Até o fim deste semestre, os cotistas do TRBL11 devem ser remunerados mensalmente com dividendos na ordem de R$ 0,58 por cota. O valor corresponde ao menor pagamento desde julho de 2021, quando o fundo distribuiu uma remuneração de R$ 0,55 por cota. A queda dos proventos já reflete a ausência do pagamento das obrigações contratuais, que incluem uma multa rescisória superior a R$ 300 milhões, por parte da empresa pública. O montante corresponde ao recebimento dos aluguéis até o fim do contrato que venceria em 2034.
A Rio Bravo Investimentos, gestora responsável pelo fundo imobiliário, atualizou os cotistas sobre o andamento das obras do imóvel que seguem em fase de acabamento, como fechamento de paredes, pinturas, louças e metais, em relatório gerencial divulgado em dia 12 de maio. Os gestores informaram ainda que estudam uma melhor estratégia jurídica para garantir o ressarcimento dos danos e prejuízos causados pelos Correios.
Ao E-Investidor, a estatal comunicou que a decisão da quebra contratual decorreu dos inúmeros problemas presentes na estrutura do imóvel desde a sua entrega e, por isso, a responsabilidade dos reparos era do fundo imobiliário. “A causa foi motivada pelo locador e, portanto, não cabe multa à estatal”, informou a empresa.
O impasse, que ainda está longe de ter um desfecho, pesa sobre as cotas do FII na bolsa. Enquanto o IFIX, índice de referência para os fundos imobiliários, avança 10% em 2025, as cotas do Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) vão na direção contrária e amargam perdas de 7%. A depreciação reflete as incertezas sobre o tempo necessário para resolver o imbróglio em torno do galpão logístico de Contagem, que corresponde a 46,5% da receita do FII.
Contudo, os danos podem não se limitar apenas ao portfólio do TRBL11. O desfecho dessa queda de braço, na visão de alguns analistas, abre precedentes para outros inquilinos quebrarem contratos de locação do modelo atípico sem honrar com o pagamento da multa prevista. “Caso os argumentos dos Correios convençam as autoridades judiciais e o contrato seja quebrado sem o pagamento da multa prevista, o mercado vai reprecificar os contratos atípicos como mais arriscados do que até então eram precificados”, diz Otmar Scheider, analista de FIIs da Nord Investimentos.
A XP possui o mesmo entendimento. Em relatório divulgado no fim de março, a corretora interpretou a decisão da estatal como uma estratégia de se isentar da multa correspondente ao somatório dos aluguéis remanescentes do contrato. Por isso, o caso deveria ser acompanhado com cautela pelos investidores. A avaliação, no entanto, não é unânime entre os analistas. Bernardo Noel e Luis Assis, analistas da Genial Investimentos, enxergam o episódio como algo específico do TRBL11 ao entender que situações envolvendo rescisões contratuais costumam ser comuns no mercado.
“Na nossa visão, é possível que o dano estrutural (do imóvel) tenha sido apenas uma desculpa encontrada pelos Correios para rescindir o contrato. Isso não teria acontecido caso a saúde financeira da companhia estivesse saudável”, informaram os especialistas. Danilo Barbosa, sócio e head de research do Clube FII, também tem o mesmo entendimento. Para ele, o imbróglio não reflete em um grande alerta moderado para os FIIs dado que há suspeitas de que o imóvel tenha sido entregue com problemas físicos. “Nem todo contrato atípico vai enfrentar problemas dessa magnitude”, diz o especialista.
O argumento dos Correios
Os Correios argumentam que o fundo imobiliário, proprietário do imóvel, não cumpriu o prazo para solucionar os problemas estruturais presentes no galpão logístico. Em nota ao E-Investidor, a estatal ressalta que, desde 2023, quando o TRBL11 se tornou dono do empreendimento, manteve a gestão informada sobre todas as pendências existentes que não foram solucionadas pelo proprietário anterior. Entre os meses de janeiro a abril de 2024, a empresa pública formalizou mais uma vez a cobrança por reparos diante do agravamento dos problemas.
“Em junho, a estatal informou sobre a abertura de processo administrativo para aplicação de penalidade ao locador em função da ausência de ações”, detalharam os Correios. Já em outubro do mesmo ano, a Defesa Civil do município de Contagem interditou todo o imóvel ao identificar um processo erosivo em estágio avançado no terreno e falhas estruturais no galpão logístico. Na época, os gestores do TRBL11 ressaltaram que as condições estruturais do galpão logístico não corriam risco de colapso. No mês seguinte, o fundo Tellus Rio Bravo Renda Logística comunicou o início do processo de reparos que seriam, inicialmente, pagos com os recursos do TRBL11.
A primeira etapa das obras que visam solucionar os problemas estruturais foi concluída antes do prazo e viabilizou o retorno das atividades do centro logístico no início de dezembro. A conclusão viabilizou a desinterdição de 99% do espaço do imóvel logístico. Apenas os espaços da cozinha e do refeitório, que correspondem a menos de 1% do espaço não podiam ser utilizados devido às obras que ainda estavam em curso. A liberação dessa área aconteceu em abril após a vistoria da Defesa Civil e de outras secretarias municipais. Desde o dia 14 de outubro do ano passado, os Correios suspenderam as operações no imóvel e interromperam o pagamento do aluguel dos meses seguintes. Já no dia 24 de março, a empresa notificou ao fundo a rescisão unilateral do contrato.
Imbróglio entre Correios e TRBL11 pode ser um caso para a CVM?
O contrato de locação referente ao Centro Logístico de Contagem, em Minas Gerais, no qual o E-Investidor teve acesso, determina a rescisão contratual sem o pagamento da multa rescisória nas seguintes situações:
- Sinistro total cujo prazo de reconstrução seja superior a 12 meses ou parcial caso o prazo de reparação seja acima de seis meses.
- Desapropriação total ou parcial do imóvel por determinações de autoridades públicas.
Com base nessas regras, os Correios argumentam que a rescisão contratual antecipada é válida com base no prazo determinado pelo contrato para a realização dos reparos de danos ao imóvel. Para a estatal, como as providências aos problemas estruturais foram realizadas com mais de um ano da primeira notificação à gestora, não caberia à empresa, na condição de locatária, o pagamento da multa rescisória. A empresa pública diz ainda ter apresentado à gestora um laudo técnico, realizado por uma consultoria especializada contratada por ela, que atestou o risco iminente de colapso do imóvel.
A informação se contrapõe com as apresentadas pela Rio Bravo Investimentos. Nos últimos relatórios gerenciais, a gestora do TRBL11 afirmou ter contratado duas empresas para identificar as causas das trincas e rachaduras presentes no empreendimento. Os dois laudos periciais concluíram, na época, que as falhas não possuíam risco de colapso. Reparos pontuais foram realizados ao longo de 2024, além da protocolização de um projeto na Prefeitura Municipal de Contagem para realizar intervenções definitivas que interrompessem o surgimento de novas rachaduras no imóvel.
Diante do conflito das versões, a Associação Brasileira de Investidores (Abradin) interpreta a cláusula de forma diferente. Para a entidade, o prazo é válido a partir da data de um documento oficial emitido por algum órgão público, como a Defesa Civil, que informa a existência de danos no imóvel. “Sem isso, um locatário que esteja de má fé pode simplesmente inventar que o imóvel está inservível para acionar uma cláusula rescisória”, diz Aurélio Valporto, presidente da Abradin.
Por esse motivo, a Abradin planeja denunciar o caso para a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) ao concluir que as alegações dos Correios são indevidas. “Os Correios utilizaram os recursos do mercado de capitais para financiar um galpão (o imóvel foi construído sob demanda) que tinham interesse. Agora, a empresa está dando um calote nos investidores com a quebra de contrato. Isso não pode ficar impune”, ressalta Valporto.
Essa não é a primeira vez que a Abradin se depara com a quebra de contratos atípicos em fundos imobiliários. Em 2021, a associação denunciou a extinta Votorantim Asset Management, gestora responsável pelo FII BB Progressivo II (BBPO11) que hoje é chamado de Tivio Renda Imobiliária (TVRI11), na CVM após a rescisão contratual de 58 dos 64 imóveis que faziam parte do portfólio do fundo. O caso teve um desfecho no dia 14 de maio com o pagamento de R$ 6,2 milhões à CVM. Veja os detalhes nesta reportagem.
Contudo, a avaliação do poder judiciário sobre o caso pode não ser tão simples como parece. Thiago Armigliato Maroli, sócio do NHM Advogados, explica que a justiça deve considerar as responsabilidades entre as partes, além das cláusulas que determinam a rescisão contratual sem o pagamento de multa. “Caberá à Justiça determinar se as rachaduras e movimentações no solo podem ser configuradas como um sinistro, ou se o imóvel já foi entregue aos Correios com vícios (má execução), nos termos do contrato”, afirma o especialista.
O que esperar do Tellus Rio Bravo Renda Logístico (TRBL11)?
Os Correios suspenderam definitivamente as suas atividades no Centro Logístico de Contagem no dia 14 de outubro do ano passado e, desde esta data, a estatal não honra com o pagamento dos aluguéis do imóvel. Embora a situação ainda esteja distante de um desfecho, os gestores do fundo imobiliário ressaltaram que o imbróglio não impede a locação do imóvel para outro inquilino com uma boa classificação de risco.
Contudo, para os analistas da Genial Investimentos, esse episódio dificulta a reocupação do imóvel ou, em último caso, viabilizar locações com valores inferiores ao que é praticado na região. “Esse risco é agravado pelo volume atual de estoque disponível no estado (2,5 milhões de m²), o que, apesar do desconto significativo nas cotas do fundo, ainda nos mantém cautelosos em relação à tese de investimento”, disseram Noel e Assis.
Por essa razão, Scheider recomenda cautela aos investidores que avaliam a depreciação das cotas como uma oportunidade de compra. “Há problemas a serem resolvidos, incluindo uma disputa judicial pela frente. A própria gestora já sinalizou que pode vender o imóvel, em uma solução mais rápida para o impasse com os Correios”, diz o analista da Nord. Já Barbosa recomenda avaliar novamente os fundamentos do fundo que motivaram o investidor a manter posição. Isso porque, antes da quebra contratual, o FII já tinha alta concentração em um único inquilino. Por esse motivo, o problema vivenciado hoje pelos cotistas não deveria ser visto como um evento surpresa.
“Não é porque o inquilino saiu que os investidores devem vender sua posição. O investidor precisa acreditar na qualidade dos imóveis”, ressalta o sócio do Clube FII. Além disso, os retornos do TRBL11 podem subir, caso a Justiça obrigue os Correios a pagarem a multa rescisória entre outras pendências financeiras. Contudo, independentemente do desfecho, a principal lição para os cotistas é avaliar se estão dispostos a correr os riscos que os fundos imobiliários com baixa diversificação oferecem.
