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Entra ano, sai ano e um dos principais objetivos do brasileiro continua o mesmo: conquistar a casa própria. Pelo menos isso foi apontado por um a cada três investidores em um estudo da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), divulgado em junho. De lá para cá, no entanto, as perspectivas dos custos dos imóveis e dos financiamentos subiram, tornando a concretização desse sonho mais complicado em 2025 — mas não impossível.
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Isso porque, na reunião mais recente do Comitê de Política Monetária (Copom), o Banco Central aumentou a taxa básica de juros (Selic) para 10,75%. No último Boletim Focus, a mediana da projeção dos economistas aponta para uma Selic a 11,75% no final de 2024. Em relação ao final do ano que vem, a expectativa é de que os juros voltem a cair até voltar aos 10,75%.
Para o setor, essa perspectiva não é boa nem para o construtor, tampouco para o comprador do imóvel. Em nota, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) reconhece os esforços do BC em buscar condições para uma trajetória sustentável de juros mais baixos no futuro, mas alerta sobre o efeito negativo sobre os tomadores de crédito.
“Isso reduz o acesso ao crédito, inibe o consumo e desacelera o crescimento de empresas que dependem de investimentos financiados”, afirma a Abrainc. Além disso, ela aponta que as famílias devem enfrentar maiores dificuldades para adquirir bens duráveis e para garantir o acesso à moradia. “O crédito mais caro compromete o orçamento familiar e a capacidade de endividamento”, ressalta a nota da associação.
Para quem tem em mãos o seu financiamento imobiliário, a mudança na Selic não irá afetar os contratos com taxas fixas. É o que avalia Rafael Bodanese, head de Crédito Imobiliário da RJ+. “Mas haverá impacto nos contratos com taxas variáveis, com indexação à Selic ou ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)”, diz.
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Além disso, ele destaca que para quem está pensando em contratar no ano que vem, os juros dos acordos serão maiores. Por consequência, há um aumento no valor das parcelas, dificultando o acesso ao financiamento devido à alta do montante final do imóvel. “O aumento da taxa Selic elevará os custos e tornará a aquisição de imóveis menos acessível”, explica Bodanese.
Enquanto isso, os valores da construção civil estão em patamares elevados desde a pandemia, sobretudo devido aos preços das matérias-primas e da mão de obra mais encarecidas. Nesta reportagem, mostramos que o custo médio do metro quadrado (m²) avançou 80,5% entre 2016 e 2024 (de R$ 968 para R$ 1.748), ao passo que a renda média da população brasileira variou 8,6% (de R$ 2.950 para R$ 3.206). Veja mais detalhes no gráfico abaixo:
Vanessa Leone, especialista em mercado de capitais e sócia da The Hill Capital, lembra que, a fim de evitar a possibilidade de inadimplência, a recomendação para as famílias é de que seja comprometido no máximo um terço da renda mensal com as parcelas do financiamento. “Assim, há uma margem de segurança para lidar com despesas imprevistas, como emergências médicas, reparos domésticos ou perda de emprego.”
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Considerando a atual taxa de juros de 10,75%, a pedido do E-Investidor, Leone fez algumas simulações do valor de um financiamento imobiliário de 30 anos indicado para diferentes rendas. Nos cálculos, foram consideradas faixas entre três e 15 salários mínimos, a fim de contemplar diferentes realidades socioeconômicas. Confira a seguir.
Não somente o comprometimento da renda para o pagamento mensal do financiamento tem sido um desafio para os brasileiros. Nesta matéria, já contamos as histórias da professora de inglês Mariana dos Santos e do relações públicas Rafael Damasceno, que consideram a entrada como a principal pedra no caminho para a conquista da casa própria. Juntar entre 20% e 30% do valor total do imóvel também era um obstáculo para a produtora cultural Júlia Alvarenga, 38 anos, só que ela acredita ter encontrado uma alternativa tão eficaz quanto: a carta de crédito do consórcio imobiliário.
“É uma decisão importante. Impacta muitos anos da sua vida, assim como um financiamento”, pontua. Alvarenga conta que em 2021 contratou uma carta de R$ 250 mil pela Porto Seguro (PSSA3), num consórcio de 15 anos cujas parcelas iniciais eram de R$ 1.120. “Foi uma forma de saber que todo mês, obrigatoriamente, estarei mais próxima do meu sonho”, comenta, salientando que a cota do crédito é um passo, mas não há a previsibilidade de quando o cotista será contemplado em sorteio ou irá vencer um lance. Hoje ela paga R$ 1.380 e o valor da carta foi atualizado para R$ 305 mil.
“Os valores são atualizados anualmente a fim de garantir que a primeira pessoa e a última a serem contempladas tenham o mesmo poder de compra”, explica Francis Silva, CFO do Mycon. Ele ainda cita como outra vantagem o consórcio não ter o seu custo de capital atrelado à Selic, ao contrário do financiamento imobiliário. “A taxa média da administração no mercado é de 22% por todo o período. Em 17 anos, representa 1,29% ao ano. Corrigindo os créditos e as parcelas pela inflação, adiciona-se mais 4%, chegando a 5,29%”, salientando que o percentual representa a metade da taxa básica de juros.
Não por acaso, dados da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (ABAC) mostram que o crédito para imóveis encerrou 2023 com 1,7 milhão de participantes. Foi o maior volume da história do segmento. Frente ao ano anterior, quando totalizou 1,4 milhão de consorciados, foram quase 20% a mais. A soma dos contratos firmados chegou a R$ 141,5 bilhões, com valor médio da cota comercializada em R$ 181,6 mil.
Ainda para quem está com dificuldades de encarar o financiamento, outra modalidade para adquirir um imóvel pode ser por meio dos leilões. Uma das empresas mais tradicionais na realização desse tipo de negociação, a Zuk (antiga Zukerman Leilões), tem observado o crescimento da presença de arrematadores que são compradores finais — pessoas físicas focadas em adquirir a casa própria, ou jurídicas, em busca de um imóvel comercial.
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Na percepção de Henri Zylberstajn, CEO da Zuk e que atua nesse mercado há quase 20 anos, a realização online permitiu uma maior acessibilização e democratização dos leilões. “As pessoas precisavam se deslocar e ter custos, sendo que não necessariamente elas conseguiam arrematar os bens desejados. Naquela época, 80% das arrematações eram feitas por investidores ou profissionais imobiliários. Hoje, compradores finais respondem por 65% das arrematações, com a compra para uso próprio do imóvel.”
Vale dizer que esses números se referem aos resultados da Zuk e que há poucas informações e números do setor de leilões. Zylberstajn se queixa desse fato, e aponta que a falta de dados o faz desconhecer características de competidores do mercado. “Existem associações, mas ainda pouca coisa é compartilhada”, diz. O E-Investidor entrou em contato com a Associação da Leiloaria Oficial do Brasil (Aleibras), a Associação Brasileira de Leiloeiros (Asbrale) e a Associação Brasileira de Arrematantes de Imóveis (ABRAIM), na busca por números do setor, mas não obteve retorno até o fechamento desta reportagem.
Ainda assim, o interesse por imóveis em leilão é justificado: o preço das casas podem estar entre 30% a 85% menores do que os valores praticados no mercado. Vanessa Leone, da The Hill Capital, alerta para o fato de que apesar da economia na obtenção do bem, os compradores correm o risco de gastar com possíveis reformas. “É uma alternativa viável, a depender da situação financeira e do perfil de cada família. Quem for comprar a casa própria por esse caminho, precisa estar disposto a assumir os riscos envolvidos.”
Apesar desses pontos de atenção, Henri Zylberstajn, da Zuk, reforça que o leilão de imóveis é uma opção possível para todas as pessoas, independentemente da renda. A sua principal recomendação para quem está interessado em arrematar uma casa é ler o edital. Isso porque o detalha as condições do imóvel, possíveis débitos pendentes e quem deve arcar com ele (o antigo ou o novo proprietário), e até mesmo se ainda há moradores vivendo nela.
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Além disso, o documento busca esclarecer as formas de pagamento e, a depender das condições oferecidas pela instituição leiloeira, o custo para conquistar a casa própria pode ficar ainda mais barato e facilitado. “A Caixa Econômica Federal permite entradas de 5% sobre o bem e financiamento do valor restante. Mas, claro, isso depende de edital para edital”, explica Zylberstajn.
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