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(Por Aléxis Cerqueira Góis, especial para o E-Investidor) – O fundo de investimento imobiliário (FII) é um investimento que apresenta vantagens como aplicação mínima baixa, uma gestão profissional do patrimônio, custos reduzidos, além de um rendimento mensal isento de Imposto de Renda para pessoas físicas.
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O ativo permite a diversificação do portfólio com uma volatilidade menor que o mercado de ações e uma probabilidade maior de remuneração que as aplicações de renda fixa, como poupança.
No entanto, investir em fundos imobiliários apresenta riscos que devem ser considerados pelo investidor. Como toda renda variável, os rendimentos do fundo imobiliário não são previsíveis e a aplicação pode apresentar rentabilidade negativa durante alguns períodos.
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Por isso, o investidor pode se perguntar: investir em fundos imobiliários é realmente seguro?
O fundo imobiliário funciona como um condomínio de investidores que compram cotas com o objetivo de receber uma remuneração periódica. Para isso, os gestores do FII aplicam o dinheiro em empreendimentos como galpões logísticos, prédios comerciais, shoppings, certificados de recebíveis imobiliários e letras de crédito.
Os lucros gerados pela administração dos ativos, como construção ou aluguel, são divididos entre os cotistas, de acordo com a participação de cada um.
O investimento geralmente é comparado com a compra de imóveis para aluguel, ao mesmo tempo que garantem a formação de um patrimônio.
A diferença é que o fundo possibilita que o investidor participe da aquisição e gestão de imóveis maiores, que provavelmente não conseguiriam comprar sozinhos, além de não ter a preocupação com a administração dos empreendimentos, como taxas, impostos e inquilinos.
Apesar de estar em ascensão, lastreado em bens imóveis, um dos tipos de investimentos mais seguros, o fundo imobiliário não é isento de riscos. O principal deles é a variação das cotas de acordo com o mercado, como qualquer outro investimento de renda variável negociado na bolsa de valores.
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A depender da oferta e demanda, o valor de cada cota pode subir ou cair. Dessa forma, o investidor pode ter de vender sua participação em um FII por um preço menor do que pagou, a depender da sua necessidade e da cotação no momento.
É importante, também, observar a liquidez do fundo. Ativos pouco negociados são mais difíceis de vender.
Como o aluguel de imóveis, os fundos imobiliários também estão expostos a riscos físicos, como desabamentos, depredações, enchentes e incêndios. Além disso, a inadimplência ou vacância dos empreendimentos pode gerar redução no lucro e até mesmo prejuízo.
A depender do perfil do FII, a concentração de imóveis locados para poucos inquilinos é um problema a ser considerado. Os fundos que investem em construção, estão vulneráveis aos riscos inerentes a obras, como a não obtenção de uma licença ambiental.
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Os fundos imobiliários, como todos os investimentos, também estão expostos ao cenário econômico. Uma piora na economia pode gerar uma dificuldade maior para ocupar os imóveis ou os inquilinos arcarem com os aluguéis.
No caso de FIIs que investem em papéis, em caso de calote, os cotistas do fundo também acabam arcando com o prejuízo.
Diferentemente das aplicações de renda fixa, os fundos de investimento não contam com a cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Essa garantia é importante quando se trata de ativos cujo capital do investidor se confunde com o patrimônio do banco, como conta corrente, poupança, Certificados de Depósito Bancário (CDBs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
Se o Banco Central (BC) decretar a liquidação de uma instituição bancária, isto é, a sua falência, todo o recurso depositado é contabilizado no mesmo volume. Por isso, para que os credores do banco possam reaver seus recursos, a legislação garante o pagamento por meio do FGC.
No caso da renda variável, como o fundo imobiliário, isso não é necessário. O FII tem um CNPJ próprio e, portanto, os recursos dos investidores ficam em uma conta corrente separada do administrador do produto.
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Se o gestor do fundo vier à falência, o patrimônio aplicado fica intacto e não é misturado com a contabilidade da empresa.
Os fundos imobiliários são considerados uma aplicação de baixo risco e um investimento seguro. Todo ativo que gera uma renda variável está exposto a diversas ameaças, mas isso não significa que a aplicação não tenha segurança.
A legislação brasileira é bem rígida quanto à criação e regras de gestão dos FIIs, com um sistema de regulação que dilui os eventuais riscos do ativo e garante segurança jurídica aos investidores.
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) é o principal órgão que proporciona um bom lastro para essas operações. A instituição é a responsável por autorizar, disciplinar e fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração de Fundos Imobiliários no Brasil.
Existem, também, regras específicas para a gestão de fundos de papel, que aplicam em títulos de renda fixa voltados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e LCIs.
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A segurança dos fundos imobiliários é reforçada por restrições legais, como a impossibilidade de as gestoras concederem empréstimos, adiantar rendas futuras e prestar aval ou fiança com os ativos e valores sob a administração do fundo.
Os investidores podem, ainda, reduzir o risco da aplicação ao selecionar os melhores fundos imobiliários, a partir da análise de características como experiência do gestor com ativos financeiros, risco de inadimplência, prazo dos contratos de locação, diversidade dos imóveis e papéis, porte e solidez dos locatários.
Fonte: BTG Pactual.
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