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Investir em fundos imobiliários é uma forma eficiente de acessar o mercado de imóveis sem a necessidade de compra direta. Isso significa liquidez, diversificação e geração de renda passiva empregando um capital muito menor. Esse tipo de ativo também possibilita investir em propriedades instaladas em outros países, por meio dos REITs (Real Estate Investment Trusts) dos Estados Unidos. Mas como o investidor brasileiro pode acessar os fundos internacionais?
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Há duas formas de entrada: por meio da compra direta por meio de uma conta global em corretora internacional, ou via BDRs (Brazilian Depositary Receipts), certificados emitidos e negociados na B3. Ou seja, neste último caso, não é preciso nem mesmo tirar o dinheiro do Brasil, mas há algumas desvantagens.
Vale mais a pena usar conta global ou BDR?
“Acredito que a liquidez dos BDRs de REITs é menor, porque alguns deles não têm tanta negociação como os BDRs de empresas big techs, por exemplo”, comenta William Castro Alves, estrategista-chefe da Avenue.
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Além disso, o custo dos BDRs costumam ser maiores. Para toda a operacionalização do título no Brasil, como um pagamento de dividendos, por exemplo, será cobrada tarifa pelo serviço.
Isso acontece porque o dinheiro recebido em dólar nos EUA precisa passar para real e assim ser enviado para fazer o pagamento no Brasil, um processo que tem um custos. “O banco escriturador cobra taxas pela criação e manutenção dos certificados e todas são repassadas ao investidor”, resume Bruno Shahini, especialista em investimentos da Nomad.
Além disso, investir por meio de BDRs limita as opções de investimento. Dessa forma, Shahini defende que, para quem busca diversificação mais ampla e menor custo operacional no longo prazo, a conta global costuma ser o caminho mais eficiente.
“Por meio de corretoras internacionais, o brasileiro abre uma conta facilmente”, completa William Castro Alves. Para isso basta comprovante de residência, documento com foto e depois enviar recursos pelo banco onde tem conta.
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O mercado de contas globais no Brasil cresceu nos últimos anos e boa parte dos bancos e corretoras já oferecem o serviço. Algumas delas, como a Avenue e a Nomad, são exclusivas para contas internacionais. Mas assim como os BDRs, cada instituição tem suas taxas de serviços que precisam ser avaliadas pelo investidor.
O que analisar antes de investir em REITs
Depois de escolher o canal de negociação, é preciso saber em qual produto investir. A análise de REITs segue uma lógica semelhante à dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil. “O investidor deve começar entendendo o setor de atuação (como logística, residencial, escritórios), já que cada um reage de maneira diferente ao cenário econômico”, observa Mauricio Garret, head da mesa internacional do Banco Inter.
Castro Alves da Avenue chama atenção para uma diferença importante. Na prática, os REITs são empresas que emitem dívidas para investir, uma figura jurídica diferente das operações de FIIs brasileiros. “É preciso entender o nível de alavancagem, os REITs operam alavancados, são diferentes dos fundos imobiliários no Brasil”.
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Além de entender a estrutura de endividamento dessas empresas, o investidor também precisa se preocupar com pontos semelhantes aos fundos brasileiros, como a taxa de ocupação. “Seja qual for o tipo de imóvel que o REIT esteja inserido, todos vivem de aluguéis. O dividend yield, para quem busca a renda, é sempre uma coisa relevante”, completa Castro Alves.
Neste caso, é importante lembrar que os dividendos nos EUA são tributados em 30% para o investidor estrangeiro. Essa, portanto, é uma forte desvantagem frente aos fundos imobiliários do Brasil que são isentos de IR na renda mensal.
Também existem as métricas operacionais específicas do setor, como o Fund From Operations (FFO), um indicador que mostra o quanto o REIT consegue gerar de caixa na operação principal, sem contar a parte financeira. “Então, é como se fosse estudar uma empresa, você tem que entender algumas métricas específicas.”
É vállido salientar que o FFO também é usado para analisar FIIs, mas devido à estrutura jurídica diferente, o foco é depreciação e itens não recorrentes, como a venda de imóveis
Além disso, é preciso estudar o setor em que o ativo está inserido. Nesse ponto, o mercado americano é extremamente amplo: há veículos expostos desde cemitérios e prisões até data centers e escritórios. “Cada segmento tem métricas próprias de análise”, observa.
Em relação ao temas, o time do Banco Inter enxerga alguns setores promissores para os próximos cinco a dez anos. “No campo da infraestrutura digital, acreditamos que a explosão da inteligência artificial continuará criando uma demanda crescente por data centers”, diz Garret do Banco Inter. Ele também diz ainda que a infraestrutura elétrica americana, também continuará a demandar mais investimentos nesta revolução tecnológica que engloba a transição energética.
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O envelhecimento da população americana também gera boas perspectivas para Reits da área de hospitais e saúde. “Dados recentes do mercado de trabalho americano já mostram que o setor de saúde lidera a criação de empregos”, compara.
Bruno Shahini da Nomad cita três REITs que se destacam pela alta capitalização e histórico consistente: Prologis (PLD), American Tower (AMT) e Realty Income (O). Todos os três, aliás, têm BDRs e são negociados na Bolsa brasileira B3 com os códigos P1LD34, T1OW34 e R1IN34, respectivamente.
O Prologis é o maior REIT industrial do mundo, com portfólio focado em galpões logísticos e centros de distribuição. “Seu crescimento está diretamente ligado à expansão do e-commerce, com Amazon e FedEx entre os principais inquilinos”, diz.
Já a American Tower opera torres de telecomunicações em países como EUA, Brasil e Índia. Contratos de longo prazo com operadoras garantem receita previsível, enquanto o Realty Income é conhecida por distribuir dividendos mensalmente, com yield entre 5% e 6% ao ano em dólar. “Seu portfólio de mais de 15 mil imóveis é voltado ao varejo essencial, como farmácias e supermercados, o que confere previsibilidade e resiliência à receita”, diz o especialista da Nomad.
Não por acaso, dos três citados, o Prologis, ligado ao tema do e-commerce, é que o mais valorizou no último ano. Apesar disso, num corte de mais longo prazo, em 5 anos, o desempenho deixa a desejar com valorização de apenas 20%, enquanto os outros dois estão negativos.
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Enquanto isso, um dos ETFs (fundo de índice) mais líquidos ligados ao tema das Big Techs, o XLK, valorizou quase 140% no mesmo período.
O mercado, no entanto, não se move em linha reta e investir em REITs ajuda a compor uma carteira de investimentos para quem quer manter parte do patrimônio em dólar. Há momentos em que as grandes empresas de tecnologia perdem fôlego e é justamente nesses períodos que um portfólio diversificado faz diferença, observa Castro Alves. “O REITs oferecem um pouco dessa segurança, pois possibilitam surfar melhor por momentos de flutuação de mercado e da economia”, diz.
Por serem lastreados em imóveis reais e operarem, em geral, com contratos de longo prazo e receitas recorrentes de aluguel, esses fundos tendem a ser menos sensíveis aos ciclos econômicos em relação às ações de crescimento.
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