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A compra de imóveis como investimento é um hábito — ou um desejo — comum entre os brasileiros. A possibilidade de obter uma renda mensal com o aluguel e a própria valorização da propriedade são os principais atrativos, mas será que, financeiramente, essa estratégia oferece retornos maiores que uma aplicação na renda fixa?
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A resposta depende de alguns fatores, como a taxa de juros praticada no momento da compra, o preço dos imóveis, o potencial de valorização e o objetivo desse investimento. Levantamento realizado pelo E-Investidor mostrou que, entre janeiro de 2018 e novembro de 2023 os aluguéis tiveram um aumento nominal de 51,41%, quase na mesma proporção dos ganhos com aplicações de renda fixa corrigidas por 100% do Certificado de Depósito Interbancário (CDI, a principal referência de rentabilidade), que foram de 52,29% no período.
Considerando a valorização de casas e apartamentos nesse intervalo, porém, o lucro dos proprietários foi ainda maior. A média de preço do metro quadrado no País avançou 21,67% nesses 71 meses. Foram utilizados como base os dados nacionais das pesquisas de venda e locação residencial do FipeZAP.
“Quando você compra um imóvel, há duas fontes de receita. A primeira está ligada à valorização do bem. Fora isso, tem a receita do aluguel. Somadas, podem ganhar do CDI. Mas é preciso lembrar que a valorização do imóvel é intangível, depende da oferta e da demanda. Uma coisa é o quanto vale, outra coisa é por quanto consegue vender”, explica o professor de Finanças Cristiano Corrêa, coordenador no Ibmec SP.
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Para que o empreendimento no mercado imobiliário valha a pena, o investidor precisa observar as condições de mercado. Se a ideia é garantir que haja valorização do bem, a compra deve ser feita em um momento de baixa dos preços — mesmo princípio do mercado de ações. Além disso, se o objetivo for alugar o espaço, o proprietário deve optar por construções com boa localização e que tenham demanda de locação.
“Um dado importante para a locação é a proximidade do bem em relação ao local de trabalho do inquilino. A demanda maior ocorre por aqueles que têm boa infraestrutura de transporte e estejam em áreas movimentadas”, diz Ely Wertheim, presidente executivo do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), que representa as companhias do mercado imobiliário.
Em alguns momentos, as condições de mercado formam uma espécie de “tempestade perfeita” positiva para o investimento no mercado imobiliário. Foi o que aconteceu em 2020, no primeiro ano de pandemia de covid-19, quando o Brasil tinha uma taxa básica de juros, a Selic, em 2% ao ano e o preço dos imóveis vinha de um período de estagnação.
Em 2021, com a percepção de que as medidas de isolamento social poderiam durar mais tempo e de que o trabalho remoto passaria a ser uma possibilidade permanente, o mercado imobiliário voltou a se movimentar e os preços começaram a disparar. Quem comprou uma casa ou um apartamento como investimento antes da pandemia, portanto, hoje está colhendo os frutos.
É o caso do funcionário público Gabriel da Silva, de 33 anos, que adquiriu seu apartamento em Ipanema, na Zona Sul do Rio de Janeiro, no início de 2020. Ele recebeu dos pais uma ajuda para complementar o valor da entrada e financiou o restante, aproveitando os juros baixos para o crédito imobiliário naquele momento.
Em janeiro de 2020, o metro quadrado em Ipanema estava, em média, a R$ 18.323, segundo dados do FipeZAP. Em novembro de 2023, custa R$ 21.450, uma valorização de 17%. Hoje, ele aluga o espaço na plataforma Airbnb e, além da valorização do bem, também recebe uma renda mensal. “Os preços estavam muito em conta por causa da pandemia e eu consegui um bom financiamento por ser funcionário público e por conta das taxas de juros, que estavam baixas. Hoje consigo gerar uma boa renda. Nas condições em que eu comprei, valeu muito a pena”, comemora Silva.
Para Corrêa, do Ibmec, esse cenário vantajoso de 2020 não deve voltar a se repetir na mesma proporção, mas ainda assim os imóveis podem ser considerados um investimento interessante no processo de diversificação do patrimônio. O professor de Finanças alerta, contudo, para a necessidade de estudar o mercado e fazer um planejamento financeiro antes de fechar a compra.
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“Muitos fazem financiamento e com o valor da receita de aluguel pagam a prestação do imóvel. Nesse caso, deixam de ganhar na geração de caixa, mas ganham na valorização do bem. A grande questão são os juros compostos. Ao final de 30 anos, esse investidor provavelmente compraria dois ou três apartamentos com o valor das parcelas”, pondera Corrêa.
De modo a evitar perder um valor tão alto para os juros, pode fazer sentido deixar o dinheiro investido por algum tempo, por exemplo, de cinco a dez anos, e então comprar a casa ou o apartamento à vista ou com um financiamento mais curto. “Agora, se na região em que a construção está localizada o valor do aluguel for mais alto que a parcela do financiamento, nesse caso pode ser que mesmo um parcelamento mais longo seja vantajoso do ponto de vista financeiro”, ressalta o professor.
Outro ponto a ser considerado envolve a liquidez do ativo. Ao contrário de uma aplicação no Tesouro Selic , fundos de investimentos imobiliários (FIIs) ou Certificados de Depósito Bancários (CDBs), por exemplo, em que o investidor consegue sacar os recursos imediatamente, os imóveis podem levar meses para ser vendidos, caso o proprietário precise do dinheiro. Além disso, nas aplicações financeiras é possível resgatar apenas uma parte do valor, enquanto bens de tijolo não podem ser vendidos de forma fracionada.
O início do corte na taxa básica de juros e a estabilização da demanda no mercado imobiliário são fatores que podem tornar os próximos anos favoráveis à compra de imóveis para investimento. O Boletim Focus, do Banco Central (BC), projeta a taxa Selic em 9,25% em 2024 e 8,5% em 2025 e 2026. O porcentual ainda está bem acima dos 2% de 2020, mas abaixo dos 13,75% que vigoraram durante oito meses em 2023.
“Os preços sofreram alguma majoração nos últimos anos porque a oferta está diminuindo e houve aumento de custo de produção em nível mundial, por causa dos insumos. Hoje para construir está um pouco mais caro do que antes da pandemia e isso se reflete nos preços. Mas estamos observando um aumento de lançamentos imobiliários e com a tendência de queda na taxa de juros a expectativa é que haja boas oportunidades”, Ely Wertheim, do Secovi-SP.
Segundo o sindicato, os lançamentos imobiliários superaram as vendas no município de São Paulo em outubro deste ano. Um total de 6.973 unidades habitacionais foram vendidas no mês, contra 8.003 lançamentos. No acumulado de 12 meses, o número de vendas e lançamentos fica próximo: foram 75.815 vendas realizadas e 73.360 unidades lançadas.
O levantamento Raio-X Fipe ZAP do terceiro trimestre de 2023 identificou um movimento de estagnação na intenção de compra de imóveis no País. Do total de respondentes da pesquisa, 41% declararam o desejo de adquirir imóvel nos próximos três meses, mesmo porcentual dos dois trimestres anteriores. O pico havia sido no quarto trimestre de 2020, quando 48% haviam demonstrado interesse em comprar um uma casa ou um apartamento.
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Entre os que disseram ter o objetivo de comprar um imóvel nos próximos meses, 88% declararam como motivo o uso para moradia. Entre os 12% que buscavam uma casa ou um apartamento para investir, prevaleceu o interesse na obtenção de renda com o aluguel (65%) em comparação a revenda futura após valorização do bem (35%).
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