Mesmo com tensão tributária, emissão de FII sobe e atrai investidores

O encaminhamento da segunda fase da reforma tributária ao Congresso no fim de junho fez com que os Fundos Imobiliários despencassem por conta da proposta de acabar com a isenção dos dividendos. O anúncio foi severamente criticado pelo mercado, até que veio a notícia de que não haveria nenhuma  taxação.

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Para analistas ouvidos pelo E-Investidor, o cancelamento da proposta de taxação em 15% no rendimento desses ativos é uma ação “inteligente”, pois a indústria imobiliária deve continuar em crescimento acelerado nos próximos anos. Uma prova disso é que as emissões de FII de janeiro a junho cresceram 44,8% em relação ao mesmo período do ano passado, passando de R$ 18,5 bilhões para R$ 26,8 bilhões, segundo boletim da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima)

A proposta completa de reforma tributária aguarda votação na Câmara dos Deputados e segue no radar dos investidores, especialmente porque a taxação dos dividendos com alíquota de 20% (com possível isenção em uma faixa de recebimentos que ainda não foi definida) segue no texto e foi reiterada por Guedes nesta quarta-feira (21), durante coletiva de imprensa.

Para Ricardo Figueiredo, especialista em fundos imobiliários da Spiti, o crescimento das emissões é sinal do “nascimento da indústria” de FIIs no País, que tem potencial para se assemelhar ao mercado de Real Estate Investment Trusts (REIT), o equivalente nos Estados Unidos, onde cerca de 44% das famílias investem nessa classe de ativos segundo a Associação Americana de REIT (Nareit).

Ele aponta que os investidores individuais são maioria entre os detentores de FII no Brasil e são esses que têm o “benefício fiscal” de não pagar o imposto sobre rendimento, causando uma assimetria entre a tributação para o investidor institucional e pessoa física. Figueiredo sugere que, se o mercado de FII vislumbra ter a mesma capilaridade que o Real State tem nos EUA, a discussão sobre taxação de rendimentos deve retornar em algum momento.

Segundo ele, o crescimento da participação de investidores institucionais desenvolve a indústria desse tipo de ativo, proporcionando a criação de novos produtos e dando maior relevância para eles no mercado.

Mas com a assimetria de tributação, o desenvolvimento da classe pode ser prejudicado. De acordo com o boletim de FII da B3 com dados do mês de junho, os investidores pessoa física são responsáveis por 73% das participação em FII, enquanto os institucionais detém 20% das ofertas.

O especialista ressalta que investir em imóvel é a “cara do brasileiro” e a ampliação dos olhares para as possibilidades dos FIIs pode provocar um crescimento ainda mais intenso nos próximos anos. “É um produto que gera uma renda recorrente, tem um potencial de valorização de médio e longo prazo e a volatilidade é bem menor do que a de ações, por exemplo. Então, para uma pessoa se acostumar com ativos de risco, fundo imobiliário é um primeiro passo aconselhável”, aponta.

Expectativa para FII com a retomada

Com a total reabertura do País aparentemente próxima, visto o grande número de imunizados contra o coronavírus, os fundos de shopping e lajes corporativas, que tiveram forte desvalorização ao longo da crise sanitária, podem ter uma recuperação acentuada. Entretanto, Múcio Mattos, sócio da Vectis Gestão, alerta que ainda existem riscos. “Que os shoppings vão retomar a atividade, nós sabemos que sim. Porém não sabemos com qual intensidade”, explica Mattos.

Ele complementa que o conceito de home office surgiu como promessa de substituir os escritórios tradicionais, mas ainda não é possível afirmar que imóveis corporativos sejam colocados em segundo plano. Para Mattos, com o avanço da vacinação, é possível ver as empresas retornando às atividades presenciais da mesma forma como no período pré-pandemia, o que pode alavancar os FII voltados para lajes corporativas.

“Os fundos imobiliários estão diretamente ligados ao PIB. Se o País cresce, as empresas constroem mais escritórios, fábricas, galpões e residências, o que aumenta a demanda por FII”, reforça o sócio da RBR Asset e portfólio manager da área de Fundos Listados/Multiestratégia Bruno Nardo.

Entre os tipos de fundos, ele afirma que é possível ver uma migração de investidores saindo de fundos voltados à logística e entrando em ativos de lajes corporativas. “Muitos investidores acreditam que a classe de imóveis voltados à logística já atingiu pico com o crescimento do e-commerce durante a pandemia e agora os de lajes corporativas devem ter valorização com o retorno das atividades presenciais”. Porém, ele explica que é importante fazer avaliações.

De acordo com Nardo, para esses investidores que desejam fazer apostas diante de possíveis cenários, os fundos de fundos são boas opções. “Eles estão funcionando como porta de entrada de muitos dos novos investidores. Assim como um fundo de ações, os fundos de FII são possibilidades para quem deseja contar com a expertise de analistas especializados e que possam diversificar papéis”, explica.

O especialista ressalta que os gestores colocam os olhos “para além dos dividendos” e avaliam riscos, estratégias, valuation, além da relação com indicadores macroeconômicos. Os fundos de fundo reúnem FIIs com diferentes perfis, entre eles compra, tijolo e recebíveis imobiliários.

Um exemplo é o IFIX, principal índice de fundos imobiliários do país que reúne 96 ativos de diferentes perfis.

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