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Lance 1, lance 2, lance 3, vendido. O imaginário popular sobre leilões, muitas vezes retratado em filmes e novelas, tem salões cheios de pessoas elegantes levantando suas “plaquinhas” para fazer uma proposta e tentar arrematar algum bem, geralmente valioso, para casa. Mas quem conhece um pouco sobre esse mercado sabe que a vida real tem muito menos glamour; e muito mais oportunidades.
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Há alguns leilões de imóveis, geralmente os organizados por instituições bancárias, que aceitam financiamento sem estipulação de valor mínimo. Isso significa que é possível tentar uma chance de compra com qualquer entrada, inclusive com lances de R$ 0,01. Foi o que fizeram Pedro Gomide, Renan Lopes e Pierre Henriques, os sócios que, antes de fundar a própria empresa especializada em leilões de imóveis pelo Brasil, passaram três anos investindo nesse ramo.
No ano passado, com um lance de apenas um centavo, eles arremataram um imóvel de R$ 946 mil localizado em Uberlândia, em Minas Gerais, em um leilão da Caixa que permitia o financiamento de 100% do valor total. “Decidimos dar esse lance tão pequeno porque era permitido. Como o banco permitiu financiar 100% do valor, a entrada foi de R$ 0,01 e o restante todo financiado em 420 vezes”, conta Renan Lopes, especialista em leilão de imóveis e sócio fundador da Smart Leilões.
O imóvel, no entanto, não ficou na mão do trio por muito tempo. “Já vendemos o apartamento nove meses após a aquisição por R$ 1,5 milhão. Esse valor quitou toda a dívida e ainda ficamos com a diferença, que é o lucro da operação”, diz Lopes.
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Usar os leilões como forma de investimento é uma opção que tem ganhado cada vez mais adeptos, como contamos nesta reportagem. É possível negociar desde itens apreendidos pela Receita Federal até imóveis ofertados por ação judicial, com a vantagem de preços que chegam a ser entre 30% a 50% menores do que os praticados no mercado.
As melhores oportunidades para quem visa um imóvel e tem pouco dinheiro para dar de entrada estão em feirões e em leilões promovidos por bancos. Geralmente, essas informações são disponibilizadas nos sites das próprias instituições, onde é possível mapear as datas dos leilões, o valor dos lances, quantos imóveis serão ofertados e onde estão localizados.
Para Lopes, ir atrás dessas informações e entender bem o funcionamento é o primeiro passo para conseguir um bom resultado. “Sabendo o que fazer, o leilão de imóvel se torna um negócio altamente lucrativo, além de uma possibilidade de realizar o sonho da casa própria com um valor muito abaixo do mercado”, diz.
Ainda que seja possível ganhar dinheiro com esse modelo de negócio, é preciso tomar alguns cuidados – especialmente quem ainda não tem muito domínio do tema e pretende fazer os lances por conta própria. Antes de tudo, o investidor precisa conhecer bem como funcionam os leilões e ler com atenção o edital daquele que escolher participar. Neste documento estão as informações principais: a matrícula do imóvel, o valor oferecido e se há um lance mínimo, por exemplo.
“É importante entender todas as regras e situações do imóvel e as formas de pagamento para não ter surpresas inesperadas depois”, diz André Sandri, sócio da AVG Capital e fundador do EDUCA$. “Verifique todos os fatores e recomendo, para quem não tem experiência, ter um advogado especialista que possa lhe assessorar.”
Os especialistas chamam a atenção para alguns pontos principais, todos eles relacionados ao custo de aquisição. Em um leilão, além do preço a ser pago no imóvel, é cobrada uma taxa de 5% sobre a negociação para os leiloeiros, além de possíveis gastos com aconselhamento jurídico que, apesar de opcionais, costumam ser recomendados.
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Há ainda a cobrança de impostos como Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), que também acontece em compras realizadas por meio de imobiliárias. O estado do imóvel também pode aumentar os gastos do novo proprietário. “Na maioria dos casos, não é possível realizar a visitação prévia e despesas com reformas podem onerar a aquisição”, destaca Marcelo Tapai, sócio do Tapai Advogados e especialista em direito imobiliário.
Há ainda os casos que processos de desocupação do imóvel são necessários; mais um ponto a ser analisado antes, ressalta o advogado. “Embora a retomada do imóvel seja sempre possível, nem sempre é rápida e isso pode representar custos, não somente com a ação judicial, mas também com despesas do próprio imóvel, como IPTU e condomínio. Além disso, é praticamente certo que aquele que perdeu o imóvel, justamente por não pagar suas dívidas, deixe de arcar com as despesas da propriedade enquanto não a desocupa”, afirma Tapai.
A dica dos especialistas é, antes de arrematar um imóvel, certificar se o banco irá se responsabilizar por eventuais dívidas – como condomínio e IPTU – que podem existir. Para leilões fora da Caixa Econômica, sempre verifique também se o leiloeiro está registrado na Junta Comercial do Estado (JUCERJA), para evitar fraudes.
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