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Destaques entre os ativos buscados pelos investidores durante a pandemia por conta do movimento de alta do e-commerce, os Fundos Imobiliários (FIIs) de logística ainda figuram entre fundos relevantes nas carteiras dos investidores. Mesmo com a alta da taxa básica de juros impactando negativamente o setor, investidores ainda podem encontrar oportunidades atrativas.
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Embora os ativos tenham registrado crescimento bastante expressivo durante a pandemia, a demanda por áreas para locação em galpões segue aquecida, com maior procura por imóveis construídos sob medida (“build to suit”) próximos a grandes centros, como afirma a Ágora Investimentos em relatório mensal do segmento.
De acordo com levantamento da SiiLA, consultoria especializada no setor imobiliário, o ano deve encerrar com cerca de três milhões de metros quadrados em condomínios logísticos, o que representa uma movimentação de mais de R$ 720 milhões de aluguel anuais. A expectativa é que esse número aumente, principalmente por serem observadas baixas taxas de vacância e forte rotatividade.
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Para analistas ouvidos pela reportagem a avaliação é que essa classe deve continuar crescendo, entretanto, sem a aceleração que teve desde o início da pandemia até o início deste ano. No período, o IFIX, principal índice da classe, chegou a subir mais de 25%. Já no acumulado do ano, o índice cai 4,86%. Depois de fechar agosto e setembro com quedas de 2,63% e 1,24%, respectivamente, o mês de outubro registra leve alta de 0,43%.
Segundo Gabriel Backes Martins, head de logística da RBR Asset Management, existem dois pontos principais que o investidor deve avaliar na hora de escolher um FII, desde que seja identificada a posição construtiva para atender às demandas.
Inicialmente, é importante observar as características do portfólio. “Está localizado perto de centro urbanos? É locado por empresas com bom histórico de crédito?” são algumas perguntas que Martins sugere fazer. Além disso, é essencial avaliar a taxa de eficiência, ou seja, a entrada e saída de produtos. “Muitas vezes os produtos nem são armazenados. Eles chegam nos sellers [vendedores] e já são direcionados para o cliente”, explica.
Um segundo ponto de atenção é sobre o valor do metro quadrado na Bolsa. “Consigo comprar um galpão mais barato?”, questiona. O especialista aponta ainda que, caso haja uma boa avaliação, os fundos voltados para logística podem ultrapassar a inflação, que chega no acumulado anual de 10,25%, calculada pelo IPCA.
Para Luis Stacchini, sócio e gestor de real estate da Navi Capital, a pandemia foi responsável por um “boom” de antecipação de demanda, mesmo assim, a demanda ainda segue mais elevada que a oferta. O que pode ser comprovado pelas baixas taxas de vacância, especialmente nos galões localizados de 15 a 30 quilômetros dos grandes centros urbanos.
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Outro ponto de atenção é sobre o contrato, se é típico ou atípico, como explica Stacchini. A primeira categoria permite que o locatário possa sair do galpão sem grande penalização. Geralmente, o lugar é mais “genérico”, podendo abranger diferentes setores. Já o atípico é o contrato em que o empreendimento é feito sob medida para uma determinada linha de produção, o que pode render multas grandes.
Segundo Martins, da RBR, o histórico de dividendo ‘puro e simples’ não é garantia de bons retornos. Uma análise importante, de acordo com ele, é a avaliação de como a gestora se posiciona na gestão ativa, fazendo uma reciclagem do portfólio com o intuito de continuar proporcionando resultados positivos.
De acordo com Gustavo Asdourian, sócio da Guardian Gestora, apesar de não serem essenciais na hora de escolher um FII para a carteira, o histórico de dividendos ressalta a constância de uma boa administração. “Além de indicar a diversificação, é extremamente recomendável que o investidor acompanhe as cartas mensais dos gestores, que respeitam todo o padrão do mercado. Dessa forma, cada um pode entender de perto a administração do negócio, além de avaliar riscos e oportunidades”, aponta Asdourian.
O sócio da Guardian ainda ressalta que, por conta da alta dos juros, os FIIs de papel, ou seja, aqueles voltados a títulos e papéis do mercado imobiliário, podem ser boas oportunidades para o cenário atual, mesmo que haja espaço de crescimento para os logísticos.
O head de logística da RBR ressalta que, mesmo com as vendas digitais alcançando recordes durante a pandemia, ainda existe espaço para ampliação. “O crescimento do market place de empresas como Amazon, Mercado Livre, Shopee e Aliexpress não dependem do aumento do PIB, mas da migração do perfil de consumo do brasileiro”, afirma.
Ele explica ainda que essa ampliação não acontece pelo aumento da capacidade de consumo, mas depende das escolhas dos consumidores sobre consumo. À medida que os brasileiros compram mais de forma digital, isso é refletido nas empresas e, consequentemente, no mercado de galpões logísticos. “É claro que, se acontece essa mudança de hábito e, ao mesmo tempo, a economia cresce, o cenário fica duplamente favorável”, destaca.
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Asdourian, da Guardian Gestora, avalia ainda que o setor é responsável por suprir uma carência de infraestrutura do País, o que atrai ainda mais investidores. Segundo ele, mesmo que a captação de recursos continue em alta, a velocidade de crescimento deve ocorrer seguindo o ciclo econômico.
“Caso a taxa de juros volte à estabilidade por volta do terceiro trimestre do ano que vem, podemos esperar retornos maiores”, afirma.
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