No início de maio, o E-Investidor antecipou o caso dos CRIs inadimplentes atrelados ao contrato atípico de aluguel da Vibra. A empresa comprou o edifício em que era locatária por meio de um leilão realizado em abril deste ano, e encerrou o pagamento dos aluguéis. Com isso, os CRIs ficaram sem pagamento e os investidores sem receber o dinheiro. A companhia também tentava o direito ao encerramento desses aluguéis na justiça, enquanto a Opea Securitizadora buscava impedir a ação. Em nota, a Opea diz que “está tomando todas as medidas cabíveis para a defesa dos interesses dos titulares do CRI e oferece transparência a todos por meio de seus canais oficiais.”
As outras empresas mencionadas na reportagem foram procuradas após a publicação da notícia sobre o documento protocolado na CVM, mas ainda não responderam os questionamentos. O espaço segue aberto.
Agora, a Abradin mergulha no caso. Em uma denúncia com mais de 600 páginas, obtida com exclusividade pelo E-Investidor, a associação aponta irregularidades em todos os âmbitos do negócio. “A princípio parece razoável a qualquer um que, em comprando o imóvel em que está instalada, o aluguel não será mais devido, afinal, se a empresa tornou-se proprietária do domínio útil, não faz nenhum sentido pagar aluguel, que a princípio seria devido para si mesma. O não pagamento deste aluguel não só encerra uma série de ilegalidades, como é uma grave ofensa à higidez do mercado de capitais brasileiro, minando sua credibilidade e afastando investidores”, diz a Abradin, na denúncia.
No material publicitário dos CRIs, é citado que o Edifício Lubrax, sede da Vibra (ex-BR Distribuidora), seria construído sob medida para a companhia. Depois, a Confidere Imobiliária, responsável pela construção, cederia o domínio útil do imóvel para o fundo imobiliário Cidade Nova, conforme determinado pela lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993.
Entretanto, esse imóvel nunca foi alienado (quando uma propriedade é utilizada como garantia para pagamento de uma dívida) ao FII. Por isso, foi levado a leilão e arrematado pela própria Vibra, a locatária. “A OPEA Securitizadora (antiga RB Capital) faz acreditar que tal alienação do imóvel objeto ocorreu, porque ainda hoje persiste em seu site informação asseverando que esta transferência foi concluída”, diz a Abradin. Na seção “Fatores de Risco” (do material publicitário dos CRIs) não é mencionado qualquer risco de penhora, afinal, o imóvel estaria “blindado”, uma vez transferido ao FII”, alega a associação.
“Zé com Zé”
Segundo a Abradin, em 2013, o fluxo de caixa do fundo imobiliário Cidade Nova mostra que entraram R$ 448,8 milhões na aplicação provenientes da securitizadora Opea e saíram R$ 452,6 milhões a título de “Aquisição de Benfeitorias em Imóveis de Terceiros”. Ou seja, todos os recursos que vinham dos CRIs saíam da aplicação. A direção dos recursos, segundo a Abradin, era a Confidere, responsável pela construção do edifício.
“Isso significa, em verdade, que o FII Cidade Nova enviou uma fortuna para a Confidere sem levar a cabo a compra do imóvel”, destaca a Abradin. O FII Cidade Nova também só tinha um cotista, a própria Confidere Imobiliária. “O que tivemos o tempo todo era a Confidere fazendo negócios com ela mesma, definindo o destino dos recursos amealhados dos investidores em CRIs”, diz o texto protocolado na CVM.
No final, o imóvel permaneceu sob a propriedade da incorporadora Confidere até ser penhorado e colocado à venda através de leilão judicial. Foi a leilão justamente porque a incorporadora havia ficado inadimplente com o proprietário do domínio útil do terreno (nunca alienado ao FII, como vinculado em material publicitário) onde foi construído o Edifício Lubrax, José Rômulo Dantas.
“Temos aqui, um claro ponto não só de ilegalidade, mas de fraude contra os investidores nos CRIs, que foram induzidos, através de informações falsas, a crer que o imóvel havia sido transferido para o FII Cidade Nova, de acordo com informação da securitizadora OPEA, ou hipotecado, de acordo com demonstrações contábeis. Se houvesse sido transferido para o FII, conforme determina a lei, estaria a salvo da penhora que acabou por provocar o calote nos CRIs”, diz Abradin.
Neste ponto, a asssociação responsabiliza também as administradoras (BNY Mellon, GDC Partners e Intrader), o agente fiduciário (Pentágona S.A) e a instituição gestora do fundo imobiliária, a Opea Securitizadora.
A Abradin também apurou que a dívida da Confidere com José Rômulo Dantas (dono do domínio útil do imóvel), e que levou o edifício a leilão, era pífia. Foram cerca de R$ 1,5 milhão. O processo de penhora ocorreu em segredo de justiça.
Vibra (VBBR3) e Confidere são as grandes beneficiadas, diz a Abradin
Para a Abradin, todo o negócio foi ruim para a BR Distribuidora, atual Vibra Energia, mas isso não significa que a empresa poderia deixar de pagar os aluguéis, ainda que tivesse adquirido o edifício. Isto porque o contrato atípico não pode ser quebrado, vitimando os investidores dos CRIs.
Outro ponto é que a Vibra teria comprado o imóvel em leilão por menos da metade do preço de mercado, justamente porque havia a especificação de que o contrato atípico seguiria ativo até 2031, seja qual fosse o comprador. Isto significa que a Vibra continuaria no prédio, mesmo que não fosse ela quem arrematasse o edifício. “A Vibra se beneficiou do próprio contrato de locação atípico para arrematar o imóvel por menos da metade do preço de mercado e em seguida quebrou este mesmo contrato. Se o contrato tivesse sido quebrado antes da ocorrência do leilão e a Vibra pudesse ser despejada, certamente haveria forte concorrência pela aquisição do imóvel e jamais seria arrematado pelo preço vil que foi”, diz a Abradin.
A associação também lembra que após o término da vigência da locação, em julho de 2031, o contrato concede à Vibra o direito de exercer a opção de comprar a edificação por 80% do valor de mercado – no leilão, a empresa comprou por menos da metade.
“Não restam dúvidas também que uma série de fraudes foram cometidas, permitindo que o imóvel estivesse disponível para penhora, não integrando o patrimônio do FII Cidade Nova. É imprescindível que estas sejam apuradas, os culpados identificados e examinar se não houve alguma espécie de conluio para que tal fato ocorresse. De início, resta claro que este golpe contra o mercado e contra os detentores de CRIs tem dois grandes beneficiados: a Vibra e a Confidere”, conclui a Abradin. O argumento defende que, por um lado, a Vibra (VBBR3) deixa de pagar os aluguéis e arremata o imóvel por um preço muito inferior ao valor de mercado. Já a Confidere deve receber mais de R$ 110 milhões, que será a quantia que sobrará depois de pagar as dívidas que originaram a penhora.
