Americanas pode deixar de pagar aluguel a fundos imobiliários?

A decisão judicial aponta que a proteção só é válida para dividas anteriores ao pedido de recuperação judicial, anunciado no dia 19 de janeiro, sob pena de multa diária. A partir de agora, a empresa terá de arcar com suas responsabilidades.

Contudo, Carlos Ferrari, especialista em mercado capitais e sócio da NFA advogados, afirma que, caso a empresa não consiga honrar com o pagamento dos aluguéis daqui para a frente, possa continuar a obter a proteção contra a execução da dívida, no caso, o despejo.

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“A Justiça tende a proteger a empresa, dada a sua relevância à atividade econômica e como forma de preservar empregos. Mas para não ser despejada a empresa terá de demonstrar que o imóvel é essencial à sua atividade e que não tem condições de arcar com o aluguel”, afirma Ferrari.

Mas Luiz Fiore de Oliveira, especialista em processos de recuperação judicial e presidente da consultoria OnBehalf, a proteção tem limites. “Caso não pague o aluguel daqui para a frente, a empresa só mostrará a inviabilidade de sua operação. Os gestores irão acompanhar isso de perto e, caso necessário, entrar com as ações judiciais devidas”, diz.

Argumento é que imóveis são essenciais à operação

Segundo a companhia, cada imóvel onde opera suas lojas físicas é essencial para a sua recuperação. Em grande parte alugados, a empresa aponta que a medida de tutela de urgência foi necessária porque após a distribuição do pedido de recuperação judicial mais de 12 ações de despejo já foram movidas contra a companhia.

Na maior parte desses processos os proprietários dos imóveis formularam pedidos liminares, um deles aceito pela 5ª Vara Cível da Capital do Espírito Santo.

Contudo, os débitos reclamados pelos credores venceram antes do pedido de recuperação judicial, e, por imposição legal, somente poderão ser pagos na forma prevista no plano a ser deliberado pelos credores e homologado pela Justiça.

A empresa alega que, além de reduzirem significativamente o faturamento das empresas do grupo, os despejos, exigirão desembolso de valores relevantes de forma abrupta, na medida em que terá que arcar com os custos de desmobilização imediata das lojas.

O que o investidor deve fazer

Antes de realizar prejuízo e vender sua cota o investidor de fundos imobiliários deve ter em mente que, diferente das ações e debêntures, os fundos imobiliários são menos impactados pela recuperação ou eventual falência da varejista, pois são, em geral, diversificados.

Alguns deles estão muito expostos ao pagamento de aluguéis da varejista, como o Max Retail, do BTG Pactual, onde representam 57,9% do total da renda distribuída pelo fundo. Em outros, o aluguel da varejista equivale a 1% do que é distribuído entre os cotistas. Quanto menor a exposição do fundo à varejista, menos impacto o investidor irá sentir na sua renda.

Veja abaixo a exposição de cada fundo à varejista:

Fundo	Exposição
MAXR11	57,90%
VLOL11/PVBI11	30%/5%
GGRC11	23,32%
XPLG11	9%
LVBI11	7%
BRCO11	3,6%
VISC11	2,4%
HGBS11	1,28%
FVPQ11	1,5%
VIUR11	1%
MALL11	1%
RBRL11	Contrato rescindido, em aviso prévio e aplicação de multa de R$ 1,7 milhão
HGLG11	Ativo em Uberlândia foi vendido recentemente para GGRC11 e ativo em Betim está em desocupação. A multa rescisória e parte do aluguel devido são de cerca de R$ 10 milhões, dos quais R$ 5 milhões aparecem na lista de crédito anteriores à recuperação judicial
PQPD11/ SHDP11B/ HPDP11	Percentual de exposição do shopping Parque Dom Pedro não foi divulgado, mas fundo tem R$ 740 mil a receber da varejista
ANCBR11	Não divulga porcentual, mas tem R$ 620 mil a receber da Americanas

Fonte: Danilo Barbosa/Clube FII

O caso da Americanas não será uma novidade para os cotistas de fundos imobiliários, na visão de Ferrari. “O investidor desses ativos já passou por algo parecido na pandemia: fundos que investem em shoppings e hotéis ficaram meses sem distribuir aluguéis, e depois foram se recuperando gradualmente”, lembra o especialista. “A desvalorização da cota tende a ser passageira, pois o imóvel não deixará de valer o que vale e poderá ser locado para outra rede de varejo ou comércio eletrônico”, destaca.

No pior dos cenários, a renda distribuída pelo fundo ser afetada por um período prolongado, conforme duração da recuperação judicial da varejista. Caso a empresa se recupere, os fundos devem receber os créditos devidos com desconto. Se for à falência, o ativo continuará a ser de propriedade do fundo. Ou seja, o patrimônio será o mesmo, e o preço da cota tende a se recuperar a partir de novas locações.

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