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O Tesouro IPCA+ tem chamado a atenção de investidores nos últimos meses. Isso porque o prêmio dos títulos ultrapassou a barreira dos 6%, uma taxa incomum que tem elevado a rentabilidade das carteiras. A relevância do ativo, porém, não é de hoje: segundo a Nord Research, os títulos do IPCA+ acumularam mais de 200% de rentabilidade nos últimos 10 anos. Mas será que essa é a melhor alternativa para quem está olhando para o longo prazo?
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Somente na última década, os ganhos do Tesouro permitiram ao investidor triplicar o capital investido. Esse resultado confronta outros ativos na carteira com o mesmo objetivo, como é o caso daqueles que investem em imóveis.
Os retornos do título público se mantêm elevados com a resistência maior que a esperada pelos cortes nas taxas de juros pelo Federal Reserve (Fed, o Banco Central americano) e das preocupações fiscais no Brasil. Com as incertezas macroeconômicas, esses rendimentos pagam a variação da inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), mais uma taxa prefixada de 6% de juro real.
A pedido do E-Investidor, os dados agrupados pela analista Maria Luisa Nepomuceno, da Nord, apontam a rentabilidade entre 30 de abril de 2014 e 20 de maio de 2024 do título público IMAB 5+. “Essa renda fixa é atrelada aos IPCA+ de longo prazo e engloba todos os títulos públicos nesse critério”, afirma.
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Considerando a taxa atual, com o Tesouro IPCA+ 6%, é possível mais do que dobrar o capital investido, com ganhos reais, no ativo considerado um dos papéis mais seguros do mercado financeiro. Mas como ele se sai quando comparado aos investimentos no mercado imobiliário?
A aquisição de imóveis, também voltada para quem busca segurança e proteção contra a inflação, obteve uma rentabilidade inferior durante o mesmo período de 10 anos. Segundo o Sindicato de Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), a valorização média dos imóveis residenciais na cidade de São Paulo foi de aproximadamente 35%.
O grande destaque foi no ano de 2023, em que a Pesquisa de Valores de Locação Residencial aponta a maior variação porcentual positiva do período, com 9,53% de ganho (gráfico abaixo). De acordo com Ely Wertheim, presidente executivo da Secovi-SP, o mercado imobiliário passa por um momento de valorização. Houve um aumento de preço acima da inflação nos últimos cinco anos, principalmente após a pandemia. “O aumento de custos após o período pandêmico e a escassez cada vez maior de terrenos em São Paulo têm provocado essa alta”, afirma.
Ainda assim, vale destacar que a valorização do metro quadrado dos imóveis varia, considerando que cada região tem características diferentes que afetam o mercado imobiliário. “Se uma cidade é guiada pelo agro, e o setor vai bem, pode haver mais lançamentos imobiliários, o que diminui o preço pedido dos demais imóveis, mas se o setor econômico principal da região vive crise, aquela região também vê essa valorização variar”, aponta o professor da FGV Alberto Ajzental, em entrevista ao Estadão.
Wertheim reforça que esse movimento aconteceu somente em 2023 por conta dos dados serem de lançamento, ou seja, apenas imóveis colocados à venda após da pandemia captaram a disparada. Há também uma queda brusca em 2015, que coincide com a crise econômica que perdurou durante o governo Dilma Rousseff (PT). A partir daí, o mercado imobiliário passou a se recuperar gradativamente ao longo dos anos.
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Em uma simulação realizada pelo C6 Bank, com o valor de R$ 250 mil – montante simbólico considerado como investimento mínimo em imóvel na capital paulista –, a valorização anual do título seria de 9,71%. Já a rentabilidade acumulada líquida chegaria a 129,37%.
Curiosamente, a alta anual atinge variação semelhante ao rendimento registrado em 2023 pela média dos imóveis novos em São Paulo. Para Wertheim, a tendência é de alta no mercado imobiliário, principalmente por conta do baixo estoque de unidades disponíveis. Isso faz com que haja uma pressão de preço.
De acordo com Pablo Alencar, especialista da Valor Investimentos, é importante considerar a valorização ao longo do tempo ao investir em imóveis, mantendo-se ao menos no ritmo da inflação para garantir lucros futuros. “No Espírito Santo, por exemplo, a cidade de Vitória já teve o seu boom e os preços estão maiores. Enquanto isso, uma cidade litorânea, como Vila Velha, tem valores menores que podem se valorizar com o tempo”, diz.
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Muitas pessoas escolhem investir em imóveis em vez de ativos financeiros, como o Tesouro, por falta de conhecimento e medo, segundo o especialista. Existe uma sensação de segurança ao adquirir uma propriedade. Porém, em casos como indivíduos que vivem da renda de aluguel, deve ser levada em conta os períodos de vacância (quando não há inquilinos morando no imóvel) e até o deságio, quando a compra é feita na planta por um preço menor.
Além disso, os títulos públicos possibilitam o resgate de investimentos antecipadamente com relativa facilidade, apesar do risco de perdas dependendo das condições do momento. Por outro lado, os investimentos imobiliários exigem negociações longas que, conforme a urgência da necessidade de venda, o que pode resultar também em perda de capital investido (deságio), segundo Antônio Sanches, especialista da Rico Investimentos.
Segundo Vinícius Romano, especialista em renda fixa da Suno Research, os títulos públicos ligados à inflação obtiveram uma melhor performance nos últimos anos em resultados absolutos, mas existem ressalvas. “Diversificar é a melhor opção, tanto em classe de ativos como em setores dentro dessas classes. No caso particular dos imóveis, eu optaria pelos fundos de investimentos imobiliários (FIIs) por conta da liquidez, diversificação e gestão profissional que eles apresentam”, afirma.
Além dos FIIs, os especialistas ainda destacam outros títulos de renda fixa que também garantem diversificação e retornos isentos, cuja rentabilidade atrelada a esses ativos está próxima de 6,8% mais inflação. São eles:
Para Alencar, da Valor, a diferença crucial entre investir em ativos da renda fixa e diretamente em imóveis é a previsibilidade. “Quando se investe no Tesouro há uma renda pré-definida, uma ideia de quanto o investidor irá ganhar. O mesmo não ocorre com o mercado imobiliário”, diz.
Sujeita a variações influenciadas por fatores externos como macroeconomia, demanda regional e regulamentações governamentais, a valorização do imóvel ao longo do tempo pode ser menos previsível e mais suscetível a flutuações, dependendo de variáveis como localização, cenário do mercado e investimentos públicos na área.
Para Antônio Sanches, da Rico, alguns pontos devem ser levados em conta no momento de decidir qual aplicação financeira fazer. O primeiro é a já citada previsibilidade de retorno. “É essencial avaliar o risco associado, garantindo que o imóvel está localizado em uma área valorizada e em crescimento.”
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Também dependerá do capital inicial disponível, pois investimentos em imóveis exigem um comprometimento financeiro inicial mais alto, enquanto no Tesouro Direto, esse valor pode ser mais flexível. Sem mencionar as próprias metas financeiras, que sempre serão úteis na hora de ajustar o rumo mais adequado até o objetivo final.
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