Qual é o índice de reajuste de aluguel? Entenda de uma vez por todas

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), calculado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE), tradicionalmente é considerado o principal índice utilizado para o reajuste de aluguéis no Brasil.

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O Índice Geral de Preços (IGP) foi criado no final dos anos 1940 para avaliar a economia do País, incluindo diferentes atividades e etapas distintas do processo produtivo. São três versões:

• IPG – 10: calcula dados do dia 11 do mês anterior ao dia 10 do mês da coleta;
• IGP – DI: calcula dados do primeiro ao último dia do mês da coleta;
• IGP-M: calcula dados do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês da coleta.

O IGP-M é calculado a partir da média aritmética ponderada de outros três índices coletados pela Fundação Getúlio Vargas (FGV): o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

O primeiro, que tem peso de 60% para o cálculo do IGP-M, monitora a variação de preços percebida por produtores, já que analisa os preços de itens industriais e agrícolas comercializados entre empresas. O segundo, com peso de 30%, acompanha os preços de bens e serviços que impactam diretamente o consumidor final. Por fim, o INCC, com peso de 10%, representa os custos para a construção civil, englobando os valores de materiais de construção e de mão de obra especializada.

O IGP-M, além de ser referência para contratos de aluguel, também responde parcialmente pelos reajustes tarifários propostos por empresas de telefonia e energia elétrica, sendo ainda utilizado como indexador de contratos de empresas prestadoras de serviço de diversas categorias, como educação e planos de saúde.

IGP-M ou IPCA: qual o melhor para o inquilino?

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), também pode ser utilizado como um parâmetro para o reajuste de preços em um contrato de aluguel.

O indicador, considerado a inflação oficial do País, calcula a variação de preços de uma cesta de produtos e serviços comercializados no varejo, que estão presentes no consumo pessoal das famílias. Os dados são coletados do dia 1.º ao dia 30 do mês de referência.

Em 2023, o IPCA fechou o ano em alta de 5,79%, acima do IGP-M, que terminou o mesmo período em valorização de 5,45%. Mas esse cenário não acontecia desde 2017, quando o índice da FGV encerrou o ano em queda de 0,52% e o do IBGE, em alta de 2,95%.

Para Marcelo Milech, Planejador Financeiro CFP pela Planejar, o IPCA pode ser melhor para o inquilino na hora de analisar os indicadores econômicos adotados para os reajustes de aluguéis nos contratos.

“Nos últimos 20 anos, o IGP-M costumou superar o IPCA como indexador para a inflação no Brasil. Esse movimento é cíclico, mas como o IPCA é um índice bem diversificado de consumo e o IGP-M captura muito mais a variação de preços no atacado, ambos têm as suas falhas para reajustar os aluguéis. Diante do histórico destes 20 anos, pensando como inquilino, eu preferiria adotar o IPCA”, afirma.

O planejador considera que a melhor opção para o locatário seria propor uma cláusula no contrato de aluguel, na qual o reajuste anual fosse feito sempre pelo menor dos dois índices acumulados nos últimos 12 meses.

Novo índice de reajuste de aluguel

Milech comenta ainda sobre o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), lançado pela FGV em 2022. No primeiro ano de operação, o indicador, calculado em quatro das principais capitais brasileiras (Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre), teve alta de 8,25%,

“O indexador busca capturar os oercentuais médios de correção dos aluguéis de mercado e ainda que pouco consolidado, pode vir a ser, em breve, uma alternativa mais justa para ambas as partes: proprietários e inquilinos”, diz o planejador.

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