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O ano de 2023 aparenta estar favorável para as ações das construtoras que acumulam altas de até 150% até aqui. O bom desempenho tem como principais razões o início do processo de queda da taxa de juros e a retomada do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que criaram um cenário perfeito para garantir o otimismo do mercado. No entanto, as perspectivas de recuperação das incorporadoras, especialmente as de baixa renda, estão reféns de uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF).
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Isso porque a Corte decidiu retirar da pauta desta quarta-feira (18) o julgamento da ação que discute mudanças do atual modelo de correção do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Atualmente, o fundo possui uma correção de 3% ao ano mais a taxa referencial (TR), mas o entendimento do ministro Luís Roberto Barroso, relator da ação e presidente do Supremo, é que os valores devem garantir um rendimento mínimo igual ao da caderneta de poupança.
Na prática, caso haja essa correção, poderá ter uma redução de até 30% dos recursos do programa Minha Casa, Minha Vida, segundo as estimativas do Itaú BBA. O adiamento do julgamento aconteceu após Barroso se reunir com ministros do governo. No encontro, ficou acertado que será apresentado até o dia 8 de novembro o impacto do julgamento e propostas de novas soluções para o impasse.
“Depois do reagendamento do julgamento, acreditamos que o pior cenário (redução de 30% no Programa Minha Casa Minha Vida) é menos provável. Além disso, alternativas que não afetam o tamanho do programa podem ser encontradas, aumentando assim o nosso retorno esperado para as ações”, diz o Itaú BBA em relatório. A notícia beneficia, especialmente, as ações das construtoras de baixa renda, como MRV (MRVE3), Tenda (TEND3) e Plano & Plano (PLPL3).
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“As construtoras possuem boa parte do seu investimento voltado para os empreendimentos de classe econômica. No momento em que a viabilidade do programa pode ser questionada (em termos de custos), podemos esperar uma perda de rentabilidade nessas operações”, diz Caio Nabuco de Araujo, analista da Empiricus Research.
Assim como as varejistas, o setor de construção civil se beneficia com o ciclo de corte dos juros. Segundo o Boletim Focus, as projeções do mercado apontam para uma Selic em 11,75% ao ano no fim de 2023. Na prática, essa redução ajuda a tornar os financiamentos dos empreendimentos imobiliários mais baratos para a população brasileira. “Há uma redução do risco de crédito e o valuation das empresas tende a ser maior”, ressalta Araujo.
O índice de inadimplência dos brasileiros também influencia nos resultados do setor, mas em menor grau em comparação a outros setores econômicos. Segundo Wellington Lourenço, analista da Ágora Investimentos, por se tratar de uma despesa essencial, os custos com moradia, como o financiamento das parcelas, costumam estar na lista de prioridades de pagamento das famílias brasileiras.
“As famílias vão priorizar a moradia do que uma troca da geladeira. É o principal gasto que os brasileiros têm, mas é o principal gasto que se pretende pagar”, diz Lourenço. Além disso, a lei dos distratos que estabelece regras para a desistência de contratos imobiliários trouxe uma segurança maior para as construtoras em períodos de alto endividamento. Com a nova regra que entrou em vigor em 2018, os consumidores que desistirem da compra de imóvel podem perder até metade do valor pago em contrato.
A incerteza sobre a decisão do STF em relação ao modelo de correção da rentabilidade do FGTS não tira as janelas de oportunidades que as construtoras de baixa renda oferecem aos investidores. A Ágora Investimentos, por exemplo, mantém recomendação de compra para as ações da Direcional (DIRR3) e Cury (CURY3) com preço-alvo de R$ 27 e de R$ 22, respectivamente.
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A Empiricus também possui recomendação para a Direcional. Segundo Araujo, a companhia possui múltiplos atrativos e suas ações são negociadas com desconto na bolsa de valores. “A empresa está com forte ritmo de lançamentos e está buscando capturar a recuperação da construção civil”, ressalta o analista.
Já a Genial Investimentos recomenda a compra das ações da MRV (MRVE3) a partir da divulgação dos resultados prévios referente ao terceiro trimestre da companhia. Segundo a corretora, a empresa conseguiu aumentar o ticket médio dos seus empreendimentos para R$ 239 mil e elevar a velocidade das suas vendas. Dessa forma, os analistas decidiram reiterar a recomendação com um preço-alvo de R$ 15,00, o que representa uma possibilidade de ganhos de 80,7% em relação à cotação do pregão de quarta-feira (18).
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