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O desfecho ainda indefinido da pandemia do coronavírus coloca alguns pontos de interrogação diante do investidor de fundos imobiliários (FII). De acordo com a consultoria imobiliária Newmark Knight Frank, a diminuição da quantidade de postos de trabalho nos escritórios poderia levar à desocupação de uma área expressiva dos edifícios corporativos das grandes cidades.
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Essa seria uma péssima notícia para quem investe nos chamados fundos de tijolo, em especial os que contêm lajes corporativas em sua carteira. Nesse tipo de investimento, os dividendos recebidos pelos cotistas vêm da exploração comercial dos imóveis de propriedade do fundo.
A geração de receita pelo fundo depende, portanto, de que os imóveis encontrem inquilinos e estes paguem o aluguel em dia. Um edifício desocupado (ou com locatários inadimplentes) torna-se uma dor de cabeça. Nesse sentido, o investidor do FII tem risco similar ao de quem adquire imóveis para alugar.
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Especialistas ouvidos pelo E-Investidor garantem, porém, que a situação dos FII não é tão preocupante assim. Mesmo com a recessão que se avizinha, eles não acreditam que ocorrerá uma desocupação maciça dos imóveis que costumam compor esse tipo de fundo.
“Os fundos de laje costumam ter contratos com prazos longos e empresas grandes, então é mais difícil que esses locatários devolvam o imóvel”, diz Rodrigo Moliterno, sócio da Veedha Investimentos. “Ainda que ocorram demissões, não vislumbro um impacto tão negativo. A AmBev vai continuar na sede dela no Itaim: se ela cortar 10% da força de trabalho, não vai devolver 10% do espaço.”
Caio Castro, sócio responsável pela área de renda da RBR Asset, ressalta que o desempenho de um FII depende muito da região em que se localizam os imóveis que compõem seu patrimônio. Existe uma grande variação entre as taxas de vacância de diferentes localidades.
Quando essa taxa está abaixo de 10%, há um desequilíbrio do mercado em favor do proprietário, que tem espaço para cobrar aluguéis mais altos; acima de 15%, a conjuntura favorece o inquilino, que tem mais poder para negociar valores. Entre 10% e 15%, há um equilíbrio entre as duas partes.
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“Regiões paulistanas consideradas ‘triple A’, como Vila Olímpia, Faria Lima, JK e Pinheiros, estão com a vacância em torno de 10%. A avenida Chucri Zaidan está em 17%. Já Chácara Santo Antônio e Santo Amaro têm 40% de vacância”, compara.
Isso mostra como é importante que o investidor de FII examine o fundo em que está interessado em aplicar o dinheiro e veja onde estão localizados os prédios que compõem seu patrimônio. “Neste momento, ele terá que ser ainda mais estudioso”, diz Castro.
As localizações mais nobres da capital paulista são as que menos sentirão os efeitos da crise provocada pelo coronavírus. Ainda há muitas empresas interessadas em alugar endereços nessas regiões, o que garante baixas taxas de vacância e dá margem a bons rendimentos para o fundo.
“Esta crise é muito diferente da anterior, em que havia uma queda acentuada do PIB e uma grande oferta de imóveis. Desta vez, há pouca oferta de imóveis”, afirma Castro. “Por isso, as prime locations não vão sofrer. O que pode acontecer é haver uma alta mais lenta nos valores de locação.”
Ele conta que a procura tem sido particularmente intensa no Itaim Bibi, área em que a taxa de vacância está próxima de zero. “Os interessados pedem para visitar os imóveis em pleno lockdown (isolamento). Nesta semana estou assinando contratos com locatários que estavam em fila de espera.”
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André Catrocchio, sócio responsável pela área de relações com investidores da Hectare, diz que, antes do coronavírus, a taxa de desocupação das regiões AAA tinha caído muito e estava em torno de 5%, atraindo inquilinos mesmo com preços altos. No pós-pandemia, ele acredita que essa taxa ficará entre 10% e 12%, com as empresas se reestruturando.
“Não é uma taxa que chega a provocar redução nos preços”, afirma. “Mas o aumento dos aluguéis subiu no telhado. Quem não conseguiu aumentar, perdeu a janela e vai ter que esperar a economia se recuperar.”
Fora da bolha AAA, a vida não é tão cor de rosa. Os FII que contém propriedades em regiões menos requisitadas correm um risco maior. Isso porque nesses imóveis os inquilinos são empresas menores, que podem ter menos fôlego financeiro para enfrentar as adversidades.
“Zonas comerciais mais antigas, o centro de São Paulo e bairros da zona sul mais afastados, por exemplo, têm um risco de crédito diferente. Há empresas que não vão sobreviver a esta crise”, diz Catrocchio.
Nessas regiões, ele estima taxas de vacância de 20% a 50% após a pandemia. Imóveis que não tiverem grande apelo podem ter dificuldades de encontrar novos inquilinos. “Mas cada prédio é um caso. Um bom retrofit pode requalificar o padrão de um edifício e fazê-lo recuperar a ocupação.”
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Nos chamados edifícios classe B, que ocupam um patamar intermediário, Caio Castro explica que a crise trará algum impacto, mas não a desocupação.
“O que tenho visto é um desconto de até 20% no aluguel nos três primeiros meses, com a compensação desse abatimento ainda dentro do mesmo ano fiscal. É só para dar algum fôlego para o locatário”, conta. “O fundo que fez a lição de casa direito e teve uma análise de crédito mais criteriosa na hora de escolher o inquilino vai sofrer menos.”
Mesmo dentro do segmento triple A, alguns proprietários terão que ser mais flexíveis com seus inquilinos durante a crise. Catrocchio não vê espaço para renegociação de contratos, mas sim para soluções como descontos temporários ou mesmo uma carência maior, permitindo o atraso nos pagamentos.
“O mais provável é que algumas empresas posterguem o pagamento por alguns meses, talvez até o fim do ano. Ao invés de ter a desocupação do imóvel, o proprietário aceitará ter uma vacância financeira, para reter os bons inquilinos”, prevê.
Uma decisão mais séria sobre a continuidade da locação será tomada mais adiante, no vencimento do contrato – lembrando que os imóveis corporativos costumam ter ciclos maiores, de cinco anos. “Aí a empresa reavalia a situação e decide se vai renovar, se vai ocupar metade da laje ou procurar um lugar mais barato”, diz o sócio da Hectare.
Um dos subprodutos da quarentena imposta para tentar estancar a disseminação do coronavírus é o aumento da prática do home office. Se antes esse era um hábito mais pontual, somente para alguns cargos e em poucos dias da semana, a pandemia levou boa parte das empresas a mandar seus funcionários para casa.
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Catrocchio frisa que essa já era uma discussão em andamento no ambiente corporativo, que vem repensando a forma de ocupação dos escritórios há algum tempo. “A pandemia vai apenas acelerar esse processo. Algumas empresas vão concluir que conseguiram se adaptar bem, e outras vão adotar simplesmente porque tiveram que encolher mesmo”, comenta.
Na opinião de Castro, da RBR, as pessoas e suas casas ainda não estão preparadas para fazer uma transição em massa para o home office. “Não se sabe quanto o funcionário perde de eficiência ao trabalhar em casa, sem a possibilidade de socializar com os colegas. Além disso, é difícil para a empresa implantar uma cultura organizacional à distância”, pondera.
Ele acha, porém, que o coronavírus mudará a relação das empresas com o espaço físico. “Quem alugar uma laje vai pensar se os empregados vão querer se sentar tão perto uns dos outros. Pode haver uma tendência de aumentar o espaço entre as estações de trabalho”, antecipa.
Moliterno também vê pela frente uma mudança cultural trazida pelo home office, bem recebido pelas empresas por trazer redução de custos. “Não vejo uma redução, mas uma racionalização no uso dos espaços”, define o sócio da Veedha. “Olhando para o futuro, saem de cena as estações de trabalho e entram as estações de reunião, que funcionários que trabalham em casa podem usar para encontros presenciais.”
Os FII que exploram shopping centers estão entre as maiores vítimas do coronavírus. O fechamento obrigatório dos centros de compra comprometeu sua receita, que tem um componente variável que depende das vendas dos lojistas. Com isso, muitos desses fundos foram obrigados a suspender a distribuição mensal de dividendos a seus cotistas.
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Isso não vem ocorrendo nos fundos de laje corporativa, que têm uma dinâmica contratual diferente. Mas muitos inquilinos desses imóveis têm pedido aos proprietários um alívio momentâneo no aluguel em meio a crise, e isso também repercute na receita dos fundos.
“Os pagamentos de dividendos aos cotistas não serão interrompidos. Mas haverá uma redução do valor e uma maior volatilidade em sua distribuição ao longo do ano”, diz Castro.
Apesar dessa oscilação no valor dos proventos, Rodrigo Moliterno salienta que os FII são resilientes, porque o valor das cotas tem lastro no valor patrimonial do fundo. E o preço do metro quadrado dos imóveis não cai da noite para o dia. Após o fim da pandemia, ele acredita que esses investimentos sairão fortalecidos.
“Com inflação baixa e taxa de juros baixa, haverá uma corrida para ativos reais. Em vez de deixar o dinheiro na renda fixa e ganhar 3% ao ano, o investidor vai para o mercado imobiliário, para obter 5% ao ano. Por isso, não vejo perda de valor no FII, mas sim valorização. O valor patrimonial do fundo pode até subir”, prevê.
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