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Com a Selic no patamar de 11,25% e em tendência de queda, os fundos imobiliários (FIIs) ganham atratividade perante os investidores, que migram para a renda variável à procura de maiores retornos. O maior fluxo de compradores contribui com a valorização das cotas dos FIIs, mas também é possível se beneficiar com dividendos. Levantamento da Economatica para o E-investidor apresenta fundos imobiliários que pagam dividendos acima da Selic de 11,25% e que podem ser considerados baratos.
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Para determinar se um fundo está descontado ou não foi utilizado o múltiplo preço sobre o valor patrimonial (P/VP). Se este estiver abaixo de 1 indica que a cota do FII opera com desconto ou seja o fundo está sendo negociado abaixo do seu valor de patrimônio. O levantamento identificou inicialmente 38 fundos que integram o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) que pagam dividendos acima da taxa básica de juros e estão baratos.
Foram excluídos 9 fundos que enfrentam problemas de inadimplência, alavancagem exagerada, conflitos envolvendo a compra de imóveis, entre outros. Nestes casos, o dividend yield elevado foi fruto da desvalorização das cotas com o mercado precificando as incertezas. No lugar de oportunidade, o desconto destes fundos sinalizaria uma alerta diante de furadas ou pegadinhas do mercado.
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Com os fundos restantes, o E-investidor consultou analistas para identificar quais representam boas oportunidades de investimento neste momento. O resultado foi uma seleção de nove fundos imobiliários que você confere a seguir:
O FII REC Recebíveis Imobiliários (RECR11), gerido pela Rec Real Estate, é um fundo de papel que possui um portfólio diversificado em 99 operações de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Gabrielly Sanchez, analista de fundos imobiliários da Ágora Investimentos, explica que estes CRIs têm maior indexação ao IPCA (inflação).
A gestão feita pela Rec Real Estate também agrada os analistas. Egbert Chaves, analista de FIIs da Dica de Hoje Research, destaca que o RECR11 já tem um bom tempo de mercado, assim como a gestora que provou o seu bom histórico ao longo do tempo. Chaves também elogia o portfólio diversificado e acredita que o RECR11 tenha capacidade de entregar um retorno em dividendos (dividend yield) entre 11,5% e 12% nos próximos 12 meses levando em conta a expectativa do mercado para a Selic e inflação.
Danilo Bastos, analista de FIIs da Ticker Research, espera dividendos entre 11% e 13% para o RECR11 em 2024. “É uma alternativa para investidores com um pouco mais de apetite ao risco. O fundo tem gestão eficiente e a diversificação dilui riscos”, avalia.
O analista Rodrigo Medeiros, analista de FIIs e fundador do Desmistificando Research, destaca três fundos que integram a sua carteira recomendada e dos quais também é investidor: RZAT11, HSAF11 e KCRE11.
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Segundo Medeiros, o Riza Arctium Real Estate (RZAT11) possui uma estratégia diferente no mercado, executada pela gestora Riza. O fundo é de tijolo, ou seja, investe em imóveis diretamente, no entanto simula operações de um fundo de recebíveis.
Ele exemplifica: imagine que alguém vende um imóvel por R$ 1 milhão para outra pessoa, mas decide continuar sendo inquilino do mesmo imóvel pagando aluguel todo mês. Suponhamos que as partes acertam um aluguel de R$ 10 mil por mês, que representaria 1%. Além disso, o inquilino aceita pagar o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) mensal sobre R$ 1 milhão assegurando o direito de recomprar o imóvel depois de 10 anos pelo preço pago inicialmente – sem atualização monetária porque isso já foi pago mês a mês.
A operação acabou funcionando como um empréstimo ou um FII de recebíveis, no qual o fundo recebeu juros e inflação. No entanto, se algo der errado no contrato e o devedor ficar inadimplente, o fundo não precisaria executar garantias, porque o imóvel já é seu, transformando-se em um fundo de tijolo.
“Observe que o dividend yield é elevado apesar de ser um fundo de tijolo, porque ele simula um FII de recebíveis e o seu valor patrimonial não consegue crescer”, destaca Medeiros. Segundo o analista, os investidores costumam ter dificuldade de entender esta estratégia e por tal motivo exageram na precificação das cotas para baixo ou para cima. “Este é um dos poucos momentos que o RZAT11 está perto do seu equilíbrio”, aponta.
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O dividend yield do fundo acaba oscilando em função da inflação mensal paga, mas para 2024, com uma inflação mais estável, a expectativa do especialista é que o fundo entregue um retorno em dividendos acima de 12% - caso a inflação fique em torno da meta. Mas reforça que terão meses com dividendo mais elevado e outros com dividendo menor.
Medeiros destaca também o HSI Ativos Financeiros (HSAF11), da gestora HSI, que possui grande experiência no mercado imobiliário. Segundo o analista, este é um fundo de recebíveis que tem como característica comprar títulos de devedores de melhor qualidade.
Ele explica que o fundo não é exclusivamente high grade (de baixo risco), tendo outras categorias de CRIs, mas tende a se concentrar em ativos mais seguros, onde embora os juros sejam menores há um risco menor de perdas por inadimplência. O mercado, contudo, não gosta da ideia de ter dividendos menores e é por esse motivo que o FII negocia com desconto nas cotas. “Por ser um fundo de recebíveis, a inflação também impacta no retorno e para 2024 projetamos um dividend yield de 11%”, afirma Medeiros. Os dividendos deste fundo costumam ser mais estáveis.
Sabe aqueles empréstimos que as pessoas pegam na startup Creditas e colocam seus imóveis em garantia? Pois bem, eles são vendidos para os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) que, por sua vez, são adquiridos pelo Kinea Creditas Fundo De Investimento Imobiliário (KCRE11). Desta forma, os devedores pagam diretamente para o fundo, tendo os seus imóveis como garantia.
Medeiros explica que existe um risco maior de inadimplência dos devedores, pela elevada quantidade deles, contudo a operação assegura um excesso de crédito existente e necessário para suportar os pagamentos. Se o CRI é formado por R$ 10 milhões de créditos para receber, ele é vendido por R$ 5 milhões, e caso tiver inadimplência dos devedores, não ocorrem problemas por conta do excesso de crédito cedido, explica Medeiros.
Para o KCRE11 a expectativa é de um dividend yield de 12% nos próximos 12 meses. O analista destaca que tanto os o HSAF11 como o KCRE11 podem também se beneficiar pela marcação a mercado, com alta no seu valor patrimonial.
Entre as recomendações, Chaves, da Dica de Hoje Research, destaca o FII VBI CRI (CVBI11) com potencial de entregar um dividend yield entre 12,5% e 13% nos próximos 12 meses.
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O analista comenta que o fundo é gerido pela gestora VBI, que provou seu potencial nas últimas crises. O fundo é mais exposto a inflação (IPCA), uma estratégia que o analista tem preferido diante da queda da Selic.
Gabrielly Sanchez, da Ágora, também destaca o Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM), um fundo de CRI gerido pela Iridium. A analista aponta que o fundo é mais voltado para operações high yield (de risco e retorno maior) e o portfólio tem uma boa parcela indexada ao IPCA.
“O fundo enfrentou impactos negativos oriundos de ativos que seguem em período de carência e de ajustes de correção monetária, o que explicaria o desconto”, pontua Sanchez.
Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, tem como recomendação o BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11). O fundo de papel investe maioritariamente em CRIs e tem uma carteira diversificada com mais de 28 operações de crédito. A gestão é feita pelo BTG.
Segundo Borges, o prêmio de risco do fundo é adequado para o retorno esperado. A analista projeta que o BTCI11 entregue um dividend yield de 11,8% nos próximos 12 meses.
Por estar majoritariamente exposto à inflação (IPCA), Borges destaca que se o cenário de juros mais baixos trouxer uma aceleração da inflação, o BTCI11 poderá entregar um dividendo maior. “A tese se baseia no retorno real, o retorno acima da inflação do período, que protege o capital do investidor”, diz.
Danilo Bastos, da Ticker Research, destaca o Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11) e o Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11) como oportunidades para garantir um dividend yield de entre 11% e 13% para os próximos 12 meses.
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Ele cita que os fundos têm um portfólio diversificado de recebíveis (CRI), com boa diluição de riscos e gestão eficiente. Bastos destaca que se o IPCA se manter comportado e a Selic cair, os fundos de recebíveis podem ter impacto nas suas distribuições de proventos. Mas, reforça que a presença deste segmento na carteira do investidor é essencial.
“Eles dão uma reposição mais imediata da inflação e diluem riscos típicos do setor imobiliário, como a vacância”, pontua.
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