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O mercado de fundos de investimento imobiliários (FIIs), um dos preferidos do investidor brasileiro, está a todo vapor. E não é somente em relação à valorização – ainda que os 11,53% de alta acumulada pelo IFIX, o indicador do setor na Bolsa, seja duas vezes maior do que desempenho conquistado pelo Ibovespa no mesmo período. São as emissões de novas cotas que voltaram com tudo e estão movimentando todos os ativos dessa indústria, dos gigantes até os menores.
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Um bom presságio de que o momento de recuperação dos FIIs realmente veio para ficar, destacam analistas.
O Maxi Renda (MXRF11), o fundo imobiliário com maior número de cotistas no Brasil, realizou em junho sua 8ª emissão de cotas, no valor de R$ 500 milhões. Em maio, o CSHG Logística (HGLG11), o FII de tijolo com mais investidores no País, já havia realizado sua 9ª emissão de cotas no valor expressivo de R$ 1,5 bilhão. Logo depois foi a vez do XP Malls (XPML11), o terceiro FII brasileiro mais popular, anunciar em julho a sua 9ª emissão de cotas, no valor inicial de R$ 450 milhões.
Os exemplos de “follow-on” (oferta subsequente de ações) são muitos e não é somente impressão. O número de emissões de fundos imobiliários realmente disparou recentemente.
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Dados levantados pela Economatica a pedido do E-Investidor mostram que somente em julho foram 19,3 milhões de novas cotas. É o maior volume para um mês em 2023, quase o dobro da soma emitida em abril, maio e junho.
A enxurrada de emissões está ligada à melhora do cenário macroeconômico, que vem permitindo que FIIs que estavam descontados há anos ensaiassem uma recuperação. Como mostramos aqui, o ativo que mais se valorizou em 2023 é um fundo de tijolo, o General Shopping Outlets do Brasil (GSFI11), com uma alta de 58% no ano.
Essa melhora vem acontecendo desde abril em diversos investimentos de renda variável, quando o mercado passou a precificar o início do ciclo de cortes na taxa de juros para o segundo semestre do ano – o que realmente foi confirmado no último dia 2 de agosto, quando o Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a Selic em 0,5 ponto porcentual, para 13,25% ao ano.
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“Quando foi observado um cenário mais favorável em termos de ajuste fiscal, condições macroeconômicas e crescimento que resultaram em uma perspectiva também mais favorável no que se refere à queda dos juros, os fundos começaram a se valorizar, especialmente os fundos de tijolos, que são mais sensíveis”, explica Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research.
E foi essa valorização que reabriu a janela de emissões. Agora que boa parte dos FIIs viu suas cotas se aproximarem de seu valor patrimonial (VP), a métrica utilizada pelo mercado para avaliar se um ativo está descontado ou não, os gestores podem realizar follow-on sem que isso signifique uma desvalorização do fundo.
“Um dos pré-requisitos para se fazer uma boa emissão de cotas é que essa oferta seja realizada acima do valor patrimonial do fundo, algo que não era possível nos mercados de baixa que vimos em 2020, 2021 e também em 2022”, explica Carlos Júnior, analista-chefe de fundos imobiliários do Simpla Club. “Agora, com essa valorização expressiva nas cotas dos FIIs, vários deles voltaram a ser negociados acima do seu valor patrimonial, deixando novamente a janela aberta para poder fazer emissões.”
Assim como funciona na B3 para ações, o follow-on é uma ferramenta utilizada para a captação de recursos. Na prática, gestores anunciam a emissão de um “pacote” de novas cotas avaliado a um valor X para que investidores possam fazer os aportes e, assim, o fundo possa reabastecer seu caixa – que não costuma ser expressivo, dado que, por regra, os FIIs são obrigados a distribuir a seus cotistas 95% dos lucros auferidos em dividendos.
“A emissão é a principal forma que o fundo imobiliário tem de crescer”, define Júnior, do Simpla Club.
O dinheiro captado, usualmente, vai para a compra de novos ativos e expansão do portfólio do fundo visando o aumento da eficiência e da rentabilidade futura. “É também sobre oportunidades. Fundos de papel que fazem emissão agora querem aproveitar os juros ainda altos para adquirir dívidas com rentabilidades atrativas, enquanto os fundos de tijolo querem pegar imóveis antes da valorização que tende a acontecer com a queda da Selic”, explica o analista.
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Mas há ainda um segundo objetivo: a redução da alavancagem. FIIs que se endividaram durante o período da pandemia, com imóveis fechados e juros nas alturas, agora aproveitam a janela de emissões para captar recursos e organizar o caixa.
Por um motivo ou por outro, a tendência é que as emissões continuem a acontecer. Um sinal de que a indústria de FIIs está novamente aquecida, em busca de reestruturação ou melhores negócios. E com oportunidades para os investidores – veja quando vale a pena entrar em uma emissão nesta outra reportagem.
“Durante os últimos meses, quase não se via grandes negócios em termos de compra e venda de ativos em FIIs. Agora já começamos a ver, principalmente o segmento de shoppings, que está muito aquecido”, destaca Wellington Lourenço, analista da Ágora Investimentos. “Naturalmente vamos observar esse movimento de emissões de cotas nos próximos meses, seja para quem está melhor estruturado e quer aproveitar oportunidades de expansão, seja quem se endividou e precisa reestruturar o balanço.”
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