Veja como evitar pagar taxas de aluguel de férias (Foto: Adobe Stock)
Se antes o contrato de locação imobiliária passava longe das discussões tributárias, quem vive de aluguel, seja para morar, investir ou trabalhar, vai precisar refazer as contas. É que a Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a reforma tributáriasobre o consumo, inclui as locações na cobrança dos novos tributos que poderão ser criados pelo Imposto sobre Valor Agregado Dual (IVA Dual): o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A mudança foi aprovada no Senado em 30 de setembro e agora volta à Câmara dos Deputados, mas ainda não há previsão de quando entrará novamente na pauta da Casa para uma segunda votação.
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Na prática, se a lei for aprovada sem alterações, o País deixará para trás o modelo baseado em tributos como o Programa de Integração Social (PIS), a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), o Imposto sobre Serviços (ISS) e o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS), e passará a concentrar a arrecadação em dois novos tributos, o IBS e a CBS. A mudança atinge também o setor imobiliário, ampliando a base de incidência e alcançando a venda, a transferência de imóveis mediante pagamento e agora determinadas hipóteses de locação, inclusive a locação por temporada.
Para quem recebe aluguel, a regra é clara: haverá incidência de IBS e CBS sobre as locações. No caso das pessoas físicas, só entram nesse enquadramento os contribuintes que tiverem receita de locação superior a R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis distintos alugados. O valor de referência será atualizado anualmente pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Se a receita ultrapassar em 20% o limite de R$ 240 mil, o locador se tornará contribuinte automaticamente, ainda no mesmo ano.
As alíquotas combinadas de IBS e CBS aplicáveis sobre o aluguel serão reduzidas em 70% em relação às alíquotas de referência, estimadas em 26,5%. Isso significa que a tributação efetiva deve ficar próxima de 8%. Para locações residenciais, há ainda um redutor social de R$ 600 por imóvel, que pode ser abatido da base de cálculo dos tributos.
A nova lei também cria uma regra de transição. O contribuinte, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato de locação por prazo determinado firmado e registrado até 15 de janeiro deste ano poderá optar por pagar uma alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta da locação, sem direito a créditos, até o fim do contrato. Na prática, isso mantém a atual tributação combinada de PIS e Cofins em regime cumulativo.
Para quem paga o aluguel, o efeito depende de quem ocupa o imóvel. Empresas que forem contribuintes do IBS e da CBS poderão se creditar dos tributos pagos na locação, abatendo-os dos próprios débitos. Já pessoas físicas, como famílias que alugam para moradia, não terão direito a crédito e podem acabar arcando com parte do custo, caso o proprietário repasse o valor.
Há ainda uma regra específica para locações de curta duração. Quando o contrato não ultrapassar 90 dias ininterruptos, o tratamento tributário será o mesmo aplicado aos serviços de hotelaria. Segundo o texto, a transição será gradual. As novas alíquotas começariam simbólicas em 2026 e aumentariam progressivamente até 2033, quando o modelo do IVA dual estaria totalmente implantado.
“A novidade está no fato de que, até então, a locação não era considerada uma prestação de serviço, mas sim uma cessão de uso, uma obrigação de dar e não de fazer. Com o novo modelo, a legislação complementar passou a tratar essas operações como econômicas e, portanto, sujeitas ao IBS e à CBS, o que representa uma mudança significativa de paradigma”, diz Roberto Beninca, advogado especialista em direito tributário e sócio da MBW Advocacia.
Revisão de contratos: reforma tributária vai encarecer aluguel?
Luísa Macário, advogada sócia do Macário Menezes Advogados, afirma que há chance de o aluguel ficar mais caro após a reforma tributária. Mesmo com a promessa de neutralidade tributária e redução de alíquotas, o efeito real dependerá do comportamento do mercado. Para pessoas físicas que alugam imóveis para morar, o valor cobrado de IBS e CBS entra como custo direto, já que não há possibilidade de crédito.
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Se o proprietário não conseguir absorver a nova carga tributária ou optar por repassá-la, o reajuste pode aparecer no contrato do imóvel. Macário avalia que a resposta virá na prática, conforme os contratos forem sendo renovados e os contribuintes se adaptarem às novas regras.
“Onde passar a existir IBS/CBS além do Imposto de Renda/Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, o locador pode buscar repassar parte do custo ao preço. O repasse, porém, não é automático: depende de oferta e demanda, do perfil do imóvel, do poder de barganha das partes e do calendário de transição. Em mercados aquecidos, o repasse tende a ser maior; em praças com excesso de oferta, pode ser parcial ou nem ocorrer”, explica a advogada.
Como inquilinos e proprietários podem se preparar para a reforma tributária
Com a reforma tributária batendo na porta, especialistas alertam que o setor imobiliário precisará se preparar para mudanças práticas nos contratos de locação. Morvan Meirelles Costa Junior, advogado e sócio do escritório Meirelles Costa Advogados, afirma que será fundamental incluir cláusulas que especifiquem a incidência do IBS e da CBS, definam quem é responsável pelo recolhimento e indiquem como esses tributos poderão ser repassados ou compensados.
Ele diz ainda que será necessário atualizar regras de reajuste e revisão de valores para considerar a nova carga tributária e garantir o equilíbrio financeiro do contrato. Para inquilinos contribuintes, é importante prever a documentação necessária para a apropriação de créditos. Já em contratos de longo prazo, mecanismos de revisão periódica ajudam a acompanhar mudanças na legislação e na regulamentação.
Por outro lado, Alexandre Herlin, sócio da área de direito tributário do Ciari Moreira Advogados, observa que, embora os imóveis não estejam sujeitos ao Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) ou ao Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS), a adoção do IVA Dual permitirá que os tributos pagos em etapas anteriores sejam compensados nos cálculos seguintes, o que pode reduzir o efeito do aumento das alíquotas. Segundo ele, se essa compensação será suficiente para manter os custos neutros, só o tempo poderá mostrar.
Para contratos já firmados antes da promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, Beninca, da BMW Advocacia, explica que é possível aproveitar a regra de transição, que aplica alíquota reduzida de 3,65%, equivalente ao antigo regime de PIS e Cofins. É fundamental que os contratos estejam formalizados corretamente, com firma reconhecida ou assinatura eletrônica válida, e, no caso de locações não residenciais, registrados em cartório até o fim deste ano.
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Além disso, Beninca orienta que locadores e administradoras de imóveis organizem a documentação fiscal, separarem receitas de contratos antigos e novos, e ajustem sistemas contábeis para atender à apuração do IBS e da CBS, acompanhando de perto as regulamentações da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.
