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Os fundos imobiliários (FII) ganharam mais espaço na carteira dos investidores. Com os cortes progressivos na taxa básica de juros, a Selic, eles foram vistos como opções de diversificação para quem buscava obter rentabilidade maior que a da renda fixa.
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Mesmo depois dos abalos causados pela pandemia do coronavírus, que em um primeiro momento derrubou os valores das cotas, e o temor da desocupação maciça de imóveis, os FIIs continuam atraindo mais investidores pessoas físicas.
Um dos chamarizes é a possibilidade de ter um fluxo constante de renda, já que esses fundos costumam pagar dividendos mensais. Contudo, mesmo com essa relativa previsibilidade, é preciso ter em mente que os FIIs também estão sujeitos a oscilações.
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“O valor das cotas pode sofrer variações imprevisíveis, tanto para cima quanto para baixo. Por isso, o investidor deve aplicar em FIIs apenas os recursos com horizonte de investimento de longo prazo”, alerta Fábio Carvalho, sócio da Alianza Investimentos.
Caso esteja interessado em apostar nesse mercado, confira abaixo 10 vantagens de se investir em fundos imobiliários, segundo o especialista da Alianza Investimentos:
O comprador do imóvel físico precisa dispor da quantia correspondente ao valor do bem, ou entrar em um financiamento.
Já nos FII, um pequeno investidor pode ter acesso a imóveis ou empreendimentos de valor elevado, normalmente acessíveis apenas a grandes investidores.
Por meio da negociação de suas cotas, os FIIs possibilitam à pessoa física adquirir pequenas partes de grandes imóveis de alto padrão e se beneficiar de uma parcela proporcional dos ganhos gerados por eles.
Além do acesso a grandes empreendimentos, o investidor de FIIs pode se expor a inquilinos com grande qualidade de crédito – especialmente nos chamados fundos “triple A”. Estes inquilinos podem ser grandes instituições nacionais ou multinacionais, que carregam, geralmente, uma baixa probabilidade de inadimplência.
Alguns fundos têm contratos de locação atípicos, geralmente celebrados com inquilinos sólidos – como um grupo empresarial que ocupará um terreno com um supermercado, por exemplo.
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Nesses contratos, geralmente superiores a 10 anos, há cláusulas que permitem que o locatário rescinda o contrato antes do fim do prazo, ou mesmo entre com ação para renegociar o valor do aluguel.
Mesmo se quiser sair do imóvel, o inquilino terá de pagar o valor presente do fluxo de aluguéis devidos até o final do período locatício.
Qual é a melhor região para investir? Como lidar com um inquilino em dificuldades? Será uma boa hora para vender meu imóvel? Essas são algumas das dúvidas que passam pela cabeça de quem investe em imóveis e os administra por conta própria.
Já para aqueles que compram cotas de um FII, há o amparo de uma cadeia de profissionais preparados e inseridos no dia-a-dia do mercado imobiliário.
Escolher quais imóveis comprar ou vender, os momentos certos para que isso aconteça, quais inquilinos aceitar e como conduzir eventuais renegociações e reajustes de aluguel – tudo isso fica a cargo dos gestores do fundo.
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Com isso, dores de cabeça com a preservação e manutenção dos imóveis, problemas com inquilinos ou documentação, alvarás, certificações e vistorias do processo de compra e venda deixam de existir para o investidor final.
Os fundos imobiliários são obrigados por lei (artigo 10, inciso XI da Lei nº 9.779/1999) a distribuir aos seus cotistas, no mínimo, 95% do lucro caixa apurado pelo fundo a cada semestre.
No Brasil, porém, a praxe é fazer a distribuição dos dividendos aos cotistas mensalmente. É uma forma de atraí-los para esse investimento, já que eles podem contar com uma renda regular todo mês.
Os 5% remanescentes podem ser retidos pelos gestores a título de reserva gerencial ou caixa para a manutenção do fundo.
De acordo com o artigo 125, inciso III da Lei nº 11.196/2005, a distribuição dos rendimentos derivados de FII é isenta de Imposto de Renda. Já o proprietário de um imóvel locado a terceiros é obrigado a recolher IR sobre cada aluguel recebido.
Cabe ressaltar que o investidor também pode ter ganho de capital caso suas cotas se valorizem, mas esse ganho não tem isenção fiscal. Se elas forem vendidas por preço superior ao da compra, sobre o lucro incidirá IR de 20%.
As cotas podem ser negociadas pelas plataformas disponibilizadas pelas corretoras, durante os pregões da B3. Desta forma, se um cotista quiser desfazer de uma parte ou da totalidade de suas cotas, poderá vendê-las na Bolsa de Valores para qualquer outro interessado por um preço negociado no momento da transação.
Diversas corretoras já permitem aos clientes o investimento em FIIs sem cobrança de taxas de corretagem, tanto na compra quanto na venda.
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Isso se traduz em redução do custo de aquisição e alienação dos ativos e torna esse tipo de investimento mais atrativo para as pessoas físicas.
Os fundos imobiliários podem conter diversos tipos de ativos em sua carteira. Os chamados fundos de tijolo administram imóveis físicos, como galpões logísticos, lajes corporativas, shopping centers, hospitais, agências bancárias e indústrias.
Já os fundos de papel possuem títulos e valores mobiliários, como CRIs. E os FoFs contém cotas de outros fundos imobiliários.
Tudo isso significa que os FII permitem ao investidor ter uma exposição bastante diversificada em sua carteira, capaz de reagir a diferentes conjunturas econômicas.
Para exemplificar o caso acima, podemos citar o que foi bastante visto na pandemia, por exemplo. Enquanto os shoppings centers foram obrigados a fechar as portas e não receberam os aluguéis dos lojistas, os galpões logísticos surfaram na onda do e-commerce.
Os aluguéis auferidos pelos imóveis que integram as carteiras dos FII são indexados a índices de preços como o IGP-M ou o IPCA, facilitando a preservação do poder de compra do patrimônio do investidor.
Os FII permitem também ao investidor obter uma rentabilidade maior do que a da renda fixa mais conservadora, inclusive com a possibilidade de receber rendimentos mensais.
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Por outro lado, ainda que o valor das cotas oscile com o tempo (para cima e para baixo), a volatilidade é menor que a das ações.
Por isso, eles são uma alternativa interessante para o investidor que aceita um pouco mais de risco em busca de retorno, mas sem sofrer as emoções fortes da renda variável.
Agora que você já tem algumas dicas sobre quais as vantagens de investir nos fundos imobiliários, é hora de conhecer rapidamente alguns deles. Confira a seguir:
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