A queda na taxa de juros definida ao fim da reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC), ontem (2), anima o mercado de Fundos Imobiliários (FIIs), uma das classes de ativos que tende a se beneficiar do ciclo de baixa da Selic. Se por um lado os fundos de tijolo tendem a se valorizar com a redução da Selic, por outro os fundos de papel seguirão pagando bons rendimentos, já que os juros seguem em níveis elevados, apesar de possíveis novas reduções.
Os fundos de tijolo investem seus recursos em propriedades físicas, como galpões, shoppings ou lajes comerciais. Com a queda de juros, a demanda de crédito e de consumo no mercado imobiliário aumentam, favorecendo esses ativos “reais”. Já os fundos de papel são aqueles que destinam o dinheiro para títulos do mercado imobiliário.
Embora o mercado já tenha antecipado a queda dos juros e o bom desempenho desses ativos, ainda existem diversas opções de FIIs descontados. Apenas no acumulado do ano, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) valorizou mais de 11%.
“Os grandes participantes do mercado já anteciparam essa expectativa de queda, mas não podemos deixar de levar em consideração que 75% dos investidores dos FIIs são pessoas físicas”, conta Rafael Bellas, head de Fundos Imobiliários da InvestSmart XP. O especialista aponta que ainda há uma forte tendência de fluxo comprador de FIIs a ser destravada.
Equilíbrio na carteira de FIIs
Especialistas dizem que é importante, em qualquer momento, manter um equilíbrio na carteira de FIIs. Ainda que o quadro seja de corte nos juros e possível valorização dos títulos de tijolo, a exposição equilibrada a fundos de papel deve ser mantida.
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Na avaliação de Gabriel Barbosa, gestor e sócio da TRX Investimentos, os investidores não devem, no entanto, se desfazer de títulos de papel para comprar FIIs de tijolo visando o cenário de valorização. O especialista acredita que seja um bom momento para manter a posição da carteira como está e apenas buscar aumentar a exposição aos fundos de tijolo com novos investimentos.
“Com dinheiro novo o investidor pode priorizar os fundos de tijolo. Ao mesmo tempo, eu não faria essa troca de repente. Não venderia fundo de papel para comprar tijolo. A expectativa é que os fundos de papel continuem distribuindo bem”, afirma Barbosa.
Esses fundos, em muitos casos, remuneram os investidores em valores acima do CDI, taxa condicionada pela Selic. “Caso a taxa Selic encerre o ano num patamar de 12%, por exemplo, esse prêmio de risco acima do CDI ainda pode tornar o investimento nos fundos de papel atrativos com relação a outros investimentos”, explica Bellas.
Além do mais, a queda na taxa de juros ocorre gradualmente. O último Relatório Focus, que agrega as expectativas do mercado, com levantamento de 31 de julho, mostra uma projeção da Selic em 8,75% no ano de 2025.
Há ainda de se levar em consideração que os fundos de tijolo, mais descontados agora, tendem a passar por maiores valorizações em curto e médio prazos. Contudo, em uma perspectiva de longo prazo o quadro pode se alterar — um dos motivos que levam às recomendações de carteiras equilibradas.
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Investimentos de renda variável dependem de uma avaliação mais complexa e de longo prazo, segundo especialistas. No caso dos FIIs, levar em conta apenas a composição do fundo, se de tijolo ou papel, não é suficiente. “O investidor deveria analisar mais a fundo a qualidade da gestão, a qualidade dos ativos e dos imóveis, se forem fundos de tijolo, dos contratos e da localização”, explica Barbosa.
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