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A boutique de investimentos brasileira especializada em ativos imobiliários InVista, que tem R$ 2,5 bilhões sob gestão, lançará em maio um fundo que investe em imóveis corporativos nos Estados Unidos que tem como principais locatários as big techs (Amazon, Microsoft e Meta, entre outras). A lista de ativos inclui uma fábrica de robôs e um centro de dados.
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O foco são contratos de longuíssimo prazo, de em média 15 anos, que são a maioria no mercado imobiliário americano. A InVista se torna proprietária dos imóveis em conjunto com parceiros estratégicos americanos, e a maioria está localizado no Vale do Silício e em Seattle, que é considerado um hub de empresas de tecnologia similar.
Os imóveis são adquiridos já prontos e locados, sem o risco da obra, construção e a necessidade de buscar inquilinos. Os edifícios são novos ou totalmente retrofitados, e os inquilinos já investiram dezenas de milhões de dólares em personalização e infraestrutura tecnológica, o que limita a possibilidade de vacância, já que não é tão fácil reproduzir essas características.
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O objetivo do fundo é ter uma renda estável e recorrente em dólar equivalente a 8% ao ano, distribuída trimestralmente e adicionada ao ganho de capital dos reajustes dos aluguéis. O fundo já tem na carteira 24 operações, entre data centers, uma fábrica de robótica, de semicondutores e outra de veículos elétricos. O produto é voltado para investidores qualificados, ou seja, que têm mais de R$ 1 milhão para investir.
A estratégia utiliza o modelo Triple Net Lease (NNN), onde todas as despesas operacionais – impostos, seguros, manutenção e condomínio – são pagas integralmente pelos inquilinos.
Marcelo Rainho, gestor da InVista, aponta que a segurança contra falência e inadimplência no mercado imobiliário americano é garantida com os resultados da empresa.
“É um mercado favorável aos donos dos imóveis. Enquanto no Brasil basta dizer que rescindirá contrato em três meses, lá é necessário cumprir o contrato pelo tempo determinado”.
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