Ano eleitoral: como escolher um bom fundo imobiliário

Enquanto o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) fechou 2021 em queda de quase 9%, alguns FIIs registraram altas significativas. Até a última sexta-feira (21), o indicador registra 0,18% de alta em 2022, aos 2.808,66 pontos. No mês anterior alcançou valorização de 8,78% após quatro meses no vermelho.

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Para 2022, ano em que o mercado espera a elevação na taxa de juros e a instabilidade por conta do cenário político, a classe pode ser penalizada, mas ainda há oportunidades no radar.

Especialistas avaliam que os fundos de papel podem ter mais destaque nos próximos meses, embora o segmento dependa  diretamente dos caminhos que a economia brasileira vai tomar com o período eleitoral.

Para alcançar lucros maiores neste ano, Igor Barenboim, economista-chefe da Reach Capital, indica a busca por informações sobre a composição do ativo. “O investidor deve olhar para o FII não como uma caixa preta, mas entender o que tem dentro do ativo”, aponta.

Ele avalia que, pensando a longo prazo, fundos de tijolo podem ser mais atrativos enquanto os fundos voltados ao crédito devem seguir com ganhos relevantes à medida que a inflação e a Selic sigam aumentando.

Barenboim indica ainda a importância de conhecer as regiões onde os imóveis do portfólio estão localizados. “Em um cenário político positivo para o Nordeste, como visto nos anos de presidência do Lula (PT), a região pode se beneficiar também nesse sentido. Se avaliado maiores investimentos em Agro, o investidor pode encontrar as regiões mais relevantes”, aponta.

O economista também pontua a semelhança entre um FII e uma ação da Bolsa. Segundo ele, a simetria acontece entre os setores de Value (valor) da Bolsa, como é o caso das energéticas e utilities. “Mesmo com uma economia ruim, as pessoas vão continuar pagando energia e água da mesma forma que vão precisar pagar aluguel”, aponta.

Apesar das semelhanças, investidores também devem ter ciência das variáveis que devem ser colocadas na balança antes de incluir um FII na carteira, como é o caso da localização, setor atrelado e histórico do fundo.

Vale destacar a importância de fazer uma pesquisa profunda sobre o ativo, especialmente pelo contato com relatórios gerenciais de gestores para entender as chances de crescimento. Por serem ativos com isenção de impostos, os FIIs são ativos desejados para quem quer receber renda extra, já que investidores lucram com os aluguéis recebidos pelos imóveis mensalmente.

As expectativas para o ano

Segundo Juliana Pedroza, sócia e Relações com Investidores da Habitat Capital Partners, o grande impulso dos FIIs aconteceu enquanto a Selic figurava nos 2% e os investidores buscavam ganhos mais atrativos. Com a taxa de juros acima de 9%, a renda fixa volta aos holofotes, mas há oportunidade de fundos com preços atrativos e possibilidades de crescimento.

“O mercado de FII no Brasil ainda está no início, se compararmos com o norte-americano. Temos muito a crescer em segmentos e níveis de operação, o que vai nos possibilitar a ver movimentos muito interessantes”, afirma.

Pedroza aconselha que os investidores devem manter no radar as diferentes possibilidades do cenário político. “Em anos eleitorais, é mais indicado trabalhar com operações com mais garantias, que tenham provado ao longo do tempo a resiliência e constância”, sugere.

Além disso, outro ponto de atenção é o diálogo entre um FII e a dependência econômica do setor em que está vinculado, o que foi exemplificado em diferentes situações durante a pandemia. Por exemplo, os holofotes para galpões por conta do crescimento do e-commerce e a sensibilidade das lajes corporativas pelo trabalho remoto.

Fundo rende 42% em 2021

De acordo com um levantamento realizado pela Economatica, o grande destaque de 2021 foi o fundo Urca Prime Renda Closed Fund (URPR11), que entregou um retorno acumulado de 42,53% em 2021. O mesmo ativo também registrou o maior rendimento em dividendos no ano, com 18,29%. Segundo relatório da gestora Urca Capital, o URPR11 é composto por 13 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) de sete estados diferentes.

Em segundo lugar entre os maiores retornos em 2022 aparece o Devant Recebíveis Imobiliários FII (DEVA11, com alta de 24,91%. No portfólio, há 42 CRIs em diferentes setores e regiões. O DEVA11 foi o quarto colocado no ranking de distribuição de dividendos em 2021, com 15,02%, segundo o levantamento.

Já no ranking de distribuição de dividendos, o SP Downtown Fundo de Investimento Imobiliário FII (SPTW11), composto por lajes corporativas em São Paulo, foi o segundo melhor pagador com o rendimento de 17,93%.

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