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O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) acumulou uma queda de 1,04% em junho, segundo recuo mensal de 2024. O índice só havia sofrido desvalorização no ano em abril, quando cedeu 0,77%. Por trás do desempenho negativo, está a confirmação de que a Selic deve permanecer elevada por mais tempo do que era esperado.
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O mês foi marcado pela decisão do Comitê de Política Monetária (Copom), que optou por manter a taxa básica de juros brasileira em 10,5% ao ano (a.a). A medida encerrou o ciclo de queda da Selic que vinha ocorrendo desde agosto de 2023. Em seu comunicado, a autoridade monetária destacou que a política monetária deve seguir contracionista por tempo suficiente para consolidar não só o processo de desinflação, como também a ancoragem das expectativas em torno de suas metas.
As sinalizações do Banco Central (BC) têm mexido com as projeções do Boletim Focus – um compilado das expectativas do mercado a respeito dos principais indicadores da economia brasileira. Em sua última edição, nesta segunda (1º), o relatório projetou uma Selic a 10,5% a.a no final de 2024. Há um mês, a estimativa era de 10% a.a e, em janeiro, e chegou a rondar o patamar de 9% a.a.
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Nos Estados Unidos, o cenário também é de preocupação. Por lá, o Federal Reserve (Fed) manteve, pela sétima reunião consecutiva, os juros na faixa entre 5,25% e 5,5% a.a. Os dirigentes da autoridade não esperam reduzir as taxas até obterem maior segurança de que a inflação esteja se movendo de forma sustentável em direção à meta de 2% a.a.
Diante do contexto mais adverso para os juros, o Ifix teve, em junho, o seu pior desempenho desde outubro de 2023, quando desvalorizou 1,97%. O saldo do primeiro semestre do ano, no entanto, foi positivo, com o índice conseguindo defender 1% de ganho. Para se ter uma ideia, enquanto o ciclo de cortes da Selic ainda prosseguia, o Ifix chegou a renovar recordes históricos nos três primeiros meses de 2024.
Mas nem tudo está perdido para o mercado de FIIs. Para Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do Santander, ainda vale investir em fundos com portfólios compostos por ativos de qualidade, estratégias bem definidas e histórico positivo no cumprimento da expectativa de distribuição de rendimentos.
“No curto a médio prazo, os FIIs ainda poderão sofrer por conjunturas externas ou piora da percepção de risco dos agentes de mercado. No médio a longo prazo, contudo, acreditamos que os fundos tendem a ser beneficiados por juros mais baixos e um cenário macroeconômico menos adverso, com as respectivas cotas convergindo acima do valor patrimonial”, ressalta o analista no Raio X do Mercado de Fundos Imobiliários do Santander.
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Na visão da Ágora, os FIIs foram prejudicados em junho pela escalada do dólar e por ruídos fiscais domésticos. No entanto, ainda há otimismo para uma das classes de fundos. “Diante do atual cenário e incertezas, apesar de observarmos diversas negociações acontecendo no mercado imobiliário, reconhecemos que a melhor estratégia a ser adotada continue sendo a maior exposição aos fundos de papel – mesmo que de forma pontual”, reforça o time da casa em relatório.
Com esse cenário, o E-Investidor consultou onze corretoras e bancos sobre as carteiras de FIIs recomendadas para o mês de julho. O fundo que lidera as indicações é o XP Malls (XPML11), selecionado por sete casas. O BTG Logístico (BTLG11) se classifica no segundo lugar do pódio, indicado seis vezes.
O XP Malls possui um portfólio diversificado com 18 shopping centers e área bruta locável (ABL) de 160 mil m². Os ativos estão majoritariamente localizados no sudeste do país (60%) e diversificado entre as administradoras de grande relevância na indústria. Para os analistas da Guide Investimentos, o fundo representa o melhor portfólio de Shopping Centers aliado a elevada distribuição de rendimentos.
“Estimamos um Dividend Yield projetado de 8,3% para os próximos 12 meses. O fundo também possui melhor receita operacional liquida (NOI) em comparação aos FIIs de Shoppings que pertencem ao IFIX”, afirmam em relatório.
Já o BTG Logístico tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. O fundo possui 19 ativos, majoritariamente localizados na região metropolitana de São Paulo. Segundo o PagBank, os galpões logísticos localizados nesta região são mais demandados, geram melhores retornos ao fundo e consequentemente aos cotistas.
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Além disso, a localização diferenciada dos ativos do fundo levam os analistas a acreditar que o BTLG conseguirá manter um bom nível de proventos e uma valorização dos ativos no longo prazo.
O fundo Kinea Rendimentos (KNCR11) também foi destaque das carteiras, mencionado por cinco delas. Ele tem como objetivo investir em créditos rurais imobiliários (CRIs) de baixo risco com remuneração atrelada ao CDI. Em maio, o fundo realizou novas alocações que totalizaram R$ 120,3 milhões.
A Genial Investimentos explica que a recomendação desse FII é fundamentada pelo fato de ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação majoritária ao CDI, sendo sua carteira de CRI negociado, atualmente com um yield de CDI+0,06% líquido. “Neste momento de taxas de juros ainda elevadas, o KNCR11 torna-se uma opção defensiva”, afirmam os analistas.
Confira abaixo a seleção completa de carteiras recomendadas para FIIs neste mês:
A Ágora não realizou nenhuma mudança em sua carteira recomendada de FIIs para julho.
| FIIs recomendados |
|---|
| HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários |
| RECR11 – REC Recebíveis Imobiliários |
| KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária |
| VISC11 – Vinci Shopping Center |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| KFOF11 – Fundo Imobiliário Kinea |
| HGLG11 – CSHG Logística |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
Para julho, a Ativa recomenda os seguintes fundos imobiliários:
| FIIs recomendados |
|---|
| RBRR11 – RBR Rendimento High Grade |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
O BTG excluiu os fundos JS Real Estate (JSRE11) e Kinea Securities (KNSC11) da sua carteira recomendada de FIIs para julho.
| FIIs recomendados |
|---|
| BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| CPTS11 – Captânia Investimentos |
| KNIP11 – Kinea Índices de Preços |
| CLIN11 – Clave Índices de Preços |
| RBRR11 – RBR Rendimento High Grade |
| RBRY11 – RBR Crédito Imobiliário Estruturado |
| VILG11 – Vinci Logística |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| BTLG11 – BTG Logístico |
| HGLG11 – CSGH Logística |
| RBRP11 – RBR Properties |
| BRCR11 – BC Fund |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
| XPML11 – XP Malls |
| HFOF11 – Hedge Top FOFII 3 |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
A CM Capital Markets indica os seguintes FIIs para sua carteira recomendada de julho:
| FIIs recomendados |
|---|
| BTLG11 – BTG Logístico |
| CYCR11 – Cyrela Crédito |
| FATN11 – BRC Renda Corporativa |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shoppings |
| HGPO11- CSHG Prime Offices |
| HGRU11 – CSHG Renda Urbana |
| HSLG11 – HSI Logística |
| SNFF11 – Suno Fundo de Fundos |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| SPXS11 – SPX SYN Multiestratégia |
| PLCR11 – Plural Recebíveis Imobiliários |
| XPCI11 – XP Crédito Imobiliário |
| MCHY11 – Mauá Capital Real Estate |
| AFHI11 – AF Invest CRI |
O EQI Research optou pela saída do fundo RBR Alpha (RBRF11) e adicionou o Kinea Securities (KNSC11) na carteira de julho.
| FIIs recomendados |
|---|
| ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliaria |
| BCIA11 – Bradesco Carteira Imobiliária Ativa |
| BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário |
| BTLG11 – BTG Logístico |
| CPTS11 – Capitânia Securities II |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| HGPO11 – CSHG Prime Offices |
| KNSC11 – Kinea Securities |
| KORE11 – Kinea Oportunidades Real Estate |
| LVBI11 – VBI Logística |
| VCJR11 – Vectis Juros Real |
| XPML11 – XP Malls |
A carteira valor da Genial para julho conta com a entrada do fundo Bresco Logística (BRCO11).
| FIIs recomendados |
|---|
| HGRE11 – CSHG Real Estate |
| VCJR11 – Vectis Juros Real |
| RBRF11- Alpha Multiestrategia Real |
| RBRR11– RBR High Grade |
| KNIP11 – Kinea Índices de Preços |
| CLIN11 – Clave Índices de Preços |
| VILG11 – Vinci Logística |
| MALL11 – Genial Malls |
| BTLG11 – BTG Pactual Logística |
| BRCO11 – Bresco Logística |
A Guide não fez nenhuma alteração em sua carteira recomendada de FIIs para julho.
| FIIs recomendados |
|---|
| NEWL11 – Newport Logística |
| KNIP11 – Kinea Índices de Preços |
| HGFF11 – CSHG Imobiliário |
| TEPP11 – Tellus Properties |
| HGPO11 – CSHG Prime Office |
| HGRU11 – CSHG Renda Urbana |
| XPML11 – XP Malls |
| HGLG11 – VBI Prime Properties |
| CLIN11 – RBR Crédito Imobiliário |
| TRXF11– TRX Real Estate |
Em julho, a carteira recomendada de fundos imobiliários do banco é a seguinte:
| FIIs recomendados |
|---|
| HGRU11 – CSHG Renda Urbana |
| HSML11 – HSI Malls |
| XPML11 – XP Malls |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| LVBI11 – VBI Logística |
| KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
| RBRP11 – RBR Properties |
| HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários |
| KNHY11 – Kinea High Yield |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários |
Para o mês de julho, o PagBank trocou o Vinci Shoppings Centers (VISC11) pelo FII CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11).
| FIIs recomendados |
|---|
| BTLG11 – BTG Pactual Logística |
| HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
| VGIR11 – Valora RE III |
| XPML11 – XP Malls |
Para o mês de julho, o Santander decidiu não realizar alterações em sua carteira recomendada.
| FIIs recomendados |
|---|
| BTLG11 – BTG Logístico |
| VILG11 – Vinci Logística |
| RBRF11- Alpha Multiestrategia Real |
| VGHF11 – FII Valora |
| CVBI11 – VBI CRI |
| HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis Imobiliários |
| SARE11 – Santander Renda de Aluguéis |
| TGAR11 – TG Ativo Real |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| XPML11 – XP Malls |
| HSML11 – HSI Malls |
| VINO11 – Vinci Offices |
A XP optou pela retirada do fundo Vinci Shopping Centers (VISC11) e substituição pelo VBI CRI (CVBI11).
| FIIs recomendados |
|---|
| MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| VBI CRI (CVBI11) |
| BRCO11– Bresco Logística |
| XPML11– XP Malls |
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