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O Ifix, índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3, surpreendeu o mercado ao encerrar o primeiro semestre de 2025, com a maior alta dos últimos seis anos para o período. Dados da Elos Ayta Consultoria, enviados ao E-Investidor mostram que, de janeiro a junho, o índice subiu 11,79%. Os ganhos atraíram a atenção dos investidores para indústria em busca de aproveitar a ‘maré alta’ dos fundos no segundo semestre, mas os analistas de mercado pedem cautela.
Como mostramos nesta reportagem, a Monte Bravo acredita que o Ifix pode encerrar o ano com uma alta de 19% no total. Caso essa projeção se concretize, há um espaço de valorização na ordem de oito pontos percentuais entre os meses de julho e dezembro. Já a Ágora Investimentos estima um preço-alvo de 3.800 pontos para o índice em 2025, o que representa um salto de 9,3% até o fim deste ano, considerando o fechamento do pregão de quinta-feira (17).
A busca por oportunidades, porém, exige mais critérios dos investidores daqui para frente.
“Parte dos ativos mais descontados perderam aquela aura de barganha fácil. Os bons pontos de entrada ainda existem, mas estão menos evidentes”, diz Carolina Borges, analista de FIIs e head da EQI Research.
O cuidado se torna necessário diante do cenário econômica ainda desafiador. Embora o Banco Central (BC) tenha sinalizado na última reunião que pretende interromper o ciclo de alta de juros, o mercado deve conviver com juros elevados por um período maior. As últimas projeções do Boletim Focus apontam para um início de flexibilização monetária apenas em 2026, com estimativa de cortes de 2,5 pontos percentuais ao longo do ano.
Apesar da demorar para o início dos primeiros cortes, a Ágora Investimentos ressalta que os investidores têm sido muito bem remunerados enquanto aguardam o início deste evento. Segundo a corretora, o dividend yield médio (índice que mede a rentabilidade dos dividendos) do Ifix está próximo de 12%, quase 5,3 pontos porcentuais acima dos rendimentos reais do Tesouro IPCA+, com vencimento em 2035.
“Considerando esse pano de fundo e olhando para frente, continuamos acreditando na continuidade deste bom momento da indústria de FIIs“, diz a corretora.
Em julho, o Ifix sofre uma correção de 1,29% em função da queda do apetite a risco dos investidores diante da crise diplomática entre o Brasil e os Estados Unidos, causada pelas tarifas de 50% sobre os itens brasileiros. A incerteza, porém, tem penalizado mais as ações das companhias brasileiras. O Ibovespa, por exemplo, acumula uma queda de 3,41%.
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Além do público de varejo, os investidores institucionais, empresas ou entidades que administram recursos de outros investidores, também estão atentos às oportunidades da indústria e têm destinado um capital relevante para os fundos imobiliários.
Dados mais recentes do Clube FII, enviados ao E-Investidor, mostram que esse grupo investiu cerca de R$ 7,6 bilhões no primeiro trimestre do ano em 41 dos 117 FIIs que compõem a carteira teórica do Ifix. Os números consideraram apenas as alocações do primeiro trimestre deste ano devido ao prazo que os fundos de investimentos possuem para disponibilizar os dados das carteiras.
Veja os 10 FIIs com as maiores alocações de investidores institicionais
| Fundos imobiliários | Volume aplicado |
| Kinea Índices de Preços (KNIP11) | R$ 436,5 milhões |
| Capitânia Shoppings (CPSH11) | R$ 340,9 milhões |
| RBR Logística (RBRL11) | R$ 319,9 milhões |
| Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) | R$ 281,5 milhões |
| RBR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11) | R$ 275,4 milhões |
| BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11) | R$ 268,1 milhões |
| VBI Reits Multiestratégia (RVBI11) | R$ 248,2 milhões |
| Tivio Renda Imobiliária (TVRI11) | R$ 242,3 milhões |
| Capitânia Securities II (CPTS11) | R$ 238,6 milhões |
| Hedge Brasil Shopping (HGBS11) | R$ 228,9 milhões |
| Fonte: Clube FIIs/*Dados referentes às alocações do 1º trimestre de 2025 | |
O Kinea Índices de Preços (KNIP11) surge como o principal destino dos recursos dos investidores entre os FIIs listados no Ifix. Ainda de acordo com o levantamento, os investidores institucionais alocaram mais de R$ 436 milhões no KNIP11 nos três primeiros meses do ano. A preferência tem seus motivos.
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O FII é relevante no segmento de recebíveis com um patrimônio líquido de R$ 7,38 bilhões e mantém uma estratégia de investimento mais voltada para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados à inflação.
Para bancos de investimentos e corretoras, o KNIP11 possui estrutura sólida de garantias e devedores com boas notas de crédito, o que reduz o risco do portfólio em temos de Selic a dois dígitos. Por essas características, BTG Pactual, BB Investimentos e o RB Investimentos incluíram as cotas do fundo em suas carteiras recomendadas para julho.
O Capitânia Shoppings (CPSH11) aparece com a segunda maior alocação institucional. Entre os meses de janeiro e março, esses investidores mantiveram R$ 340,9 milhões no FII, cerca de 36% do patrimônio líquido (PL) do CPSH11. Criado em em fevereiro de 2023, o produto investe em 11 shopping centers que estão espalhados em quatro estados brasileiros. A maioria deles, cerca de 60%, se concentra em São Paulo.
Já o RBR Logística (RBR11) surge em seguida, com R$ 319,9 milhões. O volume representa 45,2% do PL do fundo que possui uma estratégia voltada para a aquisição e gera renda com a aquisição e locação de galpões logísticos.
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Ao todo, o FII possui seis imóveis em seu portfólio e não apresenta, segundo o seu último relatório gerencial, divulgado na quarta-feira (16), nenhum nível de vacância (imóveis desocupados). Os contratos de locação, por sua vez, também permanecem adimplentes e permitiram o FII a distribuir em julho um valor total de R$ 5 milhões em dividendos, algo equivalente a R$ 0,75 por cota.
“No geral, vemos que todos os FIIs garantem uma certa previsibilidade de renda para os investidores institucionais, algo é super importante quando se está fazendo uma alocação mais estratégica”, diz Danilo Barbosa, sócio e head de research do Clube FII. “Os fundos são grandes, possuem qualidade e diversificação na carteira.”
O amadurecimento da indústria também desperta o interesse dos institucionais. Há alguns anos, era comum encontrar fundos imobiliários com baixa diversificação em seus portfólios. Hoje, os gestores buscam ampliar a carteira dos produtos a fim de reduzir os riscos de inadimplência e proteger os FIIs das volatilidades de mercado.
Como mostramos nesta reportagem, o Patria Investimentos, maior gestora independente de real estate do Brasil, busca seguir essa estratégia por meio da incorporação dos fundos imobiliários que possuem sinergias semelhantes. O objetivo é reduzir a vulnerabilidade dos produtos dos solavancos da bolsa de valores, além de proporcionar maior liquidez aos cotistas.
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“O institucional entrava com um patrimônio muito pequeno em FIIs. A partir do momento que a indústria foi crescendo, esse fluxo aumentou. Os fundos imobiliários também têm uma estrutura mais simples e o investidor consegue realizar o desinvestimento apenas com a venda das cotas na bolsa de valores, o que seria mais difícil se tivesse diretamente o imóvel”, diz Otmar Schneider, analista da Nord Investimentos.
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