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Sete fundos imobiliários apresentam alavancagem três vezes superior à média do mercado e acendem um alerta importante aos cotistas em meio ao estresse no crédito privado. Dados do Clube FII, enviados em primeira mão ao E-Investidor, mostram que a alavancagem média dos fundos que compõem o IFIX está em 10,78%, enquanto esse grupo supera o patamar dos 30%, nível considerado elevado para os padrões da classe de ativos.
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A alavancagem é uma métrica utilizada no mercado financeiro para entender quanto o patrimônio do fundo foi financiado por dívidas. Na prática, significa que um FII com R$ 1 bilhão em imóveis e R$ 200 milhões em dívida possui uma alavancagem de 20%. Em outras palavras, a cada R$ 5 investidos, R$ 1 foi obtido por meio de financiamentos.
Os gestores costumam recorrer ao endividamento para comprar imóveis e diversificar o portfólio. Segundo o Clube FII, a estratégia pode beneficiar o cotista, quando a captação ocorre a um custo menor do que o retorno total do ativo, mantém liquidez para cenários adversos e conta com gestores transparentes e experientes nessas operações.
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Do contrário, a alavancagem pode se transformar em um problema. À medida que o vencimento das dívidas se aproxima, resta ao fundo apenas duas saídas: emissão de novas cotas que podem diluir a posição do cotista ou refinanciar por um custo mais elevado. “Quase metade dos fundos está praticamente desalavancada. As faixas de maior alavancagem concentram em poucos nomes”, explicam o Danilo Barbosa, sócio e diretor do Clube FII, e a analista Lana Santos no relatório.
BB Premium Malls (BBIG11)
O BB Premium Malls (BBIG11) é o mais endividado entre os 112 fundos imobiliários analisados. Com um patrimônio líquido de R$ 955 milhões, o FII opera no aperto sob uma alavancagem de 47,2%. Segundo o Clube FII, a gestão vem recorrendo à venda de ativos considerados de maior qualidade para reduzir o endividamento. “Esse caminho desidrata a qualidade do que sobra no fundo”, afirma a dupla.
Além disso, os especialistas avaliam que o fundo poderia melhorar a transparência. Na visão da casa, o cotista não consegue mensurar a rentabilidade efetiva de cada venda. “Pela complexidade da estrutura, a leitura é cautelosa”, destacam.
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Valora Renda Imobiliaria (VGRI11)
O Valora Renda Imobiliaria (VGRI11) aparece em segundo lugar, com uma alavancagem de 39,6%. Para a equipe de research, as dívidas são reflexos da alta expressiva dos juros nos últimos anos que chegou a 15%, enquanto as expectativas iniciais do mercado apontavam para uma Selic de 9%. No entanto, a qualidade dos imóveis e a vacância (total de imóveis desocupados) zerada sustentam receita e o ajuda a carregar essas dívidas com mais tranquilidade em comparação ao BB Premium Malls.
“O fundo começa um processo de desalavancagem, mas ainda está longe de um nível confortável, e o próximo passo depende de continuar monetizando ativos de qualidade pra endereçar a dívida”, detalham.
Patria Top Offices (TOPP11)
Em seguida, aparece o Patria Top Offices (TOPP11) que passou a ser gerido pelo Patria Investimentos após a asset adquirir os fundos da RBR. Com uma alavancagem de 36,3%, os gestores herdaram um desafio de pagar uma parcela relevante em abril, referente à aquisição dos prédios comerciais de Metropolitan e Platinum, ambos localizados na cidade de São Paulo.
O plano original previa a emissão de cotas para quitar as obrigações financeiras e concluir a ampliação do portfólio. No entanto, como a cota permanece sendo negociada abaixo do seu valor ideal, a estratégia inicial deixou de ser viável. A saída encontrada pelo Patria foi a emissão de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
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Mas, para o Clube FII, a solução mais adequada seria a fusão entre os fundos de laje corporativa da casa. “O TOPP11 tem ativos excelentes que caberiam dentro do PVBI, e uma fusão entre fundos de laje da casa resolveria a dívida do HGPO original e do próprio TOPP numa tacada só, sem empilhar passivo novo sobre um fundo que já negocia com desconto”, opinam Barbosa e Santos.
Vinci Offices (VINO11)
O Vinci Offices (VINO11) também integra o ranking com um alavancagem de 34,1%, fruto da aquisição do imóvel da sede da TV Globo, em São Paulo. O quadro financeiro, contudo, é menos alarmante do que o nível atual sugere. Segundo o Clube FII, as dívidas do fundo somam R$ 420,9 milhões a uma taxa média de IPCA + 6,7%, enquanto essas obrigações representam cerca de 2,5% a 3,0% do PL do fundo ao ano, realidade gerenciável que não exige movimentos bruscos, segundo analistas.
Além disso, a casa de research explica que a gestão tem trabalhado para reduzir a alavancagem. Desde 2024, o fundo vendeu alguns ativos que geraram R$ 160 milhões em caixa e viabilizaram a quitação de três CRIs.
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Tellus Properties (TEPP11)
A alavancagem do Tellus Properties (TEPP11) permanece a 34%, mas o percentual não reflete a realidade do fundo imobiliário. Segundo o Clube FII, de todas as dívidas do FII, cerca de R$ 62 milhões serão quitados via pagamentos em cotas pelo valor patrimonial. Ou seja, não representam uma obrigação financeira real para o fundo. “Ajustando a conta por esse fator, a alavancagem efetiva cai de 34% para algo próximo de 25%. Ainda é um nível alto, mas bem mais gerenciável do que o indicador de tela sugere”, destacam a dupla.
TRX real estate (TRXF11)
O fundo TRX Real Estate também integra o grupo dos FIIs mais endividados, com uma alavancagem de 32,2%. Para o Clube FII, a estrutura financeira do fundo é bastante complexa, mas muito bem executada. Os gestores, segundo Barbosa e Santos, adotam a disciplina de casar os indexadores dos contratos de locação com os das dívidas. Ou seja, quando o CRI é atrelado ao IPCA, o aluguel também é indexado ao IPCA.
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“O fundo neutraliza risco de descasamento e captura o spread entre custo da dívida e cap rate do ativo”, ressaltam. “Alavancagem alta no TRXF11 não é o mesmo problema que alavancagem alta em fundo pressionado. A diferença vem de três fatores: transparência da gestão, capacidade de geração de caixa da carteira e liquidez dos ativos”, complementam.
Riza Terrax (RZTR11)
Já a alavancagem de 31,2% do Riza Terrax (RZTR11) não reflete a sua realidade financeira. Segundo o Clube FII, a distorção vem de uma particularidade contábil do fundo imobiliário que costuma vender ativos para depois alugar o mesmo imóvel. Essa operação é definida pelo mercado como Sale & Leaseback.
Com essa estratégia, Barbosa e Santos explicam que, quando um produtor recompra a fazenda em parcelas anuais, cada entrada de caixa é lançada pelo administrador como dívida, enquanto o ativo continua integral na carteira até a escritura ser transferida. Ou seja, a alavancagem cresce na mesma proporção em que o caixa entra, sem haver uma obrigação financeira. “Com os números ajustados, a alavancagem efetiva do RZTR11 fica próxima de 18%, bem abaixo dos 31% do indicador de tela”, detalham os analistas.
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