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Comprar e vender imóveis nem sempre exige dinheiro vivo. Em vez de desembolsar grandes quantias, muitos investidores têm recorrido à permuta, uma forma de trocar propriedades que podem ter valores equivalentes ou diferentes. Quando há desequilíbrio entre os bens, a diferença é compensada com o pagamento de uma quantia chamada “torna”.
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Essa modalidade, uma espécie de carta na manga para quem quer investir com inteligência, vem atraindo quem busca reduzir custos tributários, acelerar negociações e otimizar o patrimônio. Ainda assim, seu sucesso depende de uma avaliação justa e de um contrato bem elaborado. Afinal, quando essa modalidade realmente faz sentido como estratégia financeira?
Especialistas dizem que essa forma de transação tem se tornado uma alternativa atraente para investidores que desejam diversificar o portfólio imobiliário sem depender de grandes desembolsos de capital. Em vez de vender um imóvel para comprar outro, o investidor pode apenas trocá-lo, economizando tempo e evitando custos adicionais, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
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A permuta pode ser simples, quando os imóveis têm valores equivalentes e não há compensação financeira, ou permuta com torna, quando o imóvel de maior valor é ajustado por meio de um pagamento em dinheiro referente à diferença entre os bens. Essa flexibilidade amplia as possibilidades para quem busca adaptar seu portfólio a diferentes objetivos, seja aumentar a liquidez, reduzir o risco ou acessar novas oportunidades de valorização, segundo Luiz Otávio Prado, especialista em investimentos imobiliários.
Prado explica que investir em imóveis por permuta é especialmente vantajoso em períodos de juros altos, como o atual, quando o crédito imobiliário fica mais caro e o custo de oportunidade de manter dinheiro parado aumenta. “A troca direta entre imóveis pode destravar negócios que ficariam engavetados por falta de financiamento. Mas, por outro lado, ao contrário de ter a liberdade de escolha de um imóvel na planta, por exemplo, com a permuta você acaba levando para casa o que nem sempre quer”, avalia.
Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, o investidor deve ficar atento às novas regras tributárias. As operações de compra e venda e as permutas com torna passam a ter cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Já nas permutas sem torna, a legislação mantém a isenção de ganho de capital e afasta a incidência desses tributos, o que preserva a atratividade da modalidade do ponto de vista fiscal.
“Em certos casos, pode ser fiscalmente mais vantajoso pagar uma torna do que realizar duas operações separadas (venda e compra), pois a permuta possui tratamento fiscal diferenciado, especialmente quando ambos os bens são de mesma natureza. Entretanto, deve-se ter cautela para evitar surpresas fiscais porque a torna é tributável no Imposto de Renda”, explica Gabriele Stezoucoski, advogada da área de direito imobiliário do Lassori Advogados.
Entre os consumidores, as motivações variam. Há quem utilize a permuta para adquirir um imóvel maior para a família, trocar um bem antigo por um novo ou ajudar filhos a conquistarem o primeiro imóvel. Já entre investidores, a estratégia costuma estar associada à busca por ganhos patrimoniais, redução de custos e diversificação de ativos. “Nunca vi tantas pessoas querendo fazer permuta como nos últimos cinco anos”, diz o consultor imobiliário Eduardo Farias. “Mas é bom ficar esperto. Tem muita gente por aí querendo vender bagatela para pegar peixe grande”, avisa Farias.
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Prado alerta que, para que a operação seja segura, é preciso ter cuidado com o contrato de permuta de imóveis. “O procedimento requer uma avaliação precisa de mercado para os dois imóveis, de preferência realizada por especialistas ou corretores habilitados, a fim de evitar diferenças absurdas nos valores”, diz. “Antes da conclusão do acordo, é importante que o investidor analise toda a documentação dos bens, incluindo certidões negativas e comprovantes de ausência de dívidas, verificando também se não há ações judiciais, hipotecas ou pendências fiscais. A formalização deve ser feita em cartório, por meio de uma escritura pública de permuta, o que assegura validade jurídica e proteção para os envolvidos”, completa.
Com o aumento da procura por negociações de troca de imóveis, muitas imobiliárias passaram a incluir em seus portfólios seções exclusivas dedicadas à permuta. Plataformas digitais também vêm acompanhando o movimento, oferecendo filtros específicos para esse tipo de operação. Há ainda plataformas digitais especializadas, como a Livvu e Permuta Imóvel, ambas dedicadas exclusivamente à permuta imobiliária.
Na Livvu, o usuário informa o tipo de imóvel que procura e cadastra o bem que possui. Quando há compatibilidade entre as ofertas, o sistema sinaliza o “match” e as partes podem agendar visitas e seguir com a negociação. Caso o acordo não avance, novas oportunidades surgem a cada dia, já que o catálogo é constantemente atualizado com novos cadastros. Já no site Permuta Imóvel, o interessado pode filtrar as opções por tipo de imóvel, valor, cidade, bairro ou condomínio, facilitando a busca pelo imóvel ideal. O objetivo em ambas as plataformas é tornar o processo de troca de imóvel mais ágil, direto e acessível.
| Tipo de risco | O que pode acontecer |
|---|---|
| Financeiro e de avaliação | Um erro na avaliação dos imóveis pode resultar em uma troca desequilibrada, em que o investidor entrega um bem mais valioso e recebe outro de menor valor. |
| Jurídico e de enquadramento | Caso a operação não seja formalmente caracterizada como permuta, a Receita Federal pode reclassificá-la como compra e venda, gerando autuação e cobrança de impostos adicionais. |
| Em permutas com incorporadoras | A Receita Federal exige que o valor do terreno seja determinado ou determinável conforme o valor de mercado, para garantir tributação proporcional e adequada. |
| Fiscal e de planejamento | A falta de planejamento tributário pode gerar custos elevados, especialmente em negociações com torna, sujeitas ao Imposto de Renda sobre ganho de capital, ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), conforme a Lei Complementar nº 214/2025. |
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