O investimento em fundos imobiliários (FIIs) pode ser usado como uma forma de viver de renda no longo prazo. Em geral, esses ativos têm níveis de estabilidade que possibilitam calcular quanto é necessário investir para ter um “salário extra”.
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O investimento em fundos imobiliários (FIIs) pode ser usado como uma forma de viver de renda no longo prazo. Em geral, esses ativos têm níveis de estabilidade que possibilitam calcular quanto é necessário investir para ter um “salário extra”.
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Os fundos imobiliários funcionam como um tipo de investimento coletivo, em que diversos investidores adquirem cotas de um fundo administrado por especialistas no setor imobiliário. Esses gestores, por sua vez, aplicam o capital em diferentes tipos de ativos, como edifícios comerciais, shoppings centers, galpões logísticos e em empreendimentos residenciais.
O mercado de FIIs está aquecido, com retornos superiores à Selic, atualmente em 13,75%. As projeções de analistas é de que, com a expectativa de melhora gradual da economia, esses ativos devem seguir em trajetória de valorização.
Os investidores interessados em fundos imobiliários precisam entender, antes de tudo, que existem diferentes categorias para cada estratégia. Essas categorias são divididas em dois grandes grupos: os fundos de papel e os fundos de tijolos.
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Os fundos de tijolos compram as propriedades já construídas e prontas, a fim de alugar ou obter valorização desses imóveis no futuro. Dessa forma, são os FIIs que realizam investimentos em ativos reais.
Já os fundos de papel são investimentos em documentos relacionados ao mercado imobiliário, como títulos de um aluguel. Ao investir nesses documentos, você recebe rendimentos dos juros e pagamentos desses empréstimos. É uma forma de obter ganhos no setor sem comprar imóveis físicos.
O rendimento mensal tende a ser maior nos FIIs de papel. Os motivos para isso incluem taxas mais atrativas e menor necessidade de despesas operacionais relacionadas à manutenção e gestão de imóveis. Os ativos podem pagar por volta de 1,2% a 1,4%, segundo Wagner Varejão, especialista da Valor Investimentos.
“Por outro lado, os fundos de papel não contam com expectativa de valorização de suas cotas”, observa Varejão. Isso significa que o valor que se paga por cada cota pode não variar positivamente, ou seja, se decidir deixar o fundo, é possível que precise vender as cotas pelo mesmo valor ou até por um preço mais baixo.
“Já entre os fundos de tijolo você espera que a cota valorize, porque a grosso modo os imóveis valorizam ao longo do tempo”, diz o especialista. Em contrapartida, o retorno mensal tende a ser menor, girando entre 0,5% e 0,6%.
Mesmo quem está focado em ter uma renda mensal, o ideal é ter uma certeira mesclada entre FIIs de tijolos e de papel. Diversificando a carteira, Varejão diz que é possível perseguir uma taxa de 1,2% de retorno ao mês.
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Com essa taxa, seria necessário um investimento total de R$ 417 mil para receber R$ 5 mil por mês em rendimentos. No entanto, observando que há níveis de oscilações, o recomendado por Varejão é uma soma de R$ 450 mil.
É importante observar que esses cálculos consideram que o investidor fará retiradas de R$ 5 mil todo mês sem reinvestir parte dos ganhos. Por tanto, o valor recebido só se altera de acordo com as taxas.
Para alcançar os R$ 450 mil necessários para ter uma renda de R$ 5 mil com FIIs, Varejão simulou uma das opções de poupança que protegem o investidor contra os efeitos da inflação: o Tesouro IPCA +. Assim, com os valores indicados, é possível esperar que, no tempo estabelecido, o investidor tenha uma renda proporcional ao R$ 5 mil atuais.
| Tempo | Poupança mensal necessária* |
| 10 anos | R$ 2.930,00 |
| 15 anos | R$ 1.712,00 |
| 20 anos | R$ 1.120,00 |
| 25 anos | R$ 778,00 |
A estabilidade dos pagamentos é vista como boa entre os dois grupos: tijolos e papel. No entanto, como os de tijolos fazem a gestão de ativos reais, podem sofrer mais em situações de crise econômica, quando salas comerciais ou mesmo residenciais podem não ser alugadas ou vendidas.
Nos dois grupos, a fator menos estável é o valor da cota. “Um FII é listado na bolsa de valores e todo dia vai ter um preço novo”, observa Varejão.
Na decisão sobre qual tipo de investimento compensa mais para ter uma renda mensal, os FIIs se destacam em comparação com modalidades de renda fixa como o Tesouro Direto e o CDB. “A tendência de longo prazo é que o rendimento de FIIs seja maior porque o risco é maior”, detalha Wagner Varejão.
Já na comparação entre investir em FIIs e comprar um imóvel, os fundos imobiliários têm vantagens como a facilidade para a venda e a isenção de imposto de renda para pessoas físicas. Outro ponto é que, com pouco dinheiro, é possível diversificar a exposição ao mercado imobiliário, explorando o setor comercial e residencial.
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