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Muita gente só lembra da Receita Federal quando chega o prazo da declaração anual do Imposto de Renda (IR). Mas o fisco está mais presente na vida do contribuinte do que se imagina, inclusive nas transações imobiliárias. Comprar, vender ou alugar um imóvel pode parecer simples, mas cada movimento tem regras próprias de tributação. E ignorar essas normas pode custar caro.
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A primeira armadilha aparece na venda de um imóvel. Se o valor de venda for maior que o preço pago na compra, a diferença é considerada um ganho de capital. Em outras palavras, é como se a Receita entendesse que o proprietário lucrou com a operação, e sobre lucro, há imposto. A alíquota do IR sobre esse ganho é progressiva: começa em 15% para lucros de até R$ 5 milhões, sobe a 17,5% para ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, depois avança a 20% para lucros entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões e chega a 22,5% quando o valor ultrapassa R$ 30 milhões.
Na prática, a conta nem sempre é tão simples. O cálculo precisa incluir todos os custos comprovados da compra e da venda, como corretagem, escritura, reformas e até despesas com registro. Esses valores reduzem o lucro tributável e, consequentemente, o imposto. Para isso, a Receita Federal oferece o programa Ganho de Capital (GCAP), que faz a apuração e gera a guia de pagamento, o chamado Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf). O pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte à venda.
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Há, porém, situações em que o contribuinte pode respirar aliviado. Gabriel Marques Pelegrini, advogado da Cincotto & Morales Advogados, explica que quem vende o único imóvel que possui, por até R$ 440 mil, fica isento do imposto, desde que não tenha feito outra venda nos últimos cinco anos. Também existe a isenção para quem usa o dinheiro obtido na venda para comprar outro imóvel residencial.
“Nesse caso, o ganho de capital é isento se o valor total da venda for utilizado na compra de um novo imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias. Se apenas uma parte do valor for reinvestida, a isenção será aplicada de forma proporcional”, diz.
Já quem comprou o imóvel até 1969, conforme Pelegrini, não precisa pagar nada, e há reduções específicas para imóveis adquiridos depois dessa data, conforme o tempo de posse.
Como calcular o ganho de capital:
| Etapa | Descrição |
|---|---|
| Valor de venda | Considera o valor efetivamente recebido, conforme o contrato de compra e venda. |
| Custo de aquisição | Soma do valor pago na compra com benfeitorias (reformas e ampliações) e despesas como escritura, registro e corretagem. |
| Fórmula | Ganho de capital = valor de venda − custo de aquisição |
| Ferramenta oficial | O cálculo pode ser feito automaticamente pelo Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP), disponibilizado pela Receita Federal. |
| Alíquotas de Imposto de Renda sobre o ganho de capital | 15% sobre a parcela até R$ 5 milhões; 17,5% sobre a parcela de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões; 20% sobre a parcela de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões; 22,5% sobre a parcela que exceder R$ 30 milhões. |
Ao comprar um imóvel, o principal tributo a ser considerado é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, conhecido como ITBI, ou ITIV quando chamado de Imposto sobre Transmissão de Bens Inter Vivos. Esse imposto, segundo Taislaine Bittencourt, especialista em direito público, é de competência municipal e a alíquota varia de cidade para cidade, geralmente entre 2 % e 3 % do valor venal do imóvel ou do valor declarado no contrato de compra e venda.
“Além do imposto, o comprador precisa arcar com taxas cartorárias, como por exemplo o custo da escritura pública e o registro no cartório de imóveis. Não incide nessa operação o Imposto de Renda, mas a aquisição deve ser devidamente informada na declaração anual do comprador”, explica.
Embora a compra de um imóvel não gere imposto a pagar imediatamente, Bittencourt diz que ela interfere diretamente na declaração de bens do comprador. O imóvel precisa ser registrado na ficha Bens e Direitos da Declaração de Ajuste Anual, e o valor informado deve corresponder ao custo de aquisição, incluindo o preço pago, o ITBI, as taxas de cartório e quaisquer despesas com corretagem.
“O que o contribuinte tem que lembrar é de declarar o valor da aquisição original, e não o valor de mercado atualizado. Esse registro é fundamental, porque servirá de base para eventuais cálculos de ganho de capital no futuro”, completa a advogada.
Você irá manter o imóvel em sua declaração de IR todos os anos com o mesmo valor declarado na primeira vez: quanto você pagou originalmente por ele. Esse valor só poderá ser aumentado em caso de benfeitorias e reformas desde que isso seja comprovado por notas fiscais em seu nome, mostrando os gastos com materiais e mão de obra.
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Importante: gastos de manutenção ou decoração, como cortinas, móveis planejados ou jardinagem, não podem ser adicionados ao valor do imóvel. Este aumento, quando possível, reduz seu cálculo de lucro no momento de venda do imóvel, o que pode te ajudar a pagar uma alíquota menor de IR sobre o ganho de capital.
O aluguel segue uma lógica diferente. O proprietário que recebe aluguel como pessoa física, segundo Caio Ramos Báfero, advogado no escritório Fabio Kadi Advogados, deve recolher mensalmente o imposto por meio do sistema Carnê-Leão, também da Receita Federal. O cálculo é feito pela tabela progressiva do IR, que varia de 0% a 27,5% conforme a renda total do contribuinte.
Nesse caso, despesas com o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), taxas de administração e pequenos reparos podem ser abatidas. Já quando o inquilino é uma empresa, o valor pode vir com IR retido na fonte, conhecido como Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) e esse imposto deve ser informado na declaração anual.
A cobrança também alcança quem vive fora do Brasil. Se o proprietário mora no exterior e aluga um imóvel localizado aqui, precisa indicar um procurador residente no país para recolher o imposto. Esse representante é o responsável por emitir o Darf com o código 9478 e informar os dados à Receita.
Empresas que possuem imóveis para locação seguem outra regra. No regime de Lucro Presumido, o rendimento do aluguel é tributado por Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), Programa de Integração Social (PIS) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins). No Lucro Real, o imposto incide sobre o lucro efetivo apurado pela contabilidade.
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Erros comuns na declaração de imóveis e como evitá-los
| Erro comum | Como você erra e qual é a solução |
|---|---|
| Omissão de informações | Não declarar compras, vendas ou aluguéis, mesmo quando isentos. Solução: registrar todas as transações imobiliárias na declaração. |
| Cálculo incorreto do custo de aquisição | Declarar pelo valor de mercado ou não incluir despesas que compõem o imóvel. Solução: declarar o valor efetivamente pago, incluindo ITBI, escritura, registro, corretagem e benfeitorias, sempre com comprovantes. |
| Não apurar corretamente o ganho de capital | Não usar o programa GCAP da Receita Federal, gerando inconsistências no cálculo do imposto. Solução: utilizar o GCAP para calcular o imposto corretamente. |
| Não pagar o DARF no prazo | Atraso no pagamento do Documento de Arrecadação de Receitas Federais até o último dia útil do mês seguinte à venda, resultando em multas e juros. Solução: programar o pagamento dentro do prazo legal. |
| Omissão de rendimentos de aluguel ou falha no Carnê-Leão | Não recolher o imposto mensal sobre aluguéis quando devido. Solução: declarar e pagar mensalmente via Carnê-Leão, mantendo registros de todas as transações. |
| Não guardar comprovantes | Falta de documentação sobre transações e despesas, dificultando a defesa em caso de questionamento da Receita Federal. Solução: manter todos os comprovantes organizados por pelo menos cinco anos. |
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