Recuperação recente do IFIX parece ser “voo de galinha”, diz sócio da Valora Investimentos

O IFIX, índice que reúne os fundos imobiliários (FIIs) mais negociados da B3, recentemente dá algum alívio para o investidor na Bolsa de Valores. Em fevereiro, o índice fechou com alta de 3,34% após cinco meses consecutivos de perdas. Os ganhos prosseguem ao longo de março e já acumula uma valorização de 2,92% até o fechamento da sexta-feira (14), enquanto o mundo acompanha a escalada da tensão comercial causada pelas tarifas de importação do presidente americano, Donald Trump.

Os sinais de recuperação, contudo, não representam uma mudança de cenário para a indústria de FIIs. Alessandro Vedrossi, sócio responsável pela estratégia imobiliária na Valora Investimentos, gestora com R$ 18,5 bilhões em portfólio, classifica o fôlego como um “voo de galinha” dado a persistência do risco fiscal no ambiente doméstico. “Ainda é cedo para ser otimista. Eu continuo preocupado com a questão fiscal e a inflação mostra que não vai dar trégua”, diz Vedrossi.

• Estes são os fundos imobiliários que saíram na frente em 2025; veja o ranking

A percepção do especialista se deve ao resultado do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) que subiu 1,31% em fevereiro, consolidando o maior avanço desde março de 2022, quando chegou a 1,62%. A alta reforça a pressão do mercado sobre os membros do Banco Central (BC) para a realização de novos ajustes na Selic. Até o momento, a taxa básica de juros permanece a 13,25% ao ano, mas as expectativas do mercado projetam um crescimento de 1,75 ponto porcentual até o fim de 2025, conforme as últimas edições do boletim Focus. Caso isso aconteça, a efetiva recuperação dos fundos imobiliários na Bolsa fica mais difícil.

Já para o investidor, o momento é de ir às compras e expandir a diversificação da carteira. Vedrossi afirma que há fundos imobiliários com portfólios de qualidade e com potencial de crescimento de receita, mas que estão sendo negociados abaixo do seu valor ideal. São os casos dos FIIs de escritório e de recebíveis atrelados à inflação.

Apesar das oportunidades, ele faz um alerta: o investidor não terá uma vida fácil daqui para frente. “Ele precisa aguentar a volatilidade e ter visão de médio e longo prazo”, diz o sócio da Valora Investimentos.

E-Investidor – O IFIX encerrou fevereiro com uma alta de 3,34% após cinco meses de quedas consecutivas. Acredita que o mercado entrou em um ciclo de recuperação em meio ao caos global em torno das tarifas de Trump?

Alessandro Vedrossi – Ainda é cedo para ser otimista. Estamos vivendo em um cenário macroeconômico de incertezas. Eu continuo preocupado com a questão fiscal, a inflação mostra que não vai dar trégua e continuamos com juros em alta. Se olharmos para o curto prazo, o cenário está bem difícil. Enquanto os títulos IPCA+ estiverem pressionados, os fundos imobiliários devem continuar machucados na Bolsa. Vejo essa recuperação como um voo de galinha.

Isso não quer dizer que o investidor não possa ganhar dinheiro em meio a essa turbulência. Nós ganhamos dinheiro em nossas carteiras. Aumentamos em 10% a exposição do patrimônio líquido do Valora Hedge Fund (VGHF11) e do Valora Premium (fundo fechado) em fundos imobiliários nos últimos seis meses porque há muita oportunidade e as cotas estão baratas. Se eu tivesse mais dinheiro, eu estaria comprando mais fundos imobiliários.

Quais são os segmentos de FIIs que o investidor pode ganhar dinheiro nesse período de volatilidade?

Eu gosto do segmento de escritórios porque o investidor encontra um dividend yield (rendimento de dividendos) atrativo, possui um bom desconto e ainda tem potencial de crescimento de receitas. Eu gosto muito também dos fundos de Certificados Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados à inflação. Esses fundos estão sendo negociados com um desconto médio de 10% a 15% e possuem um espaço de valorização de 25% em dois a três anos. Gosto também dos hedge funds (fundos de proteção). Hoje, estão pagando um dividend yield na ordem de 16% ao ano e são negociados com um desconto médio entre 15% e 20%. Nunca estiveram nesse patamar.

Quando eu olho esse mix, vejo oportunidades de médio e longo prazo. Agora, o caminho até esse retorno não vai ser maravilhoso. O investidor precisa ter “estômago”. Não quer dizer que, se o investidor comprar agora, vai subir daqui para frente. Ele precisa aguentar a volatilidade e ter visão de médio e longo prazo.

O ambiente econômico também está viável para as gestoras lançarem novos fundos imobiliários?

Seria ótimo lançar um novo fundo imobiliário de tijolo (aqueles que investem em imóveis físicos) porque os ativos estão baratos. O problema é captar dinheiro para esse segmento, o mercado está difícil para isso. O que temos visto é uma maior atratividade para fundos de CRI. Estamos estudando a possibilidade de lançar um fundo imobiliário de CRI, provavelmente em maio, com “começo, meio e fim” (com prazo determinado). Ao longo de dois anos, podemos fazer os reinvestimentos e, depois, entregamos o resultado para os cotistas. O nosso primeiro fundo imobiliário tinha essa característica. É o que hoje o mercado tem comprado e temos experiência em crédito imobiliário.

O último boletim Focus prevê uma Selic a 15% para o fim de 2025. Como as gestoras buscam minimizar o risco de inadimplência dessas operações à medida que o crédito fica mais caro no Brasil?

Os projetos imobiliários que emprestamos dinheiro cabem na conta. O empresário brasileiro é um herói e os negócios  precisam ter margens suficientes para aguentar o nível do custo de dinheiro no Brasil. O que temos que fazer é dar dinheiro de forma inteligente. Então, conhecemos os detalhes do negócio e acompanhamos de perto o projeto para evitar que o devedor não pague mais juros do que deveria. Então, essa é a maneira que fazemos para cobrar uma taxa adequada.

Confira aqui mais notícias sobre fundos imobiliários (FIIs).