Imóvel como garantia de crédito: bom negócio ou roubada?

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Empréstimos com imóvel em garantia possuem juros mais baixos, mas tomador deve ter cautela e analisar o orçamento para não correr risco de perder a propriedade por inadimplência
Segundo especialistas, as taxas de juros cobradas nessa opção de empréstimo variam entre 20% e 25%
Mercado secundário de hipoteca já existe no Brasil e deve se ganhar força nos próximos anos

Os juros de linhas de crédito são conhecidos no Brasil por suas taxas exorbitantes, que podem fazer o consumidor praticamente quadruplicar a sua dívida inicial. Na modalidade de crédito rotativo, por exemplo, o juro pode chegar aos 300% ao ano. O motivo para o pedido de socorro ser considerado um vilão no País é justamente o risco envolvido nesse tipo de empréstimo, já que não há garantias ao banco de que o tomador irá pagar a quantia emprestada.

Em termos práticos, quanto maior o risco envolvido, maior são os juros daquela linha de crédito – e vice-versa. Por outro lado, existe uma modalidade que aumenta a segurança para o concessor do empréstimo (bancos) e, com isso, diminui consideravelmente as taxas cobradas: o ‘home equity’. Por esse tipo de crédito, o tomador coloca o imóvel como garantia de pagamento de uma dívida, desde que ela não seja feita para a compra de uma segunda casa ou apartamento.

“Essa é uma opção muito comum nos EUA e está crescendo no Brasil”, diz Marcelo Milech, planejador financeiro CFP pela Planejar. Nessa opção, caso o tomador fique inadimplente, o banco poderá se apropriar do imóvel. “As taxas variam de 20% a 25% ao ano, uma modalidade com juro bem mais baixo do que no rotativo do cartão, cheque especial, empréstimo pessoal ou consignado”, diz.

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Para o planejador financeiro, o empréstimo com imóvel em garantia pode ser uma ótima alternativa para quem realmente precisa de crédito e quer fugir dos juros de três dígitos. Entretanto, é necessário ter cautela e controle das finanças, já que é o imóvel do tomador que está em jogo.

“A pessoa tem que ter um objetivo que faça sentido com esse empréstimo. Ou seja, se for só para tapar buraco no orçamento, a chance de se enrolar e não conseguir pagar é muito grande”, diz Milech.

É importante lembrar que o número de parcelas não pagas até chegar ao confisco do imóvel varia de banco para banco, por isso, antes de decidir pelo empréstimo, o cliente tem que ficar atento às condições descritas em contrato e ao próprio orçamento.

De acordo com Carol Stange, educadora financeira, existem alguns fatores que devem ser levados em consideração para o consumidor não cair em uma cilada. “É claro que pagar menos juros é sempre um bom negócio, mas o risco de perder o patrimônio é real”, alerta. “A pessoa tem que ter certeza da sua capacidade de pagamento, de modo que as parcelas não comprometam a renda mensal.”

A educadora também chama a atenção para o Custo Efetivo Total (CET), cálculo que nclui todos os tributos, encargos e taxas envolvidas na contratação de um empréstimo e é tão importante quanto saber os juros anuais cobrados. Dessa forma, o cliente sabe exatamente quanto aquele empréstimo vai pesar no bolso.

Como no home equity o crédito é destinado para outras finalidades [que não a compra de um segundo imóvel], os prazos para pagamento podem variar bastante. No geral são mais curtos, podem variar de dois a cinco anos e o tomador consegue cerca de 50% do valor da propriedade em empréstimo.

Mercado está se desenvolvendo no Brasil

O mercado secundário de títulos de dívidas imobiliárias, onde ocorre a compra e venda de ativos entre investidores, ainda está engatinhando no País. O contrato da dívida do empréstimo é um recebível como qualquer outro e pode ser vendido no mercado secundário de renda fixa por meio de fundos imobiliários, LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) de bancos, CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e até LIG (Letras Imobiliárias Garantidas).

Apesar de não ser comum entre brasileiros, a legislação do País já permite essas negociações. “Estamos entrando nesse mundo que é um pouco desconhecido, mas o mercado com garantia imobiliária tende a se desenvolver com força nos próximos anos, principalmente em cenário de Selic baixa”, diz Milech, da Planejar.

Com o desenvolvimento do mercado imobiliário, porém, a possibilidade de surgir um ‘subprime’ brasileiro – empréstimos de alto risco concedidos a pessoas que não têm o perfil ideal para aquele montante de crédito – se torna real. Mas, na visão dos especialistas, o risco ainda é mínimo. “Os bancos brasileiros tendem a ser bastante conservadores e conscientes na concessão de crédito. Depois da crise do subprime nos EUA, em 2007, sempre haverá um alerta ligado nessa questão”, ressalta o planejador.

Imóvel financiado em garantia: risco em dobro

Na última terça-feira (21), o Conselho Monetário Nacional (CMN) anunciou a aprovação de uma medida que visa injetar crédito no mercado. Agora é possível colocar um imóvel financiado como garantia de um novo empréstimo. Na prática, isso significaria “hipotecar” a mesma propriedade duas vezes.

As regras para fazer essa operação dependem do valor do imóvel e do volume de crédito. No total, a soma das duas dívidas (do novo empréstimo e do antigo financiamento) não pode ultrapassar 90% do valor da propriedade e a concessão deve ser feita pela mesma instituição financeira.

O prazo para o pagamento do novo empréstimo também não pode exceder o tempo que falta para quitar o financiamento atual – e os juros não podem ser maiores do que os já contratados. Afinal, esse tipo de operação aumenta bastante o risco para o tomador. “Isso é relativamente comum em mercados mais desenvolvidos, mas esse procedimento aumenta o risco e a alavancagem (endividamento) não só da família, como da economia como um todo”, afirma Milech.

É importante ressaltar que esse tipo de empréstimo só deve ser feito em caso de uma necessidade pontual que extrapolou o orçamento. “Uma emergência de saúde, por exemplo, ou algo que surgiu e fez a pessoa ter que gastar mais do que o planejado”, diz o especialista.

Aplicativos facilitam a escolha dos clientes

Já existem ferramentas que encurtam a distância entre o banco e o cliente que deseja usar a propriedade como garantia. A fintech de crédito digital Pontte é uma delas. Só para se ter ideia de como a modalidade esboça crescimento no Brasil, mais de 2,8 bilhões de solicitações desse tipo de crédito foram feitas na plataforma apenas em 2020, contra 1,7 bilhão em todo o ano de 2019. De acordo com Marcelo Lubliner, CEO da Pontte, a empresa estima emprestar cerca de R$ 400 milhões ao longo deste ano.

Já no aplicativo Homer, voltado para corretores de imóveis, é possível conseguir até 50% do valor do imóvel em empréstimo com juros a partir de 0,99% ao mês.

“Quando o corretor nos avisa sobre a necessidade específica do cliente, consultamos as instituições financeiras e mostramos quais são as condições mais adequadas ao perfil do tomador”, diz Livia Rigueiral, CEO do Homer.

Além de ajudar nos empréstimos com propriedade em garantia, o aplicativo também facilita a compra de imóveis em si. “Conectamos os corretores que representam clientes que estão vendendo ou comprando imóveis, assim eles podem negociar de maneira mais fácil e rápida”, diz. Criado em 2016, atualmente existem pelo menos 50 mil profissionais cadastrados no Homer.

Na opinião de Milech, todo esforço e iniciativa que facilita o contato entre o cliente e as instituições financeiras deve ser exaltado. “Quem ganha é o tomador de empréstimo, que vai ter mais opções à mão.”