- Usucapião ordinária requer 10 anos de posse contínua com justo título e boa-fé
- Na usucapião extraordinária, é preciso ter 15 anos de posse contínua ou dez anos com melhorias, sem precisar de título ou boa-fé
- Em contrapartida, na usucapião urbana e rural, é necessário ter cinco anos de posse contínua
Obter a posse definitiva de um imóvel sem pagar por ele pode parecer impossível, mas o usucapião permite justamente isso. Comprovando o uso prolongado e ininterrupto de um terreno ou propriedade, é possível reivindicar legalmente o direito de posse, explicam os especialistas ouvidos pelo E-Investidor. Há diferentes tipos de usucapião, que exigem condições e regras específicas.
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O advogado especialista em direito imobiliário, Gustavo Azevedo, diz que o usucapião ordinário é uma das modalidades mais comuns e estipula que a posse do imóvel ocorra de forma contínua e sem interrupções por pelo menos dez anos. Além disso, existe a necessidade de que o possuidor tenha um “justo título”, ou seja, um documento que, em tese, o levaria a ser o legítimo proprietário, e que tenha agido de boa-fé.
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Azevedo diz que a boa-fé é um dos requisitos de maior valor para essa modalidade. “A pessoa que ocupa o imóvel deve saber como, de maneira legítima, ter o direito de ser proprietária”, explica. Ele ressalta que, ao apresentar um justo título e comprovar a posse pelo período exigido, o requerente pode ingressar com a ação de usucapião ordinária.
Na modalidade usucapião extraordinário, a advogada Carolina Mendes, especialista em regularização fundiária, calcula que o prazo é mais longo: o possuidor precisa comprovar que ocupou o imóvel por pelo menos 15 anos, de maneira contínua e pacífica, sem oposição do real proprietário. Nessa modalidade, aponta Mendes, não há necessidade de justo título ou de comprovação de boa-fé, o que diferencia esse tipo de usucapião das outras.
A especialista pontua que essa forma de usucapião é uma alternativa importante para casos em que o ocupante não tem nenhum documento que legitime a posse. “Basta que a pessoa comprove o tempo que ocupou o imóvel, e que esse período tenha sido de forma ininterrupta, sem contestação, para que tenha o direito de ingressar com o pedido de usucapião”, afirma Mendes. Mas, se o possuidor fizer obras ou reformas no imóvel, de acordo com ela, o prazo pode ser reduzido para 10 anos.
Embora tenha sido criada há pouco mais de uma década, o usucapião familiar tem como objetivo regularizar situações em que o cônjuge ou companheiro abandona o lar, define o advogado especialista em direito imobiliário, Gustavo Azevedo. Para que o pedido seja aceito pela Justiça, o imóvel deve estar ocupado exclusivamente por aquele que permaneceu na residência por um período contínuo de dois anos, sem contestação do ex-cônjuge. A área não pode ultrapassar 250 metros quadrados, e o requerente não pode ser proprietário de outro imóvel.
Para ele, o usucapião familiar é uma medida protetiva. “É uma forma de garantir a segurança jurídica para aquele que foi abandonado, assegurando-lhe a propriedade do imóvel onde viveu com a família”, afirma.
Entenda a diferença entre usucapião urbano e rural
Na mesma esteira, está o usucapião especial urbana. Introduzida pela Constituição Federal de 1988, a modalidade busca atender à função social da propriedade, especialmente em áreas urbanas. Nesse tipo de usucapião, segundo o jurista e professor de direito Pedro Martins, o possuidor precisa comprovar que ocupou o imóvel por cinco anos, de forma contínua, sem ser perturbado ou questionado pelo proprietário.
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A área do imóvel não pode ultrapassar 250 metros quadrados, e o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. O objetivo dessa modalidade, diz Martins, é regularizar a posse de pequenos imóveis em áreas urbanas. “O usucapião especial urbano é voltado para quem realmente precisa da propriedade para fins de moradia, e não para especulação”, afirma.
Semelhante ao urbana, o usucapião especial rural destina-se àqueles que ocupam, como indica o nome, terras rurais, de acordo com o professor. “O possuidor precisa comprovar posse contínua de, no mínimo, cinco anos, e a área ocupada não pode ultrapassar 50 hectares”, diz. “Além disso, a terra deve ser usada para fins produtivos, ou seja, cultivo ou criação de animais para subsistência, e o possuidor não pode ter outro imóvel rural ou urbano”.
Essa modalidade é fundamental para a regularização de pequenos agricultores porque, conforme ele, é um instrumento que garante a regularização fundiária de quem, por muitas vezes, ocupa e trabalha a terra sem nenhum tipo de documentação formal.
Possuidor precisa recolher provas
Todos os especialistas ouvidos nesta reportagem dizem que, independentemente da modalidade, o usucapião é um processo judicial que exige a apresentação de provas, como documentos e testemunhas, para comprovar a posse e os requisitos legais. O processo pode ser longo, e é recomendável buscar assistência jurídica para que todos os critérios sejam cumpridos corretamente.
Especialistas também concordam que a usucapião é um instrumento poderoso de regularização fundiária e de garantia do direito à moradia, mas seu sucesso, segundo eles, depende de uma correta interpretação dos requisitos legais e de um acompanhamento adequado de advogados especializados.
