Reforma tributária: como a taxação de aluguel e da venda de imóveis chega à votação do Senado hoje

A proposta de regulamentação da reforma tributária está prevista para ser votada no plenário do Senado nesta quinta-feira (12). Diferente do texto aprovado na Câmara dos Deputados, que não deixava muito claro quem pagaria o Imposto sobre Valor Agregado (IVA) na compra e venda de imóveis, o novo parecer do relator, senador Eduardo Braga (MDB-AM), definiu quem vai pagar mais imposto com a reforma tributária.

O parecer da Câmara dizia que a compra e venda de imóveis, feita por quem visa lucrar com essa transação, pagaria o IVA com uma taxa 40% menor que a geral. Empresas e entidades do setor diziam que a medida traria um aumento de carga tributária para o consumidor. Isso porque as empresas teriam que repassar o aumento da carga tributária para o consumidor final. O texto também dava a entender que a venda de imóvel de pessoa física para física não seria taxada, o que foi reiterado pelo governo Lula.

No entanto, o novo relatório da proposta delimita exatamente quem vai pagar imposto sobre a compra e venda de imóveis. Segundo o texto, será taxado quem vender um imóvel e tiver mais outros três distintos em seu nome. Ou seja, se a pessoa tiver mais de três imóveis, ela será taxada na venda.

Além disso, a proposta afirma que o detentor de uma receita acima de R$ 240 mil por ano com aluguéis de imóveis, distribuída em mais de três imóveis alugados, também será taxado. Ou seja, o indivíduo que possui renda com mais de três imóveis acima de R$ 20 mil por mês terá de pagar imposto.

O grande segredo da questão é sobre qual será o valor desse imposto e como a pessoa que visa ter renda com imóveis pode se proteger dessa medida para pagar menos impostos, mesmo com a nova regra. O primeiro passo para começar essa jornada é avaliar alguns pontos da reforma tributária.

Na visão de Caio Cesar Braga Ruotolo, sócio do escritório Silveira Advogados, é preciso lembrar que as alíquotas do IVA para a venda de imóveis terão redução de 50% e para aluguéis será reduzida em 70%. Mas o valor da alíquota final ainda não foi definido. O setor imobiliário é um dos segmentos que estão inclusos como exceções na Reforma Tributária. Quanto maior o número de exceções, maior será a alíquota geral. Justamente por causa disso, o governo busca reduzir as exceções para a alíquota geral não crescer, o que não vem acontecendo nas negociações do Senado.

Como pagar menos impostos sobre imóveis após a Reforma Tributária?

Caio Cesar Braga Ruotolo, do Silveira Advogados, relata também que é possível optar por um “redutor social”, que prevê a dedução da base de cálculo desses tributos no valor de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e de R$ 30 mil por lote residencial. No caso de imóveis novos, essa medida tende a ser mais utilizada pelas construtoras, visto que elas produzem apartamentos novos em grande escala. No caso da pessoa física, essa redução poderia ser utilizada na venda de um terreno recém-loteado.

Já Márcio Miranda Maia, sócio do Maia & Anjos Advogados, lembra que a pessoa também pode mitigar o pagamento de impostos na reforma tributária separando os imóveis entre a pessoa física e a pessoa jurídica, ou colocando os imóveis de uma mesma família no nome de outras pessoas do ambiente familiar. Um exemplo seria uma família possuir 4 imóveis, colocando dois no nome de cada cônjuge, para assim reduzir a tributação na pessoa física. Ou colocar parte no nome da pessoa física e outra no nome da pessoa jurídica – assim uma teria isenção do IVA, enquanto a outra não pagaria Imposto de Renda.

Na visão de Arthur Pitman, professor do MBA em Gestão Tributária na Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (FIPECAFI), a segunda medida seria a melhor saída para a pessoa física. Ele comenta que a primeira hipótese, de repartir os bens entre os cônjuges, pode ser uma boa saída para quem possui até 4 imóveis.

No entanto, é possível que, no longo prazo, se faça alguma alteração na reforma tributária e a pessoa tenha que pagar o imposto. Por isso, ele também segue o raciocínio de que o ideal é colocar todos os imóveis dentro de uma empresa (holding). Isso será benéfico para a questão de compra e venda do imóvel, mas também seria positivo para quem tem aluguel.

“Assim, o indivíduo não vai pagar o Imposto de Renda sobre a Pessoa Física, que tem uma alíquota de 27% para quem recebe mais R$ 240 mil com aluguéis anualmente. Na venda dos imóveis, a pessoa também foge do IR e fica pagando somente o IVA. Essa é a melhor forma para fugir de uma bitributação, na qual a pessoa física deva pagar o IR e o IVA ao mesmo tempo”, argumenta Arthur Pitman.

Igor Biagioni Sabino, CSO da Sail Capital, lembra também que, no caso do aluguel, a pessoa pode fazer com que o pagamento de outros impostos, como o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), sejam abatidos no valor do aluguel. Assim, a receita tende a ficar menor, o que pode auxiliar o proprietário do imóvel a apresentar uma receita anual inferior a R$ 240 mil por ano e ficar isento.

Quem compra ou aluga também vai pagar imposto com a reforma tributária?

No caso das pessoas que compram os imóveis ou pagam os aluguéis, o pagamento de impostos não deve cair sobre elas, mas pode ser repassado. De acordo com Paulo Vaz, sócio da área de Tributário do VBSO Advogados, o comprador e locador (quem paga o aluguel) não serão tributados. Ele afirma que a lógica do mercado é ter um repasse de preços para as pessoas que estão na ponta, o que pode gerar uma sensação de aumento de impostos com a Reforma Tributária.

“Todo tributo sobre o consumo será inteiramente repassado ao consumidor final. Por exemplo, se o aumento for de 6%, o preço dos bens e serviços será impactado em 6,38% para manter as margens atuais de retorno da atividade. Essa é a grande questão da reforma tributária aprovada: ela aumenta a tributação do consumo e esse aumento será suportado igualmente por toda a população, independentemente da condição socioeconômica do consumidor final”, aponta Paulo Vaz.

Arthur Pitman, da FIPECAFI, lembra que a única forma para fugir desse repasse de preços para quem compra ou aluga imóveis é fazer negociações com quem está na faixa de isenção. Ou seja, é a pessoa que tem receita abaixo de R$ 20 mil por mês com aluguéis e o indivíduo que possui menos de três imóveis. Caso a compra seja feita com qualquer pessoa acima desse escopo, pode fazer com que o comprador, ou locatário, possa sentir um aumento de carga tributária na mesma proporção de quem vende ou é proprietário de mais de três imóveis após a aprovação da Reforma Tributária.