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A MRV&CO (MRVE3) anunciou nesta sexta-feira (11) que terá uma perda contábil (impairment) de até US$ 144 milhões (cerca de R$ 800 milhões, no câmbio atual) com os ativos que foram colocados à venda pela Resia, a subsidiária do grupo nos Estados Unidos. Essa perda corresponde ao valor contábil que será reduzido no patrimônio da companhia no balanço do segundo trimestre, a ser publicado em agosto, e decorre da projeção de venda de ativos abaixo do valor com que estavam contabilizados até então.
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O que justifica esse movimento foi o conjunto de resultados abaixo do esperado com os negócios fora do País, levando o grupo a virar a chave e priorizar a venda de ativos rapidamente para cortar a dívida e equilibrar as contas. A dívida líquida da subsidiária chegou a US$ 708 milhões no fim do primeiro trimestre, com alavancagem (medida pela relação entre dívida líquida e patrimônio líquido) batendo em 310%.
O plano de desinvestimento tem um valor total de US$ 800 milhões, dos quais US$ 117 milhões já foram efetivados. Pela frente, restaram 12 terrenos e 4 empreendimentos a serem alienados ao longo de 2025 e 2026. Com isso, a companhia espera obter aproximadamente US$ 493 milhões de geração de caixa, reduzir sua dívida em US$ 365 milhões (ficando em US$ 94 milhões) e baixar alavancagem para cerca de 50%.
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“Vamos vender esses projetos com perdas, mas com uma geração de caixa muito importante e desalavancagem. É um trade off de momento”, afirmou o copresidente da MRV&CO, Rafael Menin, durante teleconferência com investidores e analistas. Embora dura, a medida foi necessária e deve evitar surpresas futuras, emendou. “As premissas [para esse cálculo] foram adequadas, com um grau de conservadorismo, para não ter outra revisão no valor daqui um ano. É um impairmeint feito de uma única vez”, frisou.
A Resia foi fundada em 2012 com o plano de construir moradias para locação à classe média norte-americana, que tinha dificuldades cada vez maiores de adquirir a casa própria. Depois de prontos, os empreendimentos são vendidos inteiros a grandes investidores. De lá para cá, foram 7,5 mil moradias entregues. Em 2020, o negócio foi comprado pela MRV&Co.
Nos seus primeiros anos, a Resia se concentrou no Sul da Flórida, que tem uma demanda grande por moradia devido ao fluxo migratório de famílias e aos números elevados de empregos. Após a aquisição pela MRV&Co, foi iniciado um plano de expansão para outros Estados, especialmente o Texas.
O grupo chegou a abrir uma fábrica própria de ‘pods’, como são chamados determinados núcleos dos apartamentos que são pré-fabricados e levados para montagem nos canteiros, como sistemas de banheiros e cozinhas. A medida ajuda na industrialização da produção, com ganhos de rapidez.
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O problema é que esse ciclo de investimentos foi muito acelerado e coincidiu com a pandemia. Depois que as obras foram iniciadas, a Resia se deparou com disparada nos custos de construção. E na hora da venda dos empreendimentos, o juro alto inibiu o apetite dos investidores e achatou os preços dos ativos.
Além desses fatores externos, o grupo errou a mão na dose dos investimentos. Menin comentou que foram feitos muitos projetos simultâneos em cidades como Dallas, Houston e Austin, o que resultou num excesso de oferta de apartamentos para locação, “amassando” o valor do aluguel, conforme suas próprias palavras. “Mesmo que a demanda seja forte, houve um crescimento maior da oferta, o que prejudicou o aluguel”, disse.
Na teleconferência, o copresidente da MRV&CO reconheceu que o plano de crescimento teve resultados ruins para os acionistas, o que motivou a mudança na estratégia e a adoção de um novo plano focado na venda de ativos. “Ficamos chateados por ter entregue ciclo com resultados ruins da Resia. Entendemos que houve aprendizado e humildade em reconhecer erros. O novo posicionamento da Resia será gerador de valor para a MRV&CO como um todo”, declarou, durante teleconferência com investidores e analistas.
Após a venda dos ativos, a Resia será uma empresa menor, mas mais rentável, segundo a direção da companhia. A subsidiária ficará com apenas quatro terrenos, espalhados por Flórida, Texas e Geórgia. Há um projeto em construção no momento e outro para entrar em obras nos próximos meses.
Para o ano que vem, o ritmo de desenvolvimento será similar, segundo Menin. A empresa passará a trabalhar com pouco capital alocado em cada projeto, buscando parceria com sócios. Está prevista receita de comissão (fee) de serviços de obras e gestão.
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Ele disse também que há poucos projetos nessas cidades, o que deve ajudar a equilibrar a oferta de apartamentos e gerar uma recuperação no valor dos aluguéis no médio prazo. Por sua vez, a fábrica de pods não será colocada à venda. Em vez disso, ela será remanejada para atender terceiros.
“Será uma companhia leve, com G&A enxuto, baixo risco de execução e empreendimentos concluídos em um contexto de mercado de capitais pouco estressado, com oferta de produtos novos muito menor”, declarou. “Temos a segurança de que vão entregar ótimos retornos”.
O presidente da MRV&CO também descartou a intenção de retomar as conversas sobre um cisão (spin off) da Resia no curto prazo. Um tempo atrás, a direção tinha a intenção de atrair um sócio para a empresa. O novo foco, segundo ele, será o plano de venda de ativos e a novo posicionamento da subsidiária.
“Por ora, a Resia fica debaixo da MRV&CO. A empresa tem uma posição muito competitiva no mercado gigantesco dos Estados Unidos. Quando a Resia entrar em ciclo diferente do atual [ou seja, de crescimento], pensaremos em uma estrutura societária diferente. O momento não é de gastar energia com essas discussões”, afirmou.
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