Como regularizar o contrato de gaveta quando uma das partes não está de acordo?

Por Janize Colaço

27/09/2024 | 15:12 Atualização: 27/09/2024 | 15:12

O contrato de gaveta está cada vez mais presente nos casos judiciais. Dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) mostram que novos processos envolvendo o tema cresceram 42% de 2020 a 2023, passando de 1.352 para 1.929 ocorrências. Alguns desses casos envolvem situações em que uma das partes envolvidas não está mais de acordo com o combinado, dificultando a regularização do bem.

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De acordo com os especialistas ouvidos pelo E-Investidor, esse tipo de ocorrência pode ser solucionado com a ação de adjudicação compulsória. Trata-se de uma solução viável para que o comprador obtenha a titularidade do imóvel mesmo diante da resistência do vendedor.

“Caso o vendedor ou seus herdeiros, se ele estiver falecido, apresentarem recusa injustificada para a lavratura da escritura e a transferência do bem, será necessário que o comprador ou os herdeiros ajuízem ação de adjudicação compulsória”, explica Laísa Santos, advogada especializada em Direito de Família e Planejamento Sucessório.

Isso acontece porque a Lei 14.382/2022 determina que o comprador pode regularizar a situação do imóvel em cartório, sem a necessidade de recorrer ao Judiciário. No entanto, quem tem o contrato de gaveta deve comprovar que todas as condições de compra foram cumpridas.

Como regularizar o contrato de gaveta com uma ação?

Como já mostramos nesta reportagem, via de regra, a orientação dos advogados é de que haja o consenso entre as partes e a escritura pública de compra e venda seja formalizada. Quando isso não acontece, a adjudicação compulsória se torna uma alternativa. Também é possível pedir usucapião do imóvel, mas essa alternativa foi explicada nesta matéria.

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Kevin de Sousa, advogado e especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), explica que a adjudicação compulsória permite a transferência de propriedade diretamente em cartório. “Desde que o comprador tenha cumprido integralmente suas obrigações e o vendedor se recuse a formalizar a venda.”

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Segundo ele, apenas dois passos são necessários:

1º: o comprador deve solicitar a adjudicação no Cartório de Registro de Imóveis. “É importante que se tenha toda a documentação que comprove a transação e o cumprimento das obrigações acordadas”, diz Souza.
2º: verificação dos documentos: o cartório analisará os documentos apresentados. “Se todos os requisitos forem atendidos, a transferência de propriedade será realizada.”

Para iniciar o processo de adjudicação e regularizar o contrato de gaveta, é necessário apresentar os seguintes documentos: contrato de gaveta ou promessa de compra e venda; prova de quitação integral do valor do imóvel (recibos, transferências ou outros comprovantes); notificação ao vendedor, demonstrando a tentativa de formalização do acordo; e certidão de matrícula do imóvel.

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