Como investir em REIT, o 'primo americano' do fundo imobiliário

A exemplo dos FIIs, os REITs também contêm ativos imobiliários e pagam dividendos ao investidor. Por outro lado, as decisões são tomadas por um conselho de executivos, que podem inclusive tomar dívidas para comprar propriedades
Dois produtos recentes permitem aos brasileiros ter exposição a REITs sem ter que investir fora do País. Um é um FIA que faz gestão ativa de uma carteira de REITs
O outro compra cotas de um ETF que busca seguir o MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index, um dos principais indicadores do mercado de REITs norte-americano

O interesse dos brasileiros por investimentos que contenham ativos no Exterior tem crescido muito.

Fugir da correlação com o cenário doméstico ajuda a carteira a ser menos penalizada por incertezas como a questão fiscal.

Essa estratégia de diversificação vem sendo facilitada por um número crescente de produtos com exposição internacional que as gestoras têm ofertado no mercado.

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Uma das novidades nesse sentido são os REITs (sigla para Real Estate Investment Trust). Saiba mais sobre eles a seguir.

O que é REIT?

Os REITS são os primos norte-americanos dos nossos fundos imobiliários (FIIs). Atualmente, duas casas já lançaram produtos que expõem o investidor brasileiro, de maneiras diferentes, a esses ativos.

Um deles, classificado pela CVM como um FIA, faz uma gestão ativa de REITs, comprando e vendendo empreendimentos, de forma análoga à que faria o gestor de um FII.

Outro é um fundo que compra cotas de um ETF que segue um índice de REITs da Bolsa americana.

Embora REITs e FIIs sejam comparáveis, há boas diferenças entre eles. Enquanto o FII brasileiro é administrado por um gestor, que cuida dos ativos da carteira, no REIT essa tarefa é exercida por uma estrutura mais complexa: um conselho de executivos, que recebem salários, bônus e até stock options, toma as decisões.

Empreendimentos imobiliários como lajes corporativas, galpões logísticos e shopping centers, exploradas nos FII brasileiros, também podem estar na carteira de um REIT.

Entretanto, o cardápio do primo americano é bem mais variado e inclui propriedades como residenciais do tipo multifamily (em que o fundo se torna proprietário de um prédio e loca as unidades para diferentes famílias), data centers, torres de telefonia móvel e até cinemas.

Como funciona o REIT?

Da mesma maneira que ocorre nos FIIs, os REITs distribuem dividendos, mas de forma trimestral. Assim, há potencial de retorno tanto pela valorização das cotas como pelo recebimento de proventos.

“São diferentes estratégias de investimento. Galpões logísticos são para quem quer ganhar na valorização das cotas, porque o dividend yield é baixo. Já os multifamilies são melhores para quem busca um yield maior”, compara Daniel Malheiros, sócio responsável pela área offshore da RBR Asset.

Outra diferença importante é que os REITs podem tomar dívida para comprar propriedades. A alavancagem ajuda a potencializar o retorno desses fundos, mas também os torna muito mais voláteis que os FII brasileiros.

Como brasileiros podem investir

Por ora, há dois produtos relacionados a REITs no mercado brasileiro. Um deles é o RBR Vitreo Real Estate Global FIA, gerido em parceria pela RBR Asset e pela Vítreo, e que completou um mês de operação. Hoje, 80% da carteira do fundo é composta por REITs; o restante se divide entre LFTs (10%) e cotas de FIIs escolhidos pela RBR.

O tíquete inicial é de R$ 5 mil, mas, por questões regulatórias, o acesso é limitado a investidores qualificados. O fundo é hedgeado, ou seja, o investidor compra e vende cotas pagando em reais e a carteira sofre apenas a oscilação de preço dos ativos, sem se expor à variação cambial. O prazo de liquidez é D+90.

“Os REITs que compõem o portfólio têm dividend yield na casa dos 4,5%, em dólar”, conta Malheiros. “E o retorno esperado para o investidor é de 10% ao ano”. Sobre o que exceder 5%, é cobrada uma taxa de performance de 20% – além da taxa de administração de 1,5% ao ano.

Por outro lado, se o investidor de FIIs aprendeu na marra a ter certa tolerância com oscilações, no caso de um produto exposto a REITs o risco é ainda maior. “Com o choque da pandemia, REITs e FIIs tiveram quedas parecidas, de cerca de 35%. Mas a recuperação aqui foi maior”, diz Malheiros.

Ele afirma que a volatilidade do produto é parecida com a das ações norte-americanas. Colocando em parâmetros domésticos, é menor que a das ações brasileiras, mas maior que a dos FII.

A outra opção disponível por aqui é o Trend Imobiliário Americano FIM, que a XP lançou em agosto deste ano. Ele investe em um ETF que busca seguir o MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index, um dos principais indicadores do mercado de REITs norte-americano.

Assim como no outro produto, há proteção cambial, ou seja, a variação da moeda norte-americana não é repassada ao investidor. O acesso é aberto ao público em geral, com tíquete mínimo de R$ 100, taxa de administração de 0,50% e resgates em D+5.