliários. “Com a trajetória ascendente dos juros futuros e o ambiente fiscal desafiador, nossa estratégia segue uma alocação majoritária em fundos de papel e visa capturar um carrego mais robusto e, ao mesmo tempo, preservar o portfólio contra as oscilações que impactam mais fortemente os FIIs de tijolo”, afirmam.
Olhando para o futuro, a expectativa da casa é de que as carteiras de FIIs sigam se beneficiando da diversificação entre ativos indexados ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI), ajustando-se de acordo a evolução do cenário e o movimento das taxas longas.
O E-Investidor consultou nove corretoras e bancos para descobrir as melhores opções de fundos imobiliários para novembro. O primeiro lugar das indicações ficou com o BTG Logístico (BTLG11), com seis menções. Na sequência, empataram os fundos XP Malls (XPML11) e Bresco Logística (BRCO11), com cinco recomendações cada.
O fundo do BTG, presente na maioria das carteiras, obtém renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. Ao todo, ele possui 19 ativos, majoritariamente localizados na região metropolitana de São Paulo. Em outubro, o FII adquiriu um galpão AAA em Cajamar (SP), o que foi visto como positivo para os analistas da EQI Research. Segundo a casa, a estrutura de contrato favorece a rentabilidade no curto prazo, mas incluindo a dependência da trajetória do IPCA ao longo do prazo de pagamento.
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O XP Malls possui um portfólio diversificado com 23 shopping centers e área bruta locável (ABL) de 290 mil metros quadrados. Os ativos estão majoritariamente localizados no sudeste do País (60%) e diversificado entre as administradoras de grande relevância na indústria. O Pagbank justificou sua recomendação no fundo com o resultado da assinatura de um memorando de entendimentos para a aquisição da participação de 25% no Jundiaí Shopping pelo valor de R$ 251,4 milhões no último mês.
Segundo a XP Investimentos, apesar de o fundo ter apresentado performance negativa de 2,6% no mês de outubro, a casa acredita que o fundo ainda está negociando em patamares atrativos, considerando a qualidade do seu portfólio. O Bresco Logística é um fundo de gestão ativa que tem por objetivo investir recursos em imóveis do segmento de galpões logísticos. Seu portfólio é composto por 12 propriedades, que somam 472 mil metros quadrados de área bruta locável.
Veja a seleção completa das casas:
O BTG retirou os fundos HGLG11 e RBRP11 para sua carteira recomendada de novembro. Veja:
| FIIs recomendados |
|---|
| BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| CPTS11 – Captânia Investimentos |
| KNIP11 – Kinea Índices de Preços |
| CLIN11 – Clave Índices de Preços |
| RBRR11 – RBR Rendimento High Grade |
| RBRY11 – RBR Crédito Imobiliário Estruturado |
| VILG11 – Vinci Logística |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| BTLG11 – BTG Logístico |
| KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária |
| BRCR11 – BC Pactual Corporate Office |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
| XPML11 – XP Malls |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| HFOF11 – Hedge Top FOFII 3 |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| HGRU11 – Pátria Renda Urbana |
Na Carteira Renda de FIIs, o BB resolveu manter os ativos para novembro.
| FIIs recomendados |
|---|
| RZTR11 – Riza Terrax |
| XPSF11 – XP Selection |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| CVBI11 – VBI CRI |
| VGIP11 – Valora CRI Índice de Preços |
| VGIR11 – Valora CRI CDI |
| VRTA11 – Fator Verita FII |
| XPCI11 – XP Credito Imobiliario |
A CM Capital optou por não realizar mudanças em sua carteira recomendada para novembro.
| FIIs recomendados |
|---|
| BTLG11 – BTG Logístico |
| FATN11 – BRC Renda Corporativa |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| HGPO11 – Pátria Prime Offices |
| HGRU11 – Pátria Renda Urbana |
| HSLG11 – HSI Logística |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| SPXS11 – SPX SYN Multiestratégia |
| PLCR11 – Plural Recebíveis Imobiliários |
| XPCI11 – XP Crédito Imobiliário |
| MCHY11 – Mauá Capital Real Estate |
| AFHI11 – AF Invest CRI |
Neste mês, a recomendação da Empiricus é a venda das cotas do HGCR11 e a compra do RBRR11.
| FIIs recomendados |
|---|
| ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliária |
| BTHF11 – BTG Real Estate Hedge Fund |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| KNSC11 – Kinea Securities |
| RBRR11 – RBR High Grade |
A EQI Research também manteve sua carteira de FIIs para novembro.
| FIIs recomendados |
|---|
| ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliaria |
| BCIA11 – Bradesco Carteira Imobiliária Ativa |
| BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário |
| BTLG11 – BTG Logístico |
| SPXS11 – SPX SYN Multiestratégia |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| RBRY11 – RBR Crédito Imobiliário Estruturado |
| KNSC11 – Kinea Securities |
| KORE11 – Kinea Oportunidades Real Estate |
| LVBI11 – VBI Logística |
| VCJR11 – Vectis Juros Real |
| XPML11 – XP Malls |
Para novembro, a Genial decidiu retirar os fundos HGLG11 e LVBI11, dando espaço para os KNUQ11 e VINO11.
| FIIs recomendados |
|---|
| RBRR11 – RBR Recebíveis |
| KNSC11 – Kinea Securities |
| PLCR11 – Plural Recebíveis |
| SPXS11 – SPX Syn Multiestratégia |
| HGRE11- CSHG Real Estate |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários |
| KNUQ11 – Kinea Unique |
| VINO11 – Vinci Offices |
A carteira de fundos imobiliários da Pagbank é a seguinte para novembro:
| FIIs recomendados |
|---|
| BTLG11 – BTG Logística |
| BRCO11– Bresco Logística |
| HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários |
| VGIR11 – Valora Recebíveis |
| XPML11– XP Malls |
A casa optou por manter os FIIs recomendados em novembro.
| FIIs recomendados |
|---|
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| KNIP11 – Kinea Índices de Preços |
| RBRR11 – RBR Rendimento High Grade |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| KNUQ11 – Kinea Unique |
| MALL11 – Malls Brasil |
| XPML11 – XP Malls |
| HGFF11 – CSHG Imobiliário |
| RFOF11 – RB Capital |
| BTLG11 – BTG Logístico |
| GTWR11 – FII Green Towers |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| JSRE11 – JS Real Estate |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
| VCJR11 – Vectis Juros Real |
A XP não realizou mudanças na composição da sua carteira recomendada de fundos de investimentos imobiliários.
| FIIs recomendados |
|---|
| MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| BTLG11 – BTG Logística |
| BRCO11– Bresco Logística |
| XPML11– XP Malls |
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