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No início deste ano, um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) chamou a atenção do mercado financeiro: o Maxi Renda (MXRF11). A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) identificou que o fundo em questão estava distribuindo mais dividendos do que o permitido, a partir do lucro em caixa.
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De acordo com a CVM, o problema é que, agindo dessa forma, a aplicação estaria distribuindo também capital, ou seja, recomprando cotas — e o que deve ser distribuído como provento é o lucro contábil.
Essa situação mexeu com o mercado financeiro, já que os demais fundos acompanham os desdobramentos e aquilo de semelhante que pode ser aplicado para todos.
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Diante desse cenário, vale a pena investir neste ativo? E como estão os dividendos?
Entre dezembro de 2021 e fevereiro de 2022, o Maxi Renda pagou R$ 0,09 de dividendos por cota. Nesse fundo, o investidor mira em dois ganhos: um do dividendo (aluguel menos as despesas, renda passiva) e, do outro lado, a valorização natural da cota.
Ricardo Rodil, Head do mercado de capitais do Grupo Crowe Macro, oitava rede mundial nas áreas de auditoria e consultoria, analisa que o que vale a pena nessa equação é o ativo no futuro.
“Esse ganho de capital é taxado pelo Imposto de Renda (IR), diferente da renda passiva. Quando a CVM fez o ofício, entendeu que todo o excedente é recompra de cotas. E essa recompra gera ganho de capital”, afirmou Rodil.
Tanto os administradores de fundos imobiliários quanto parte dos investidores tendem a mirar o longo prazo, mas Rodil salienta que o investimento no MXRF11 deve levar em consideração o perfil do investidor.
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Se o perfil é especulativo, não tem garantia. “O especulador não investe aí. Em curto prazo, não vale a pena, mas para o investidor com horizonte de médio prazo pode fazer sentido”, ele pontuou.
Apesar do recente acontecimento, o fundo tem cotas valorizadas. Porém, em termos de mercado, os reflexos da pandemia ainda são negativos, em especial na linha de espaço para escritórios.
Além disso, Rodil avalia que as consequências para a agroindústria em razão do conflito na Ucrânia também podem agravar o mercado, especialmente para fundos em recebíveis do agronegócio.
Entre o final de 2021 e início de 2022, a CVM enviou um ofício para o fundo informando que o Maxi Renda não poderia distribuir dividendos além do disponível, que seria o lucro do período mais os eventuais lucros acumulados e alguma possível reserva.
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Antes disso, porém, a prática era diferente: o fundo dava aos acionistas uma proposta que ia além da prática recorrente, pautada no lucro contábil. Por isso, Rodil informa que, para avaliar melhor o caso, é preciso entender o lado contábil e o de “dinheiro vivo” em si.
De acordo com o especialista, no lado contábil de um fundo dessa categoria, avalia-se o resultado a partir de todas as receitas obtidas, reduzidas pelas despesas no mesmo período.
Mas quais são as despesas de um fundo ou empresa imobiliária? São aquelas relacionadas à depreciação dos imóveis, à administração, à cota de câmbio, IPTU, dentre outros fatores. A depreciação do imóvel é a principal despesa na contabilidade de um FII, seja do MXRF11 ou de qualquer outro.
Ao avaliar essa situação, a CVM entende que os fundos devem se limitar ao lucro contábil, ainda que a tentação de qualquer empresário seja distribuir os dividendos entre os acionistas.
Caso um ativo imobilizado chegue a um ponto de desgaste, o que é difícil na visão de Rodil, o FII em questão corre o risco de não ter caixa para repor o bem que gera a renda. “Não à toa a CVM aceitou o efeito suspensivo a pedido do Maxi Renda”, avaliou o especialista.
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Ele opina ainda que, por causa desse impasse, muitos analistas acreditam que a CVM vai apresentar alguma diretriz mais ampla e específica para fundos imobiliários, evitando que situações como essa se repitam, além de tranquilizar o mercado. “Não faria nenhuma aposta do que a CVM fará, mas devem estar analisando. Possivelmente, vão abrandar um pouco esse assunto.” Hoje, existem cerca de 400 fundos de investimento imobiliário listados na B3.
O Maxi Renda é administrado pelo BTG Pactual sob a gestão da XP Vista Asset Management e está em atividade desde 2011. É considerado um dos maiores FIIs do Brasil, com mais de 200 mil cotistas. Os investimentos realizados nesse fundo são exclusivamente de valores e títulos mobiliários em papel.
Fontes: Ricardo Rodil, Head do mercado de capitais do Grupo Crowe Macro, XP Asset Management.
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