Considerado o fundo imobiliário (FIIs) brasileiro, o Real Estate Investment Trust (REIT) é um ativo negociado em bolsa de valores que acompanha o setor de imóveis. Dos mais de 328 milhões de americanos, cerca de 145 milhões investem em ativos do tipo, ou seja, 44% da população. Só para se ter uma ideia, os investidores de FIIs no Brasil são 1,4 milhão, menos de 1% da população.
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Assim como as Brazilian Depositary Receipts (BDR), ações de empresas estrangeiras que passaram a ser acessadas pelos investidores de varejo no final do ano passado, fazem sucesso no mercado, os REITs também têm atraído bastante atenção. Para ter esse tipo de ativo na carteira, é necessário abrir conta em corretoras que negociam ativos do mercado americano.
Por conta da diferença entre os dois mercados, os ativos estrangeiros tendem a ganhar atratividade. Mas o que diferencia um REIT de um FII?
O segmento de real estate é consolidado. Os fundos americanos foram aprovados pelo congresso do país na década de 1960. No Brasil, os FIIs nasceram em 1993 e regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em 2008.
Além da forte economia característica de um país desenvolvido, o mercado americano precisou de tempo para se consolidar. Com a globalização, os brasileiros conseguem aplicar recursos no mercado estrangeiro enquanto os FIIs também crescem domesticamente.
O investimento pode ser feito por meio de fundo de índice de BDR (ETF, na sigla em inglês) estrangeiro listado na Bolsa brasileira, através de corretoras internacionais ou por meio de fundos. As possibilidades podem ser encontradas a partir de R$ 50. Segundo especialistas ouvidos pelo E-Investidor, a aposta nesta classe é uma forma de aumentar a exposição em um mercado consistente.
O ranking de ETFs mais negociados pela plataforma Stake mostra a elevação dos ativos atrelados a REITs nos últimos dois meses. Em junho, o REIT Vanguard (VNQ) e o Global X SuperDividend REIT (SRET) ocupavam a nona e décima posições, respectivamente, entre os fundos de índice estrangeiros mais negociados por brasileiros. Em julho, o VNQ chegou à terceira posição e o SRET subiu uma colocação.
Para os analistas da Stake, o aumento de interesse por esse tipo de investimento no mês pode ser explicado pelo debate de tributação sobre os rendimentos dos FIIs no Brasil com a nova reforma tributária. A taxação foi retirada do texto, mas ainda segue no radar do mercado.
Segundo Fábio Bergamo, COO da JLP Asset Management, a presença dos investimentos em ativos estrangeiros na carteira reduz possíveis riscos no cenário nacional. “Como diversificação de patrimônio, é importante ter produtos ligados a moedas fortes, como dólar e euro, para reduzir um pouco o risco país que carregamos no Brasil. Isso inclui o cenário político, fiscal, econômico e monetário”, aponta. De acordo com o COO, os rendimentos podem chegar de 15% a 20% no ano.
A porcentagem de participação dos Real Estate Trusts deve acompanhar o perfil de investidor, ou seja, a necessidade de tomar riscos, a liquidez esperada e os outros recursos já aplicados no portfólio.
REIT x FII
Apesar da possibilidade de exposição ao câmbio ou não, os investimentos em REIT são normalmente dolarizados. Ou seja, é importante acompanhar as movimentações da moeda além de outras variáveis de mercado. Isso explica a característica de serem “ativos locais”, como aponta o COO da JLP Asset Management.
Uma outra diferença é que os ativos estrangeiros concentram todas as atividades relacionadas ao imóvel em uma mesma companhia. “[Nos EUA,] é como se uma empresa do setor imobiliário listada em bolsa fosse responsável por todos os trâmites do imóvel. Ou seja, existe um padrão de governança mais rígido de acordo com as normas da SEC [Securities and Exchange Commission, equivalente à CVM]. No Brasil os FIIs são administrados por gestoras de equipes mais enxutas”, explica.
Bergamo explica que os REITs são, por natureza, focados no longo prazo e a busca dos brasileiros de entrar em um mercado exterior acontece por conta da atratividade de retorno. Outro motivo de forte magnetismo entre os investidores nacionais é que no exterior existem amplos segmentos imobiliários, para além dos mais comuns: logística, lajes corporativas e residenciais.
Por meio dos Trusts é possível investir em data centers, senior living, residencial estudantil, construções voltadas à saúde e locais de armazenamento. De acordo com Daniel Malheiros, sócio da RBR e portfólio manager da área de investimentos internacionais, é possível que esse mercado cresça no País, mas ainda existem muitos desafios.
“Existe uma barreira de regulamentação até que seja possível a criação de fundos brasileiros direcionados a data centers, por exemplo. Porém, existem REITs globais que possuem imóveis no Brasil como parte do portfólio, como é o caso do Prologis (PLD), que possui 1% imóvel no nosso país”, explica Malheiros.
Nova York
Além dos REITs, outro tipo de investimento em imóveis nos EUA são os retrofits, imóveis residenciais em prédios antigos que são comprados, reformados e alugados. Daniel Prado, sócio fundador da Nau Capital, explica que esse segmento é resiliente. “Diferentemente do setor de hotelaria, imóveis de luxo ou shoppings centers, os imóveis de classe média conseguem sobreviver em situações adversas, como vimos durante o lockdown”, explica Prado.
Ele ainda ressalta que Nova York capta os maiores investimentos por ser considerada uma capital global. “Existe sempre uma demanda muito grande, o que deixa a liquidez sempre alta”, destaca.
Fábio Bergamo, da JLP, aponta que há uma tese de migração residencial e corporativo para o chamado Sun Belt (estados do sul como Texas, Arizona e Flórida), mas grandes centros como NY e São Francisco ainda são as regiões mais promissoras.
Como escolher um REIT
Bergamo ressalta que os interessados nesse tipo de produto devem ter atenções específicas, como buscar um bom gestor que tenha experiência no mercado e presença em diferentes regiões, além de avaliar retornos.
Para Daniel Malheiros, é importante que o investidor avalie o cenário macro, como os juros cobrados para crédito para financiar operações. Além disso, segundo ele, a função da gestora é de fazer o valuation e avaliar riscos e tendências.
