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As aplicações em ativos no exterior estão no radar dos investidores brasileiros. Além das ações de empresas estrangeiras, as aplicações em imóveis fora do Brasil chamam atenção para compor o portfólio pensando em rentabilidade e diversificação. Para isso, alocar recursos em estabelecimentos comerciais pode ser uma alternativa viável e lucrativa.
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Segundo especialistas ouvidos pelo E-Investidor, há três opções para investir. Diretamente na compra de um imóvel, o que pode demandar mais custo, imposto e burocracias, através de fundo de investimento imobiliário (REIT) ou por meio de fundos de índice (ETF). Cada um com as suas respectivas vantagens e desvantagens.
Historicamente, imóveis são ativos atrativos para os brasileiros com o foco no longo prazo. Seja pensando na renda do aluguel ou na especulação para a venda. Entretanto, dependendo do objetivo de cada investidor, a alocação também pode ser feita em produtos com outras características.
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Além de investir em ações, é possível investir diretamente em terrenos e construções estabelecimentos como Chipotle (C1MG34), Shell (RDSA34), Burger King (BKBR3) e Starbucks (SBUB34), a partir de fundos direcionados ao ciclo de desenvolvimento destes ativos comerciais. Dessa forma, investidores podem lucrar desde o processo de aquisição, na busca por menores preços, até o desenvolvimento da construção e o posterior lucro com a venda.
Além da possibilidade de investir em fundos, nas ações e nos Brazilian Depositary Receipt (BDR) das empresas estrangeiras listadas na Bolsa brasileira, é possível aplicar diretamente em papéis de fundos imobiliários no exterior por meio de plataformas especializadas.
Assim como os fundos de índice de ações, os fundos imobiliários também podem ser oferecidos por meio de ETFs. Em geral, incluem lojas, shoppings centers e lojas de conveniência.
Rodrigo Lima, analista da Stake, aponta algumas alternativas de fundos imobiliários voltados para o setor comercial. Entretanto, ele ressalta que quem procura REITs ou FII não deve olhar excessivamente para percentual de dividendos, mas deve buscar uma tese de investimento para justificar a espera pelo retorno futuro.
Apesar da relevância do setor para a diversificação setorial e geográfica, Lima alerta que o segmento é um dos mais sensíveis em situações desfavoráveis. “É possível que daqui a alguns anos, os shoppings sejam a nova Blockbuster”, adverte. Mesmo com os riscos, o mercado deve acompanhar as inovações e tendências, seja com o crescimento das áreas comerciais dos subúrbios americanos, o modelo de shoppings horizontais ou diferentes modelos de imóveis como data centers e senior living.
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Abaixo estão os cinco maiores REITs focados em lojas e shopping centers em valor de mercado, apontados pelo analista da Stake. Ele são ativos focados em shopping centers e outros centros comerciais, que investem em lojas, restaurantes, espaços para eventos, entre outros segmentos.
No caso do Realty Income, lojas de conveniência são a principal fonte de receita, sendo responsáveis por 12% da receita bruta, enquanto supermercados são responsáveis por 10% e restaurantes respondem por 5,2%. O restante é diversificado entre outros comércios, academias e farmácias.
Além das opções listadas, a própria ação da famosa rede McDonald’s (MCD) pode ser considerada como um REIT, já que a maior parte das receitas da companhia provém do aluguel dos franqueados, segundo comenta Lima.
| Simon Property Group (SPG) | US$ 133,85 |
| Realty Income (O) | US$ 66,05 |
| Regency Centers (REG) | US$ 68,65 |
| Kimco Realty (KIM) | US$ 21,45 |
| Federal Realty (FRT) | R$ 120,55 |
| Fonte: Stake | |
O modelo chamado “built-to-suit” significa que a construção do estabelecimento é feita sob medida para as respectivas necessidades, e o triple-net quer dizer que o próprio comprador vai ser responsável pelas despesas operacionais do imóvel (impostos, manutenção e seguro). Bruno Duarte e Alexandre Preuss, ambos sócios fundadores da Alliance Capital Management, são responsáveis por administrar os fundos da modalidade. Segundo os fundadores, a empresa tem como meta intermediar investidores brasileiros e setores específicos do mercado imobiliário americano.
Apesar de, até o momento, não ser um produto de varejo por ter um ticker mais elevado e pelo nível de sofisticação, Duarte aponta que é um passo inicial para ampliar as oportunidades de investimentos globais para brasileiros. Para os interessados, o aporte mínimo do ticket é de US$ 250 mil.
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De acordo com Duarte, as vendas de estabelecimentos como lojas Dollar General, um centro automotivo Bridgestone/Firestone e um posto de gasolina Shell somaram, em média, um retorno superior a 40% para o fundo.
Segundo os gestores, o primeiro fundo de desenvolvimento de ativos “triple-net” obteve captação de US$ 25 milhões em investimentos, sendo composto por uma carteira com 42 ativos referentes à construção de empreendimentos em oito estados dos EUA.
“A captação do segundo fundo de desenvolvimento teve um total de 58 milhões de “equity” em aportes, oferecendo um retorno preferencial de 15% para o investidor, além de participação de 50% do lucro de cada operação. Até o momento o novo Fundo já investiu em 13 projetos, diversificados em nove estados e oito setores diferentes”, explica o sócio-fundador da Alliance.
Com seis anos de experiência no mercado, Preuss destaca que durante a pandemia foi observada uma performance maior logo após o impacto inicial do fechamento, já que houve um aumento da busca por investimentos em serviços essenciais, como hospitais, supermercados e escolas, setores também incluídos no fundo. No momento, eles afirmam que estudam opções com custos menores para atrair novos públicos.
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