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A Brio Investimentos, gestora focada em fundos imobiliários (FIIs) com cerca de R$ 1,5 bilhão sob gestão, acaba de colocar de pé um produto novo para capturar uma janela melhor dos FIIs e o amadurecimento do investidor de varejo. A nova captação levantou R$ 80 milhões para o FII de high yield, focado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados ao CDI.
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O Brio Renda Mais é um fundo cetipado, ou seja, não será listado em Bolsa e terá um prazo fixo de 5 anos, dois de investimento e três de desinvestimento. As cotas custam R$ 100 e a taxa de administração é de 1,26% ao ano. O objetivo é entregar um retorno líquido de CDI mais 2,4% ao ano.
A carteira tem entre 15 a 20 papéis voltados para o financiamento de projetos residenciais de médio e alto padrão na cidade de São Paulo, e originados e estruturados pela própria Brio. É uma proteção dupla. A exposição a empreendimentos de alta renda faz com que o fundo acesse um segmento menos exposto ao cenário macro e que está bastante aquecido. E, ao fazer isso via CRIs feitos “dentro de casa”, a gestora consegue controlar e monitorar de perto a qualidade das emissões, reduzindo o risco de crédito do FII.
“O mercado de crédito como um todo está em um momento bastante desafiador e a forma como o CRI é estruturado é fundamental para que a jornada de gestão seja boa ou ruim. A originação própria é uma etapa importante disso, porque conseguimos ter conforto nas premissas de estruturação e, assim, criar um papel que a gente consiga levar até o vencimento de forma tranquila”, explica Vitor Senra, sócio da Brio.
Esse é um tipo de crédito que a gestora não fazia até meados de 2022, quando a forma de financiamento das empresas começou a mudar. Antes, a oferta de crédito era praticamente dominada pelos bancos, que utilizam o dinheiro da poupança para financiar o sistema financeiro de habitação. Aos poucos esse capital foi ficando mais escasso e as gestoras conseguiram fazer frente, e até trabalhar em conjunto, na originação e estruturação das ofertas.
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Como mostrou o Estadão, 2025 foi a primeira vez na história em que o mercado de capitais superou os bancos como fonte principal de crédito para as empresas.
O trabalho bem sucedido dos últimos anos nessa frente de crédito fez a Brio, que em seus 14 anos de mercado focou mais nos investidores institucionais, querer acessar também o varejo. A casa tem no pipeline dos próximos meses novos produtos voltados ao público geral, pensando em aproveitar a janela que aos poucos começa a ser reaberta no mercado de fundos imobiliários com a queda da taxa de juros.
Para se ter uma referência de apetite, o IFIX, índice de FIIs da B3, sobe cerca de 18% em 12 meses. “A indústria de mostrou resiliente durante um ciclo mais desafiador de juros e isso cria uma perspectiva absolutamente animadora para quando a Selic começar a ceder um pouco”, afirma Senra.
Na captação do novo FII, a Brio já viu “claro amadurecimento” da plataforma de distribuição – no caso do Renda Mais, a XP –, dos escritórios de investimento, mas, também, do investidor final. “O passivo está melhor. Ainda não é tão grande, mas o quali está muito bacana e os juros devem ajudar a crescer a captação de forma natural.”
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