Os fundos imobiliários podem ser boas opções para os investidores que buscam dividendos e desejam conquistar a tão sonhada renda passiva. Mas a escolha de qual incluir na carteira não é uma tarefa simples. São mais de 480 fundos listados na B3 que somam um valor de mercado de R$ 153 bilhões.
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A ampla oferta e as particularidades de cada portfólio criam desafios complexos para os investidores iniciantes que desejam se posicionar pela primeira vez na classe de ativos.
Por lei, os fundos são obrigados a distribuir 95% do seu lucro semestral em forma de proventos. Na prática, os gestores costumam efetuar esse pagamento de forma mensal que traz previsibilidade aos cotistas do retorno sobre o investimento. A remuneração paga pelos FIIs também não possui desconto do Imposto de Renda (IR), o que torna o investimento ainda mais atrativo.
Diante das particularidades e das oportunidades que os FIIs oferecem, o E-Investidor ouviu especialistas e elencou quatro dicas que podem te ajudar a escolher o primeiro fundo da sua carteira de investimentos.
Segundo João Freitas, analista da Toro Investimentos, conhecer a dinâmica da classe de ativos deve ser o primeiro passo antes de incluir qualquer fundo imobiliário no seu portfólio. Ele elenca que há os fundos de tijolo (que investem em imóveis reais) e os fundos de papel (aqueles que investem em títulos de dívidas imobiliárias, como os CRIs). “Entre essas categorias, há os subsegmentos. No fundo do tijolo, há os de lajes corporativas, logísticas, de shopping entre outros. Há também os híbridos e os de desenvolvimento”, cita Freitas.
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Os fundos de papel também possuem diferenciações. Há aqueles denominados como high grade, que são os fundos com portfólios de perfil mais defensivo, enquanto os classificados como high yield oferecem retornos acima da média do mercado por oferecerem um risco elevado. “O risco de cada um desses ativos vai variar bastante de acordo com o segmento que se encontram”, acrescenta o analista da Toro Investimentos. Entenda mais nesta reportagem.
A distribuição de dividendos mensais costuma ser o principal atrativo dos investidores para a classe de ativos. Ao olhar as oportunidades desse mercado, o dividend yield dos últimos 12 meses costuma ser a única métrica utilizada pelos cotistas para a escolha dos FIIs.
O problema é que a informação isolada não é o suficiente para embasar uma decisão de investimentos. “Muitas vezes métricas só mostram o passado e não as perspectivas para o futuro. Então, o investidor vê uma métrica elevada, mas a realidade atual não é mais a mesma”, diz Freitas.
Conhecer o portfólio de cada fundo também é uma tarefa essencial. Por meio da carteira do FII, os cotistas poderão avaliar se a estratégia de investimento utilizada pela gestora condiz com o seu perfil de investimento e conhece elencar os riscos envolvidos na operação. “O investidor precisará saber quais são os imóveis que o FII investe, se os imóveis estão ocupados, quem são os inquilinos, qual é a modalidade dos contratos, quando irão vencer e quem faz a gestão daquele FII”, diz Carolina Borges, CNPI e analista de Fundos Imobiliários da EQI Research.
A cautela é extremamente importante para evitar surpresas desagradáveis, que podem colocar em risco o patrimônio aplicado no produto. No ano passado, os cotistas dos fundos DEVA11, TORD11, HCTR11 e VSLH11 ficaram no prejuízo após os CRIs do Grupo Gramado Parks (GPK) ficarem inadimplentes.
Não há uma regra que defina o melhor fundo para se investir quando se é um investidor iniciante. A escolha deve levar em consideração o perfil de cada investidor, mas Borges pondera que as pessoas podem iniciar por segmentos mais consolidados e com riscos menores para entender a dinâmica desse mercado. “Um caminho é começar pelos grandes FIIs de setores já consolidados, como shoppings, galpões logísticos, papel e lajes corporativas para iniciar a montagem de uma carteira diversificada e entender a dinâmica dos FIIs”, sugere a analista da EQI Research.
Já Freitas avalia que os fundos imobiliários que investem em outros fundos imobiliários podem ser um caminho interessante para estar posicionado na classe de ativos de forma diversificada. “O investidor começa a acompanhar mais o mercado por meio dos relatórios, entende o que a gestão está fazendo, conhece os ativos que compõem a carteira e compreende os setores por meio dos comentários dos gestores”, sugere.
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