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Os investidores que querem incluir fundos imobiliários (FIIs) em suas carteiras já podem estar diante de um bom momento para se posicionar nesta classe de ativos. A desvalorização de 9% registrada entre setembro do ano passado e março deste ano começa a ser contornada, mas os preços das cotas seguem atrativos.
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A recuperação pode ser observada a partir da performance do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix). No ano, até esta quinta-feira (18), o crescimento é de 3,37%. Já no acumulado de maio, a valorização é de 4,62%, com 16 sessões seguidas no campo positivo até aqui.
O indicador mede o rendimento de cotas pelo pagamento de dividendos – o dividend yield dos FIIs bateu recorde neste ano. Com média de 12,5% ao ano, o retorno foi superior aos 12,1% registrados em janeiro de 2016, até então a maior marca. Cabe destacar, porém, que os retornos seguem abaixo da taxa Selic, atualmente em 13,75%.
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A avaliação dos analistas é de que a melhora se deve principalmente à revisão da curva de juros futuros, projeções do mercado sobre como ficará a Selic nos próximos meses e anos. Um juros menor representaria maior sustentação para a recuperação do setor imobiliário. Com isso, a expectativa é de que novos investidores sejam atraídos, embora ainda haja incertezas sobre o setor.
O preço de um FII é considerado descontado quando a soma das cotas fica abaixo do valor intrínseco ou do valor patrimonial (VP). Isso significa dizer que um fundo com dois prédios que valem R$ 30 milhões, descontados seus passivos, não deveria ter um conjunto de cotas valendo menos que isso.
“Praticamente todos os segmentos apresentam descontos em relação ao valor patrimonial”, afirma Caio Nabuco de Araujo, analista de FIIs da Empiricus Research. O especialista observa que, embora tenha havido recuperação nos últimos dois meses, ainda há espaço para valorização.
Apenas dois dos 17 fundos logísticos incluídos no Ifix são negociados acima do valor patrimonial (HGLG e BTLG). Entre os fundos de shopping, apenas XPML11 está precificado acima do VP. Na fatia de FIIs de recebíveis, 6 de 40 fundos estão sendo negociados acima do VP (MXRF11; VGHF11; HGCR11; IRDM11; JPPA11 e KNHY11)
Leonardo Veríssimo, analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos, calcula que, observando a carteira atual do Ifix, há uma média de 8% de desconto. “Isso considerando todos os fundos. Em outros, como os de tijolos, essa diferença é ainda maior”, afirma. Entre os FIIs de lajes corporativas, a média é de 30% de desconto.
Enquanto o valor patrimonial dos fundos continua descontado por conta dos juros, as negociações para desenvolvimento imobiliário estão beneficiando os construtores, afirma Bruno Ackermann, gestor de fundos logísticos da Cy Capital. “O poder de barganha está na mão do construtor neste momento. Agora é o momento certo para entrar e surfar a onda”, diz.
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A tendência, conforme observa Danny Gampel, sócio e head de operações de crédito privado da Cy Capital, é de sustentação da recuperação. “Nosso mercado é relacionado com os juros em direção inversa. A recuperação das cotas deve ser mantida já que a expectativa é de queda na curva de juros”, diz.
Uma taxa de juros elevada afeta os fundos imobiliários porque encarece o custo de financiamento para a aquisição de imóveis, reduzindo o potencial de retorno. Para os fundos de aluguéis, pode significar maior inadimplência em razão de dificuldades econômicas dos locatários.
Gampel considera que as maiores oportunidades estão entre os fundos de crédito e tijolo. Sobre os de tijolo, destaca que embora fortemente afetado nos últimos três anos, apresentam baixa vacância, indicador sobre o quanto de um empreendimento está alugado. “Isso significa que há receita, porque estão locados”, explica.
Se a estratégia consiste em capturar o movimento de queda de juros, Araujo, da Empiricus, também indica fundos de tijolos, tipo que investe seu patrimônio diretamente em imóveis, entre as melhoras opções. “Podemos pensar em fundos de shoppings, escritórios e logística”, afirma.
A Ágora Investimentos tem preferência por FIIs de lajes corporativas, com destaque para BRCR11 e RCRB11. “A recente crise no mercado de crédito reforça a necessidade de ser seletivo no portfólio de FIIs de papel, e evitar teses de risco elevado (high yield) que tendem a ser mais expostas a riscos de calote”, explica Wellington Lourenço, analista da Ágora.
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Veríssimo, da Guide, diz que é necessário observar de perto o que tem motivado a alta de fundos específicos, vendo se seus indicadores têm melhorado de fato ou se não pode estar havendo efeito manada. “Como oportunidade, hoje recomendo fundos de recebíveis e fundos de fundos (FOFs)”, afirma o analista.
Ainda que a tendência seja positiva, pontos importantes devem ser consideradas pelo investidor. Com incertezas sobre o futuro da economia, questões como o atraso da aprovação da reforma tributária, por exemplo, podem ter peso contrário na valorização dos FIIs.
“Ainda existe uma dúvida sobre como será a agenda econômica daqui para a frente, principalmente como a nova proposta de âncora fiscal passará no Congresso. Isso está no radar do mercado e deve ditar os rumos daqui em diante”, aponta Guilherme Carter, Sales Director na Smartbrain.
Para Carter, a chave para se proteger dessas incertezas segue sendo a diversificação. “Os investidores devem sempre diversificar investimentos de forma a evitar apenas uma classe de ativos. No mercado de FIIs não é diferente. É sempre importante que o investidor tenha uma distribuição em tipos de FIIs diferentes, como, por exemplo, fundos de tijolo, papéis e dívida”, defende.
Nesse ponto, estar atento ao nível de risco do FII também é fundamental. Os calotes noticiados em fundos a partir de março deste ano, quando alugueis deixaram de ser pagos sob justificativa de dificuldades econômicas, foram concentrados em fundos de maior risco e retorno (high yield).
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“O investidor precisa analisar a carteira de ativos dos fundos e estudar quem são os devedores, quais são as garantias e qual a filosofia de investimento de cada tese. Se há retornos anormais, geralmente há riscos anormais também”, explica Pedro Klüppel, sócio diretor da Guardian Gestora.
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