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A empreitada do investimento em um imóvel não compensa os riscos, de acordo com a avaliação de parte dos especialistas, diante de um cenário de alta taxa de juros motivando opções de ativos com rentabilidade atraente na renda fixa. Assim, os insistentes investidores do segmento têm encontrado nos leilões imobiliários uma alternativa para aumentar suas margens de ganhos.
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Os investidores que negociam no ramo buscam por oportunidades com descontos que comecem próximos a 30% (podem haver exceções) em comparação ao preço de mercado de imóveis em estado e região similares. O valor não é irreal. Segundo André Zukerman, CEO da plataforma de venda de imóveis em leilão Zuk, casas e apartamentos vendidos pela empresa têm média de desconto de 25% no preço.
Compradores que buscam por uma moradia tendem a dar lances mais altos, com margens mais próximas aos valores de mercado. Já os investidores não costumam continuar em disputas que ultrapassam um limite estipulado por eles mesmos, procurando, inclusive, opções com até 40% ou 50% de desconto.
“Tem um imóvel que vale um milhão, por exemplo. Ele entra por quatrocentos mil no leilão. As pessoas físicas começam a dar lances com R$ 400 mil, R$ 450 mil e para nos R$ 550 mil. Essa pessoa até pode estar buscando o imóvel para uso pessoal, mas é um olhar mais comum de quem tem viés de investimento”, aponta Zukerman.
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Antonio Reinaldo, consultor e investidor, comprou um imóvel em março deste ano mirando um investimento. Não foi a primeira compra do investidor em leilões: ele já arrematou mais de dez veículos para revenda nos últimos anos, somando um lucro de aproximadamente R$ 100 mil.
No entanto, o sobrado de dois andares com duas vagas na garagem em Santo André, na grande São Paulo, foi sua primeira investida em imóveis adquiridos em leilão. A casa foi arrematada por R$ 290 mil, valor que o consultor considerou que estava de 40% a 50% abaixo do mercado nas proximidades da residência.
“Eu fiquei procurando por um pouquinho de tempo, porque eu queria nesse bairro que eu já conheço. Normalmente quando uma pessoa compra um imóvel de leilão ele compra sabendo qual é o bairro que ele está comprando. Ele geralmente entende as informações. No meu caso eu estava procurando neste bairro porque, inclusive, meus parentes moram lá. Eu sei do valor de mercado desse imóvel”, diz o investidor.
Os valores de uma boa oportunidade em imóveis de leilão podem até fazer brilhar os olhos, mas precisam ser encarados com cautela. Neste mercado, há uma taxa de 5% sobre a negociação paga aos leiloeiros, fora gastos com aconselhamento jurídico que, apesar de variáveis e opcionais, são recomendados para uma melhor análise do edital de venda e aumentam os custos do investimento.
“Há muitos advogados hoje prestando serviços, ajudando principalmente em leilões judiciais, assessorando e acompanhando nas ações judiciais. Aí pode haver uma cobrança extraordinária”, explica Gustavo Faévallejo, gestor de uma administradora de bens imobiliários.
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Os leilões judiciais são aqueles em que o bem ofertado tem origem em ação judicial, diferente dos leilões extrajudiciais, mais comumente os de bancos, motivados pela inadimplência no pagamento do financiamento.
Compradores de leilão costumam incluir esses custos adicionais no cálculo de desconto do imóvel. Para chegar até um preço que eles acreditam ser aquela que faz a compra — e posteriormente a venda — valer a pena, entram todos os gastos adicionais.
Além da taxa do leiloeiro e despesas com advogados, as demais despesas são iguais àquelas envolvidas em uma compra por meio de imobiliárias, como Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Eventuais reformas também podem aumentar os gastos.
No caso de Antonio Reinaldo, apesar do arremate do imóvel no leilão por R$ 290 mil, o investidor contou com um advogado para fazer uma primeira análise da relação documental da propriedade, com investigação da matrícula atualizada e busca de documentos que identificassem que aquele não era um imóvel em execução.
Somado a isso, Miranda ainda pagou ao advogado para acompanhar o processo após a arrematação e terá que lidar com os gastos referentes à ação de despejo do imóvel. Tudo isso, mais o pagamento da taxa do leiloeiro, somou um adicional de R$ 23.500 ao valor arrematado — e o investidor ainda considera que uma reforma possa ser necessária.
Investidores mais experientes da área tentam fazer os negócios com a intenção de isentar o Imposto de Renda. “Se uma pessoa compra um apartamento agora e vende ele, e depois compra outro em menos de seis meses, ela consegue isentar o imposto de renda, não precisa pagar o o ganho de capital sobre aquela venda”, explica Ricardo Brasil, fundador da Gava Investimentos e pós-graduado em análise financeira.
Há uma impressão de que o mercado de leilões tem crescido no Brasil e por consequência o interesse de investidores também tem aumentado. Alguns fatores, como as facilidades trazidas pelos leilões virtuais e o acesso a informações sobre essa modalidade de compra podem justificar o crescimento.
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Na Zukerman Leilões, marca anterior da atual Zuk, a oferta de imóveis em leilão cresceu 33% na comparação do primeiro trimestre de 2019 e o mesmo período de 2020, como publicou o Estadão à época. Segundo dados atualizados da Zuk, o crescimento de 2021 para 2022 foi de 8% nos lotes ofertados.
“Eu participo de leilões há mais de vinte anos. Já participei muito de leilões que eram exclusivamente presenciais e, ao serem presenciais, impediam uma facilidade para aqueles que moravam longe ou tinham alguma dificuldade de locomoção. Hoje, por eles estarem todos on-line, há uma universalização do leilão, até pessoas que moram mais distantes ou que estão no seu ambiente de trabalho podem participar”, aponta Faévallejo.
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