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Fim de ano pede festa, viagem, presentes e aquela sensação de que a conta fecha no limite. Em seguida, janeiro chega com boletos que não tiram férias. Entre matrícula escolar, seguro do carro e reajustes aqui e acolá, aparece o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), cobrado pelas prefeituras e responsável por gerar dúvidas todo começo de ano. Quem mora de aluguel costuma se perguntar se precisa pagar. Já quem tem imóvel quer saber até onde vai sua responsabilidade.
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Mas uma coisa é certa: em 2026, a cobrança do IPTU volta ao centro das conversas nas casas, nos grupos de família e nas negociações de aluguel. Afinal, o imposto recai sobre o imóvel, enquanto o contrato envolve duas partes com interesses distintos. Proprietário ou inquilino, quem assume essa conta na prática? A resposta passa pela lei, pelo contrato e por acordos que nem sempre ficam claros.
A Lei nº 8.245 de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, autoriza que o proprietário inclua no contrato de locação uma cláusula que atribua ao inquilino o pagamento do IPTU, junto com outras despesas recorrentes, como aluguel e condomínio.
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Já o Código Tributário Nacional adota outro entendimento. Para a legislação tributária, o IPTU se vincula diretamente ao imóvel. Assim, a obrigação legal pelo recolhimento do imposto recai sempre sobre o proprietário, e não sobre quem ocupa o bem por meio de aluguel.
Do ponto de vista jurídico, segundo especialistas, o contribuinte do IPTU é o dono do imóvel. A lei define que ele responde pelo débito perante o município, mesmo quando o contrato estabelece que o inquilino ficará responsável pelo pagamento.
Na prática, algumas empresas do mercado imobiliário estruturam seus contratos a partir dessa lógica. Segundo Carolline Longo, gerente jurídica do Quinto Andar, o modelo adotado pela plataforma estabelece que o pagamento do IPTU é feito diretamente pelo proprietário à prefeitura, o que reduz riscos de inadimplência junto aos municípios. Ao inquilino, o valor do imposto é repassado de forma parcelada, dividido em 12 vezes e incluído no boleto mensal do aluguel, sem a necessidade de pagamentos separados.
No fim das contas, se o imposto não for quitado, a prefeitura direciona a cobrança ao proprietário, sem considerar os termos do contrato de locação. Para o poder público e para o condomínio, não faz diferença se o imóvel está alugado ou qual acordo foi firmado entre locador e locatário. A responsabilidade pelos débitos permanece com o dono do bem, que pode sofrer sanções e até perder o imóvel em casos extremos de inadimplência.
Para evitar atritos e interpretações divergentes, Francine Behn, advogada e sócia do escritório MBW Advocacia, explica que o contrato de aluguel precisa tratar do IPTU de forma direta e sem brechas. Quando o proprietário decide repassar o pagamento do imposto ao inquilino, o documento deve explicar com precisão como essa cobrança acontece, em quais datas e de que maneira ocorre a quitação. Quanto mais objetiva a redação, diz ela, menor a chance de questionamentos ao longo da locação.
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Na gestão dos contratos de aluguel, o mercado costuma adotar dois caminhos. O mais simples prevê o pagamento direto pelo inquilino. Nessa opção, ele recebe o carnê do IPTU ou o código de barras emitido pela prefeitura e paga o imposto por conta própria. Para o locador, esse formato reduz tarefas administrativas. Em contrapartida, cria uma dependência total da organização financeira do inquilino, já que atrasos podem passar despercebidos e gerar pendências no nome do proprietário.
Outra alternativa coloca o pagamento inicialmente nas mãos do locador. “Ele quita o imposto junto ao município e depois cobra o valor do inquilino, geralmente somando a quantia ao boleto do aluguel do mês seguinte. Esse modelo garante ao dono do imóvel o acompanhamento integral do tributo e evita problemas como inscrição em dívida ativa ou cobranças acumuladas”, diz.
Independentemente do formato escolhido, Behn aponta que o contrato precisa deixar tudo por escrito. Valores, prazos e forma de pagamento devem aparecer de maneira clara. A conversa prévia entre locador e locatário completa o processo e ajuda a alinhar expectativas desde o início da relação.
O atraso no pagamento do IPTU costuma desencadear uma sequência de problemas que vai muito além do valor do boleto, afirma Marcos Vinicius Martins do Nascimento, advogado e Sócio no escritório Tahech Advogados. Para o proprietário, a dor começa no patrimônio e chega à vida financeira. Quando o imposto entra em atraso, a prefeitura inscreve o débito em dívida ativa, o que trava a emissão de certidões negativas e pode levar à inclusão no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público (Cadin) Municipal. Esse registro, explica o advogado, costuma dificultar financiamentos, empréstimos e outras operações de crédito.
Em situações mais graves, o município pode abrir uma execução fiscal. A partir daí, o risco aumenta. Nascimento pontua que a Justiça pode determinar a penhora de valores em conta bancária e, em último caso, levar o imóvel a leilão para quitar a dívida. Ele lembra ainda que o IPTU entra em um grupo restrito de cobranças que permitem a penhora do chamado bem de família quando a dívida se relaciona ao próprio imóvel.
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Para o inquilino, conforme o advogado, as consequências aparecem de forma rápida na relação contratual. Quando o contrato de locação estabelece que o pagamento do IPTU cabe ao locatário, o atraso configura descumprimento grave do acordo. Isso abre espaço para cobrança, multas previstas em contrato e até para ações que coloquem em risco a permanência no imóvel.
“Isso autoriza o proprietário a ingressar com uma ação de despejo por falta de pagamento, acumulando a dívida do imposto com multas contratuais e honorários advocatícios. Assim, o que era uma economia momentânea pode se transformar na perda da moradia ou do ponto comercial”, diz.
Morvan Meirelles Costa Junior, advogado tributarista e sócio do escritório Meirelles Costa Advogados, explica que quando o IPTU entra em atraso e uma das partes descumpre o que foi combinado, o caminho passa pela relação contratual e não pela prefeitura.
Do lado do proprietário, quando o contrato atribui ao inquilino a obrigação de pagar o IPTU, a cobrança acontece de forma direta contra o locatário. Primeiro, costuma haver tentativa de acordo fora do Judiciário, com cobrança formal do valor devido. Se isso não resolve, o proprietário pode buscar a Justiça para exigir o pagamento, já que se trata de uma dívida de natureza cível decorrente do contrato de locação.
Para o inquilino, Costa Junior diz que a situação costuma surgir em dois tipos de problema. Um deles aparece quando ele paga o IPTU conforme previsto no contrato e, ainda assim, recebe uma cobrança indevida. Outro ocorre quando o imposto não é de sua responsabilidade, mas a prefeitura avança com medidas como bloqueio de valores ou penhora do imóvel.
Nessas hipóteses, o caminho passa novamente pela negociação direta com o proprietário ou pela via judicial, para corrigir a cobrança e definir quem deve arcar com o débito.
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