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O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) chegou ao fim de julho com uma alta de 1,33%, aos 3197,18 pontos. Com este resultado, o indicador emenda quatro meses no azul – em abril, maio e junho, o IFIX registrou saltos de 3,52%, 5,43% e 4,71%, respectivamente. No ano, os ganhos chegam a 11,67% até o fechamento do pregão desta quinta-feira (3).
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Por trás desta trajetória de valorizações estavam as expectativas em torno do início do corte na taxa básica de juros da economia. Na reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC) realizada na última quarta-feira (2), o colegiado decidiu por um corte de 0,50 ponto porcentual na Selic, que caiu a 13,25% ao ano. Esta foi a primeira redução na Selic após 12 meses de manutenção no patamar de 13,75% ao ano.
Este tão aguardado ciclo de afrouxamento monetário beneficia diretamente os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) em geral, já que historicamente um juro menor resulta em elevação do fluxo de investidores para essas aplicações. Além disso, a Selic em níveis mais baixos deve favorecer, principalmente, os chamados FIIs de tijolo, que sofreram durante a pandemia de covid-19 e até hoje não voltaram aos patamares pré-crise sanitária.
Os fundos imobiliários de tijolo investem na construção ou no aluguel de imóveis comerciais, como shoppings centers e lajes corporativas, que ficaram esvaziados durante o isolamento social. Paralelamente, a alta da Selic de março de 2021 a agosto de 2022, de 2% ao ano para os atuais 13,75% ao ano, pressionou ainda mais os ativos desses fundos, que são mais sensíveis aos ciclos econômicos por depender de uma economia pujante.
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O fundos de papel, por sua vez, que investem em títulos financeiros do setor imobiliário, foram mais resilientes nesse período adverso. Com contratos indexados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI) e a índices de inflação, essas aplicações conseguiram conservar os rendimentos mesmo em tempos de política monetária restritiva. Por isso, costumam atrair mais a atenção dos investidores em épocas de Selic e inflação em alta, circunstância verificada nos últimos dois anos.
Agora, com a queda da Selic, esse cenário deve se inverter. Carlos Júnior, analista-chefe de Fundos Imobiliários do Simpla Club, aponta que os descontados FIIs de lajes corporativas e shoppings centers configuram as maiores oportunidades com os cortes na taxa de juros.
“Esses dois segmentos apresentaram valorizações expressivas porque sofreram mais durante a pandemia. O fechamento de shoppings e risco do home office afastaram investidores desses FIIs, mas agora com a melhora econômica tais produtos estão respondendo bem e devem liderar as altas no IFIX”, afirma Júnior.
Por outro lado, os FIIs de papel devem registrar retornos menores nesta nova fase em relação ao que entregaram nos últimos dois anos. A Selic mais baixa significa menores rendimentos para esses produtos, que no curto prazo também devem ser impactados negativamente pelas deflações registradas em junho e julho.
O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) registrou uma queda de 0,08% em junho, enquanto o Índice de Preços ao Consumidor Amplo-15 (IPCA-15), prévia da inflação de julho, apresentou uma desaceleração de 0,07%.
“A medida que a taxa de juros começar a cair, os fundos de papel começarão a ter rendimentos menores. A tendência é que os investidores passem a buscar alternativas mais rentáveis nesse cenário. E aí, entram os fundos de tijolo”, afirma Renato Chanes, analista da Ágora Investimentos. “Nossa ordem de preferência é: lajes corporativas, shoppings centers e, depois, fundos de logística”, diz.
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Entre os fundos de lajes corporativas, as duas principais recomendações de Chanes ficam com Rio Bravo Renda Imobiliária (RBRS11) e BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11). Entre os FIIs de shoppings, as indicações vão para Vinci Shopping Centers (VISC11) e Malls Brasil Fundo Investimento Imobiliário (MALL11). Por último, no setor logístico, a preferência é pelo Vinci Logística (VILG11) e pelo Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11).
“Tudo sugere que estamos entrando em um ciclo mais virtuoso para os fundos de tijolos em detrimento dos fundos de papel”, afirma Chanes. “Eu acho que temos ainda grandes oportunidades em FIIs.”
As performances dos fundos de tijolo e de papel, acompanhadas pelo Teva Índices, deixa claro a diferença de valorização a partir da queda da Selic. Enquanto o Índice Teva de Fundos Imobiliários de Papel sobe 5,2% de janeiro a julho, o Índice Teva de Fundos Imobiliários de Tijolo sobe mais que o triplo do primeiro, com uma alta de 16,1% no mesmo período.
Entretanto, isto não significa que não haja oportunidades entre os FIIs de papel. Ricardo Brasil, fundador da Gava Investimentos e pós-graduado em análise financeira, ainda prefere esta categoria de FII, por terem características defensivas. “Eu acho os FIIs de papel menos arriscados que os de tijolos, mas claro, é necessário avaliar o preço”, diz.
Júnior, da Simpla Club, aponta que fundos de papel apresentam oportunidades para investidores que pensam no longo prazo. “Para aquele investidor que quer montar uma carteira previdenciária, deve ficar atento aos fundos de recebíveis imobiliários, que estão impactados pelas últimas deflações. Entretanto, no Brasil deflações são raras e temporárias, portanto, esses FIIs devem se recuperar e voltar a pagar bons dividendos”, explica.
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